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弁護士 松本 佳朗（ゴッディス法律事務所）
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松本 佳朗
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東京都千代田区麹町4-2-2麹町陸ビル3階
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相談者（ID：00077）さんからの投稿
投稿日：2021年10月11日
この度は、賃貸物件の仲介業者とのトラブルについてご相談させて頂きたく、ご連絡させて頂きました。
私は某仲介業者を通じて練馬区内の賃貸物件の申し込みをさせて頂きました。今年の8月のことです。当時はまだ前の入居者が居られる状況でしたので、退去が済んだ後に内覧をさせて頂きました。これが9月4日です。内覧をしたところ、あまりに状態が悪いので、諸々の是正の要望書を作成させて頂き、仲介業者から管理会社に提出してもらいました。管理会社からの返答は、全ての要望には添えないとのことでしたが、対応出来得る内容については説明がございました。偶然ですが私は一級建築士の資格を持つ者です。説明内容を拝見した上で、この度の入居はお断りすることにさせて頂きました。これが9月7日です。
仲介業者から管理会社に入居の断りの旨が伝えられて、管理会社からは納めた金額の全額が返金されました。
ところが仲介業者は、仲介手数料の返金には応じられない、とのことで困って居ります。
彼らの言い分は「仲介手数料は、契約が成立した時点で受領できる金銭」とのことです。私は彼らと仲介業務について何かの契約をした記憶はありません。
（公社）不動産保証協会東京本部にも相談させて頂きましたところ、商習慣ではなく法律で決まっていることなので、返金は出来ないだろうとのことでした。
現在仲介業者には、「法文の抜粋」の提示を要求し、返事を待っているところです。
因みに、既に無効になっている賃貸借契約書に記載の「契約日」は本年9月22日で、これは入居を予定していた日です。
彼らの言う「契約が成立した時点」とは何を指すのでしょうか。今回のケースが罷り通るとなれば、極めて簡単に詐欺商法が成り立つことになります。
法文で明文化されているとのことですが、事実でしょうか。今回のような事例がピンポイントで都合良く、法文で明文化されているのでしょうか。
以上、宜しくお願い致します。
私は某仲介業者を通じて練馬区内の賃貸物件の申し込みをさせて頂きました。今年の8月のことです。当時はまだ前の入居者が居られる状況でしたので、退去が済んだ後に内覧をさせて頂きました。これが9月4日です。内覧をしたところ、あまりに状態が悪いので、諸々の是正の要望書を作成させて頂き、仲介業者から管理会社に提出してもらいました。管理会社からの返答は、全ての要望には添えないとのことでしたが、対応出来得る内容については説明がございました。偶然ですが私は一級建築士の資格を持つ者です。説明内容を拝見した上で、この度の入居はお断りすることにさせて頂きました。これが9月7日です。
仲介業者から管理会社に入居の断りの旨が伝えられて、管理会社からは納めた金額の全額が返金されました。
ところが仲介業者は、仲介手数料の返金には応じられない、とのことで困って居ります。
彼らの言い分は「仲介手数料は、契約が成立した時点で受領できる金銭」とのことです。私は彼らと仲介業務について何かの契約をした記憶はありません。
（公社）不動産保証協会東京本部にも相談させて頂きましたところ、商習慣ではなく法律で決まっていることなので、返金は出来ないだろうとのことでした。
現在仲介業者には、「法文の抜粋」の提示を要求し、返事を待っているところです。
因みに、既に無効になっている賃貸借契約書に記載の「契約日」は本年9月22日で、これは入居を予定していた日です。
彼らの言う「契約が成立した時点」とは何を指すのでしょうか。今回のケースが罷り通るとなれば、極めて簡単に詐欺商法が成り立つことになります。
法文で明文化されているとのことですが、事実でしょうか。今回のような事例がピンポイントで都合良く、法文で明文化されているのでしょうか。
