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北浜法律事務所・外国法共同事業からのメッセージ

不動産関係の債権回収問題に注力しております

家賃・請負金・売掛金・貸付金の未払いなど、債権回収のお悩みはお任せください!

不動産オーナー向け

  • 滞納されている家賃を回収したい
  • 家賃滞納を繰り返す入居者から、滞納分を回収した上で立ち退きの請求をしたい

などの債権回収案件はもちろんのこと、

  • 賃料を減額してほしいと請求があった。対応を任せたい
  • テナントへ原状回復費の請求をしたい

といった、債権回収以外にも不動産関係の問題には幅広く対応をさせていただいております。

目の前の支払いの督促を先延ばしにし、債務者側に猶予を与えてしまうと、債権者側はご相談者様への支払い優先度を低く見てしまい、より回収が困難な状況へ陥る可能性がございます。

支払い期日を守らなかったり、支払いを求めても不誠実な態度を示したりする債務者や入居者のペースに、こちらから合わせる必要は全くございません。
法的に正当な手段をもって迅速な回収に当たらせていただきます。

また、3ヶ月以上家賃を滞納されていたり、問題を起こされていたりする場合は、入居者に対して「立ち退きの交渉」をできるケースも多いです。
不動産オーナーとしては、「問題のある入居者にはすぐにでも立ち退いてほしい」と思われることでしょう。

しかし、ご自身で対応しようとして、法的に誤った対応をしてしまうと、逆にあなたが不利な立場に立たされてしまうリスクもあります。
しっかりと対策を講じながら動いていくためにも、こうした問題は弁護士へご依頼いただくことをお勧めします。
 

ゼネコン企業様、その他仲介業者様向け

ゼネコン様向けには…

  • 請負代金の請求をしたい
  • 「地盤沈下や雨漏りなどが起きた」として責任を問われているので対処したい

個人事業主や企業の仲介業者様向けには…

  • 仲介してきたのに、直前になって当事者で直接契約されてしまった
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  • 売買契約を交わす前に、契約書をチェックしてほしい
  • 契約解除などで違約金を請求したい/されている

などなど、債権回収にとどまらず、契約周りや突発的なトラブル対応にも、これまでの経験実績や知見をもってご相談に乗らせていただきます。

不動産がらみの契約は、どうしても大きな金額が動くため、何かトラブルがあると連鎖的に他のトラブルも発生し、その負担は大きくなりがちです。
ご自身だけで抱え込まずに、ぜひご相談ください。
 

100万円以上の回収から対応】その他、企業/個人間問わずの債権トラブルを解決したい方向け

  • 未払いが続いている売掛金を迅速に回収したい
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こうした債権回収のお悩みは、相手と連絡がついているうちにご相談ください。
放置していると、突然連絡がつかなくなってしまったり、破産されてしまったりして、回収の難易度がどんどん上がってしまいます。

あなたの大切なお金を取り戻すためにも、まずは早い段階でご相談いただき、一緒に最善の方法を検討していきましょう。
 

顧問契約のご案内も可能です

債権者様の長期的なサポートも可能です。

  • 定期的に家賃回収の業務が発生するため、まとめて対応してほしい
  • もしものことがあった時にすぐ相談できるよう顧問弁護士を探している
  • トラブル対応に加え、予防策についても改善していきたい

定期発生する対応がある場合は都度ご相談をいただくよりも、顧問契約の方がご負担が少なくなるケースもございます。
 

まずは、お気軽にご相談を。

弁護士へのご相談は、依頼者様のご要望にあわせて、「直接面談」「オンライン面談」どちらも行なっております。
実際にご相談をいただいた方には、表面的なアドバイスではなく、具体的な解決策のご提示をさせていただいております。

売掛金や借金をなかなか返さない相手は、お金に困っていて、他にも借金・未払いがあることがほとんどです。
相手方に支払い能力がない場合、回収することは難しくなってしまいます。そのため、債権回収は早いもの勝ちとなってしまうのが現実です。