以上、宜しくお願い致します。
仲介手数料（報酬）が発生するのは、貸主と借主との間で賃貸借契約が成立したときです（商法５５０条１項）。
いつ賃貸借契約が成立したのかについては、紛争になった場合には（裁判になった場合）には、様々な事情を総合的に判断して判断されます。
本来であれば、賃貸借契約の契約日に賃貸借契約が成立したということになるはずですが、実際には、契約日を入居予定日として、入居予定日前に契約書の署名押印をすることが多いと考えられます。
そのときは、契約書の「契約日」ではなく、契約書に署名押印をした日に賃貸借契約書が成立したと判断される可能性があると考えられます。
仲介業者から渡された資料に、賃貸借契約が成立したと判断される時期について、何か記載はありませんでしょうか（明確な記載がないことが多いと考えられますが）。
もし、記載があれば、その記載内容の説明を受け、了承したということで、記載された時期に契約が成立したということになる可能性があると考えられます。
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本来であれば、賃貸借契約の契約日に賃貸借契約が成立したということになるはずですが、実際には、契約日を入居予定日として、入居予定日前に契約書の署名押印をすることが多いと考えられます。
そのときは、契約書の「契約日」ではなく、契約書に署名押印をした日に賃貸借契約書が成立したと判断される可能性があると考えられます。
仲介業者から渡された資料に、賃貸借契約が成立したと判断される時期について、何か記載はありませんでしょうか（明確な記載がないことが多いと考えられますが）。
もし、記載があれば、その記載内容の説明を受け、了承したということで、記載された時期に契約が成立したということになる可能性があると考えられます。
- 回答日：2021年10月22日
この度は回答ありがとうございます。
オンラインで重要事項説明がなされた日に、署名捺印をしました。ご指摘のような、特段の記載はありません。
法文による明文化もなされていないことから、単なる商習慣ということがよく解りました。ですので、おそらくこのような事例は頻繁に発生していると思います。実際に物件の検索をしていると、掲載され続けている物件を多数見かけます。即ち入居者が決まらないということだと思います。これなどは、もしかしたら私が言うところの「詐欺商法」物件なのかも知れませんね。
この様な悪質な商習慣を無くす為にも、どこかに一文記載することを義務付ける必要があると思います。折角時間を割いて手続きをしておきながら、今の時代に「言った、言わない」で揉めるのは如何な物かと思います。
オンラインで重要事項説明がなされた日に、署名捺印をしました。ご指摘のような、特段の記載はありません。
法文による明文化もなされていないことから、単なる商習慣ということがよく解りました。ですので、おそらくこのような事例は頻繁に発生していると思います。実際に物件の検索をしていると、掲載され続けている物件を多数見かけます。即ち入居者が決まらないということだと思います。これなどは、もしかしたら私が言うところの「詐欺商法」物件なのかも知れませんね。
この様な悪質な商習慣を無くす為にも、どこかに一文記載することを義務付ける必要があると思います。折角時間を割いて手続きをしておきながら、今の時代に「言った、言わない」で揉めるのは如何な物かと思います。
相談者（ID：00077）からの返信
- 返信日：2021年10月26日
相談者（ID：00058）さんからの投稿
投稿日：2021年10月05日
日本の弁護士との慣習の違いがわからず、知人の弁護士（アメリカ人アメリカ在住）にメールである件で相談した際、専門外なため一般的な回答ですがと返信がありました。素人でもわかる範疇の回答でしたがお礼のメールを送ると、一時間で３百ドルですと請求されてしまいました。一時間もかからないような回答なだけでなく相談料金に関する承諾や取引のないまま請求することが、アメリカの弁護士の場合まかりとおりますか？いやまかりとおるしろとおらないにしろ、日本にいる場合、向こうの請求を無視しても今後連絡を取らなければ良い話なのでしょうか？納得のいく請求なら支払いますが、納得のいかないものには支払いたくはありません。こういった案件は、アメリカ人弁護士の慣習を知らなかった日本人の泣き寝入りしかないのでしょうか？子供だましというか、弁護士という鎧にお金を払えと言われているようにしか思えず、かといって素人範疇の幼稚な回答であってもし払うべきなのでしょうか？