こうした現実を踏まえたうえで、早期解決に向けて、まずはお電話でお気軽にご予約・お問い合わせください。

土地の違約金の支払いについて
相談者(ID:00218)さんからの投稿
今年の8月からにマイホームを建てようと夫婦で土地から探していました。同じ頃に某ハウスメーカーを訪ね、価格帯から、そのハウスメーカーで家を建てる事も検討し始めました。ハウスメーカーにはおおよその家や駐車場の希望の広さを伝えていました。営業に土地も探している事を伝えると、仲介業者を紹介しますとの事で、8月末頃、私達と、営業、仲介業者とで1件の土地を見に行き、営業も仲介業者からも、ここならおっしゃられてる家は十分建ちますよと太鼓判をもらい、後ろに擁壁がある古家付きの64坪の土地も検討していく事になりました。仲介業者からの資料には土地の奥行き、擁壁部分ををきちんと示す資料がなかったのですが、仲介業者、営業両者に口頭で確認したところ、建築可能面積の奥行きは15.9メートルあると言われました。それから図面の打ち合わせが始まり、8月末に営業に作って頂いた図面にも15.9メートルの記載があります。
それから何度か図面の打ち合わせをし、細かい間取りは決まっていませんでしたが、希望の家の広さ、駐車スペース(3台)が確保できるとの事で、9/19日に土地を、9/22日に請負契約をしました。それから何度も図面の打ち合わせをし、期限までに間に合わせる為に色々なものを犠牲にして、図面を決める事を最優先してきました。何とか期限までに決め、承認申請の結果待ちをしていた11/5日、営業から、「奥行きが13.9メートルしかないことがわかったので図面の家が建てられない」と連絡がありました。奥行き15.9のうち、後ろ2メートルが擁壁を含んでいたようです。結果、64坪と聞いていましたが、実際に建てられるのは51坪程度でした。
仲介業者のから頂いた資料には、擁壁を示す寸法の記載がなかったので、全て口頭で仲介業者、ハウスメーカーに確認をし、15.9メートルあるとのことだったので土地を契約しました。
約2ヶ月、ずっと15.9メートルの記載がある図面で打ち合わせしてきましたし、いまさら…という感じでした。ハウスメーカーはこちらのミスです、すみませんというだけです。だからといって土地が広くなるわけでもありません。希望の家が建てられないので、土地は解約する事にしました。ハウスメーカーのその後の対応も悪く、精神的にも苦痛を感じ、ハウスメーカーも解約することにしました。ハウスメーカーからは、今までの図面作成代など約20万円、土地のほうは違約金202万を支払わなければなりません。発覚したことが遅すぎた事も含め、先方に相当の否があると思うのですが、このかかる費用は私達だけで支払わなければわならないのでしょうか?
宜しくお願い致します。
・違約金について
違約金が発生するのは、基本的には当方の都合による一方的な解約による場合だと思います。
ただ、お伺いしている相談内容からすると、土地の建築可能面積が説明よりも狭かったことが解除の理由となるでしょうから、説明義務違反や契約不適合責任等を理由に、解除することが考えられます。
ここで重要となるのは、土地の売主・仲介業者との間で、「建築可能面積の奥行が15.9mあるということが契約締結にあたっての当然の前提となっていた」といえるかどうか、ということになります。
とはいえ、売買契約書の記載内容や売主・仲介業者との交渉経過次第なので、実際にお話をお伺いし、契約書を拝見する必要があると考えており、身近な弁護士(貴方が大阪にお住まいであれば当然私でもご相談に応じます)などに、直接ご面談のうえ、判断を仰ぐ必要があると思います。

・図面作製費について
どのような根拠で相手方が図面作製費を請求してきているのかがわからないので、どういった根拠に基づき、なぜ20万円という金額になるのかについて再度ご確認いただく必要があると思います。
北浜法律事務所・外国法共同事業からの回答
- 回答日:2021年11月25日
御回答頂きありがとうございます。 昔の土地の資料で、奥行きを示した資料がなく、全て口頭で確認していた為、仲介業者が15.9あると言った事を証明するものはありません。唯一あるとすれば、そういった経緯があって土地、建物両方を契約する前に作成された、奥行き15.9が記載されたハウスメーカーとの図面になります。
土地の資料には、土地の面積や坪数は示しているのですが、私達は擁壁が含まれての坪数、面積とは思っていませんでした。というのも、土地の資料の中に私達が契約した土地も含め、所有者を表す番号がふられているものがあり、擁壁部分はを私達が購入した土地を表す番号とはまた違う番号がふられていたので、ふられている番号の人のもの(国か市か)と思っていました。その資料をみた後に重要説明事項の説明の読み上げを聞いていました。その中に一文だけ「対象不動産の既存擁壁は数年経過しており、、」と擁壁について触れていましたが、既存という言葉を「含まれる」として理解せずに、「ひっついている」といったような感じで理解していました。ちなみに、その場にハウスメーカーの担当営業も同席していました。
仲介業者は「土地の奥行き等はきちんと把握してなかった、でもあくまで仲介業者なんで古い資料のまま説明します」ただ、重要事項説明書に擁壁に触れたその一文があることで「擁壁の説明ちゃんとしてますよ」と言われ、「契約書が全てですから」と言ってきます。 ハウスメーカーには、「こちらが奥行きを勘違いしました。ミスは認めますが、それについては謝罪しかできません。土地を用意したのはお客様であって、土地の大きさが実際とは違うのはよくある事です」と言われました。
相談者(ID:00218)からの返信
- 返信日:2021年11月25日
時系列で経緯を整理していましたら思い出しました。8/22日に仲介、ハウスメーカー、私達で土地を見に行き、その時にその土地のネットに掲載されていた奥行き15.9,間口13.2と記載された上からみた土地簡単な図をみて、全員が建築有効面積が15.9あると思っていたと思います。8/29日、同じメンバーで再び会い、営業が事前に用意していた提案図面をモニターで写しながら、駐車場などの配置を打ち合わせしていました。その図面には15.9の記載があり、その打ち合わせの間、度々奥行き15.9あるからといった話題は出ていました。これだけあればじゅうぶんですよと両者から太鼓判を頂き、買付申し込みをすすめられたので、その日サインしました。
この時、仲介業者がどれだけ15.9に注意点をもっていたかわかりませんが、仲介業者立ち会いのもと、奥行き15.9の図面の打ち合わせをしていました。これは弁護士さんにお願いする以前に、虚偽の説明をした事による契約白紙、もしくは契約不適合責任を追求することは可能でしょうか?
相談者(ID:00218)からの返信
- 返信日:2021年11月26日
お伺いした事情を踏まえると、「売買対象土地に擁壁が含まれるか」という問題が重要なのではなく、「建築可能面積が奥行15.9、間口13.2であり、当方の要望する建築が可能であることが仲介業者との間で当然の前提とされていたか」という問題が重要だと思います。
その事実関係を立証できるのであれば、契約を白紙解除すること等、対抗手段を採ることは可能かと思いますが、仮にご自分でご対応されるということであれば、打ち合わせの際にどういった資料が交付されたのか、どういった議事録が作成されたかなどの資料をもとに立証していくことになるでしょう。
北浜法律事務所・外国法共同事業からの返信
- 返信日:2021年11月29日
御回答ありがとうございます。議事録はありませんが、土地検討中の仲介業者、営業、私達の中で、奥行き15.9、間口13.9という認識を持っていたからその敷地寸法で作成された図面が契約前から存在しているのだと記憶しています。(日付入りで手元にあります)もちろん、私達からその寸法を指定するはずがありません。そして、その図面を見ながら、「これだけあれば、希望の家が建ちますよ」とすすめられています。仲介業者もハウスメーカーも言っていたと記憶しています。ハウスメーカーが作成した図面なので、ハウスメーカーはそう認識していた事は証明できると思いますが、仮に仲介業者が、自分は同席していただけで、図面の奥行きが15.9である事を認識していなかったと言ってきた場合、15.9が当然の前提と言うのは難しいでしょうか?また、日付入の奥行き15.9、間口13.2の図面だけでは立証は難しいでしょうか?仲介業者との媒介契約書の契約書の解除という説明の中は「乙(仲介業者)が一般媒介契約に係る重要な事項について故意もしくは重要な事項について、故意もしくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をした時」とあります。今回の件はこちらに該当するでしょうか?宜しくお願い致します。
余談ですが、この件が発覚後、仲介業者の担当者対応が悪く担当を変えて頂きました。上司にあたる新しい担当者に、「前担当者は、実際には、奥行きが13.9しかないことを認識していたんでしょうか?」と聞きましたら「把握してなかったでしょうね」と言いました。それをあっさり、ハッキリ言い切れるくらい、仲介業者にとって土地の面積などを把握する必要性は低いんだと初めて知りました。
相談者(ID:00218)からの返信
- 返信日:2021年11月30日
ご説明内容のとおりということであれば、「当然の前提だった」といえる可能性はあると思いますが、議事録などの客観的資料がないと言った言わないの水掛け論となってしまい、立証のハードルはそれなりに高いと思います。
売買契約書の内容がわからないのですが、仮に公簿取引なのであれば、「故意若しくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をした」とまではいえないのではないかと思います。
北浜法律事務所・外国法共同事業からの返信
- 返信日:2021年11月30日
御回答ありがとうございます。議事録は残念ながらありません。8/22日に土地を見に行き、土地の前に電柱があったので、車3台分並列できるだけの間口をとれるだろうか…などで悩み、その日は即答で「ここがいい」とはなりませんでした。そこで仲介業者が「どんな配置になるか図面書いてもらって検討してみては?」というので、8/29日に仲介業者、ハウスメーカーと私達でモニターに奥行き15.9、13.2の図面を写しながら、車を配置したりして、「余裕やね」「全然いけるね」「これだけ庭とれるならいいね」それならってゆう流れで当日に買い付け申込み書にサインしました。なので、この図面は土地を検討する材料として作成され、この図面の配置が私達が買い付け申込書にサインする決めてとなりました。土地を検討する名目で集まって、その時に使用している図面が奥行き15.9、その配置が決めてとなり、買い付け申し込み書に当日にサイン。この流れだけでは、「当然の前提」を立証するのは難しいでしょうか?