アメリカの弁護士の監修については存じ上げませんが、日本でも、法律相談の回答が一般論であっても、金額が発生することが通常ではないかと考えられます。
日本では初回の法律相談が１時間１万円（税抜き）となっていることが多いと考えられますが、初回法律相談以外の相談の場合にタイムチャージで１時間３万円（税抜き）という金額設になっていることも多いので、アメリカの１時間３００ドルは、金額の設定としては、少なくとも法外高いとはいえない可能性があると考えられます。
請求を受けた金額に見合った回答が得られず、金額にご不満があるのであれば、その弁護士と減額の交渉をされることをお勧めいたします。
日本では初回の法律相談が１時間１万円（税抜き）となっていることが多いと考えられますが、初回法律相談以外の相談の場合にタイムチャージで１時間３万円（税抜き）という金額設になっていることも多いので、アメリカの１時間３００ドルは、金額の設定としては、少なくとも法外高いとはいえない可能性があると考えられます。
請求を受けた金額に見合った回答が得られず、金額にご不満があるのであれば、その弁護士と減額の交渉をされることをお勧めいたします。
- 回答日：2021年10月22日
相談者（ID：00005）さんからの投稿
投稿日：2021年09月15日
Twitterでの個人間取引で、品物を売る約束をしました。
予約品で、数回に分けて到着、最終分が10月到着予定なのですが、
7月から取引開始、その時に支払い期日は決めていませんでしたが、
一部商品が7月末に届く予定だったので、そちらが届き次第、前払いをお願いしておりました。
7月末に到着連絡、支払いの口座がどこが良いかメッセージを送りましたが、以降返事がありません。
まずは一部代金ぶんの支払いを内容証明で催促するべきなのか、品物が届いてから全額の請求をするべきなのか。
また、内容証明とは、取引を結んでいたという証明になりうるのでしょうか？
少額裁判となった際に証拠になりますか？
よろしくお願いします。
予約品で、数回に分けて到着、最終分が10月到着予定なのですが、
7月から取引開始、その時に支払い期日は決めていませんでしたが、
一部商品が7月末に届く予定だったので、そちらが届き次第、前払いをお願いしておりました。
7月末に到着連絡、支払いの口座がどこが良いかメッセージを送りましたが、以降返事がありません。
まずは一部代金ぶんの支払いを内容証明で催促するべきなのか、品物が届いてから全額の請求をするべきなのか。
また、内容証明とは、取引を結んでいたという証明になりうるのでしょうか？
少額裁判となった際に証拠になりますか？
よろしくお願いします。
ご相談内容からは取引内容がよくわからないところがありますが、品物が相手方に到着するのが７月から１０月にかけて数回にわたり、７月分到着時に全額前払という約束だったのであれば、相手方に対して全額請求をしてもよいと考えられます。
契約書がなくとも、約束をした記録（メールやＴｗｉｔｔｅｒ上のやりとり）があれば、その記録が証拠になりうると考えられます。
全額前払の約束があったことの証拠があれば、全額支払請求の内容証明郵便を送ることも考えられます。
その約束の証拠がなければ、一旦、７月到着分の支払を請求することも考えられます。
内容証明郵便を送ったことは、一応、取引を結んでいたことの証拠の一つになり得ると考えられます。
契約内容に沿った対応をしたことが、その契約が存在したことの証拠になり得るからです。
ただし、事後的な証拠なので、やや弱い証拠となると考えられます。
約束をした記録も何も残っていないのであれば、内容証明郵便を送って、弱いながらも、証拠を確保しておくことも必要かと考えられます。
契約書がなくとも、約束をした記録（メールやＴｗｉｔｔｅｒ上のやりとり）があれば、その記録が証拠になりうると考えられます。
全額前払の約束があったことの証拠があれば、全額支払請求の内容証明郵便を送ることも考えられます。