何度も相談させて頂いてる事、大変恐縮に思っております。お時間ありましたらで結構ですので、宜しくお願い致します。
相談者(ID:00218)からの返信
- 返信日:2021年12月02日
おっしゃっている事実関係なのであれば、当然の前提といえる余地はあるのではないかと思います。
ひとまずは、解除がこちらの都合によるものではないこと(=土地の建築可能面積が説明と異なっていたこと)を主張して、違約金は発生しないと主張して交渉にあたるのが良いと思います。
北浜法律事務所・外国法共同事業からの返信
- 返信日:2021年12月03日
御回答ありがとうございます。仲介業者にはこの経緯があったことを伏せています。(契約前の図面打ち合わせ当日にもあなたがいて、建築面積が奥行きが15.9あるかのような説明を受けて買い付け申し込みにサインしたこと。その日付の図面(寸法入り)が手元にあること)
近々ハウスメーカーに行き、ハウスメーカー営業に当日の打ち合わせ内容がどういった内容だったか話ながら書面にしてもらおうかと考えています。その書面と、日付け入の図面を持って、仲介業者に当然の前提だった事を主張しようかと思います。
それでも相手は何か逃げる策はあるのでしょうか?

また、当然の前提が立証された場合は、説明義務違反や契約不適合責任を理由に、白紙解除を求める事ができるのでしょうか?
相談者(ID:00218)からの返信
- 返信日:2021年12月03日
「奥行が15.9ある」というのは擁壁部分を含むものだった、などと言い訳される可能性はあるでしょうね。
いずれにしても、トラブルになった際には、相手方は自分に不利なことはいわない(又は認めない)ので、証拠をもって主張していくことが重要と思います。
当然の前提と言えれば白紙解除が認められる可能性は十分にあると思います。
北浜法律事務所・外国法共同事業からの返信
- 返信日:2021年12月13日
今までの仲介業者の対応からすると、そう言いかねない気がします。仲介業者とは、ハウスメーカー営業同席の時にしか会った事がないので、仲介業者との会話はハウスメーカー営業も同じように聞いています。そのハウスメーカー営業が、最初から最後までその敷地面積で図面を書いていたということは、打ち合わせ中、建築可能面積がそれだけあるという会話がなされていたからであり、逆に、擁壁がある土地は建築可能面積が底面とは異なる事があるという説明が一切なかったということにはならないでしょうか?
図面はハウスメーカーが書いたもので、自分は一切寸法に関して関与していないと逃れるのでしょうか、、
これといった証拠がないので、難しいですね、、
相談者(ID:00218)からの返信
- 返信日:2021年12月16日

弁護士事務所情報

事務所名 北浜法律事務所・外国法共同事業
弁護士 川原 大輝
所属団体 大阪弁護士会
住所 大阪府大阪市中央区北浜1-8-16大阪証券取引所ビル
最寄駅 地下鉄堺筋線 北浜駅 1B出入口直結/京阪本線 北浜駅 27・28号出入口直結/地下鉄御堂筋線 淀屋橋駅 北改札口 徒歩6分
電話番号 050-5228-5331
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梅田日輪法律事務所
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大阪グラディアトル法律事務所
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まこと法律事務所
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