その約束の証拠がなければ、一旦、７月到着分の支払を請求することも考えられます。
内容証明郵便を送ったことは、一応、取引を結んでいたことの証拠の一つになり得ると考えられます。
契約内容に沿った対応をしたことが、その契約が存在したことの証拠になり得るからです。
ただし、事後的な証拠なので、やや弱い証拠となると考えられます。
約束をした記録も何も残っていないのであれば、内容証明郵便を送って、弱いながらも、証拠を確保しておくことも必要かと考えられます。
- 回答日：2021年09月24日
品物は当方もとに届き、全額振り込んでいただいてから発送予定でした。
7月の段階ではだいたい1/3程度頂く予定でした。
Twitterでのやり取りは残っています。
支払督促後、相手側から異議が来て、訴訟に発展した場合、
証拠としてなりうるようであれば、内容証明を送るのではなく、
即支払督促を送ってしまっても大丈夫でしょうか？
また、支払督促で意義が出た場合、取り下げをして、少額訴訟へ変更は可能なのでしょうか？
7月の段階ではだいたい1/3程度頂く予定でした。
Twitterでのやり取りは残っています。
支払督促後、相手側から異議が来て、訴訟に発展した場合、
証拠としてなりうるようであれば、内容証明を送るのではなく、
即支払督促を送ってしまっても大丈夫でしょうか？
また、支払督促で意義が出た場合、取り下げをして、少額訴訟へ変更は可能なのでしょうか？
相談者（ID：00005）からの返信
- 返信日：2021年09月26日
Twitterのやりとりの中で、取引内容が記録されているのであれば、当該記録を証拠とすることが可能と考えられます。
内容証明郵便の送付をまたず、支払督促の手続きを採ることは可能と考えられます。
また、支払督促で異議が出た場合に、取下げをして、少額訴訟を提起することは可能と考えられます。
なお、支払督促で異議が出た場合は、通常訴訟に移行するので、正確には、通常訴訟について訴えを取り下げることになると考えられます。
手続きの面倒さや印紙代だけを考えれば、移行した通常訴訟を維持する方が有利である可能性もあると考えられます。
内容証明郵便の送付をまたず、支払督促の手続きを採ることは可能と考えられます。
また、支払督促で異議が出た場合に、取下げをして、少額訴訟を提起することは可能と考えられます。
なお、支払督促で異議が出た場合は、通常訴訟に移行するので、正確には、通常訴訟について訴えを取り下げることになると考えられます。
手続きの面倒さや印紙代だけを考えれば、移行した通常訴訟を維持する方が有利である可能性もあると考えられます。
【高額な債権の対応実績有】日本橋東京法律事務所からの返信
- 返信日：2021年09月29日
通常訴訟の場合、裁判はやはり相手の所在地での裁判となるのでしょうか？
遠方の場合オンラインでの裁判は可能なのでしょうか？
遠方の場合オンラインでの裁判は可能なのでしょうか？
相談者（ID：00005）からの返信
- 返信日：2021年10月11日
原則として、相手の所在地での裁判となると考えられます。
しかし、金の支払い請求の場合は、債権者の住所地で裁判をすることが可能です（個別の事情により変わってくる可能性がありますが）。（管轄は、民事訴訟法５条１号→義務履行地、義務履行地は、民法４８４条→債権者の現在の住所）
遠方の場合は、裁判所に出頭せず、基本的にはオンライン（電話会議やチームスを利用したビデオ会議）による対応が可能であることが多いと考えられます。
裁判所により対応が異なる可能性がありますので、個別に裁判所にお問い合わせいただくことが必要かと存じます。
しかし、金の支払い請求の場合は、債権者の住所地で裁判をすることが可能です（個別の事情により変わってくる可能性がありますが）。（管轄は、民事訴訟法５条１号→義務履行地、義務履行地は、民法４８４条→債権者の現在の住所）
遠方の場合は、裁判所に出頭せず、基本的にはオンライン（電話会議やチームスを利用したビデオ会議）による対応が可能であることが多いと考えられます。
裁判所により対応が異なる可能性がありますので、個別に裁判所にお問い合わせいただくことが必要かと存じます。
【高額な債権の対応実績有】日本橋東京法律事務所からの返信
- 返信日：2021年10月22日
