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新潟県の債権回収弁護士が回答した法律相談QA
投稿日:2024年04月19日
回答日:2024年04月24日
・親戚がマンションオーナー
・約5年前に賃貸契約して借主が入居
(不動産会社が仲介)
・入居後、家賃の支払なし
・オーナーが賃貸契約した事を失念して
いた為、未入金に気が付かなかった模様
・オーナーが約1年前に入居の事実を認識
(不動産会社に空室の募集依頼をした際に
当該会社から契約済であると指摘される)
・オーナーが1年前から借主に電話で家賃の全額支払の催促と退去を要求し続ける
・2024年3月時点で入金未確認
未払家賃 約300万円(5年分の家賃)
借主 サラリーマン(勤務先は把握)
・約5年前に賃貸契約して借主が入居
(不動産会社が仲介)
・入居後、家賃の支払なし
・オーナーが賃貸契約した事を失念して
いた為、未入金に気が付かなかった模様
・オーナーが約1年前に入居の事実を認識
(不動産会社に空室の募集依頼をした際に
当該会社から契約済であると指摘される)
・オーナーが1年前から借主に電話で家賃の全額支払の催促と退去を要求し続ける
・2024年3月時点で入金未確認
未払家賃 約300万円(5年分の家賃)
借主 サラリーマン(勤務先は把握)
大変お困りの事と存じます。
>オーナーが1年前から借主に電話で家賃の全額支払の催促と退去を要求し続ける・2024年3月時点で入金未確認
ということですので、未払賃料の支払いと物件の明け渡しを求める訴訟を提起することを検討しなければならない状況かと存じます。
訴訟中に賃料の支払いや物件の明渡時期について和解ができる場合もありますし、和解が叶わないようであれば、判決確定後に強制執行によって解決せざるをえないかと存じます。
>オーナーが1年前から借主に電話で家賃の全額支払の催促と退去を要求し続ける・2024年3月時点で入金未確認
ということですので、未払賃料の支払いと物件の明け渡しを求める訴訟を提起することを検討しなければならない状況かと存じます。
訴訟中に賃料の支払いや物件の明渡時期について和解ができる場合もありますし、和解が叶わないようであれば、判決確定後に強制執行によって解決せざるをえないかと存じます。
- 回答日:2024年04月24日
投稿日:2024年03月28日
回答日:2024年03月29日
親が経営するアパートの住人が10年程前から家賃を滞納しがちになり、5年前から完全滞納となった。アパートの管理会社や大家が支払いを督促するも、生活困窮を主張するだけで支払う意思はない。保証人への連絡は不通の為、対応に苦慮している。不払いの家賃は、400万以上となっている。
相談内容を前提にすると、任意の支払いを求めていく余地はおよそないように伺われますので、不払家賃の回収は裁判によるほかないのではないでしょうか。もっとも、生活困窮を理由に家賃滞納を長期間放置しているような相手方ですので、差押えの余地のある資産を有しているのか、回収可能性があるのかについては、個別に検討する必要があります。
また強制退去についても、伺う限り、裁判によるほかないと思われます。極めて長期の家賃滞納ですので、特段の事情がないかぎり、基本的には、明渡しが実現できるのではないかと考えられます。もっとも、裁判にも、その後の強制執行にも、費用が掛かります。仮に和解による解決が実現できる場合でも、本件のようなケースでは、賃貸人側が引越代を負担しなければならなくなることもしばしばです。
結局は具体的な事情次第ですので、あくまで一般論になりますが、既に長期間の不払いが現実化している以上、このまま放置しても事態が改善することは無いでしょう。残念ながら、このような賃借人に対しては、これ以上の建物価値の毀損を防ぐためにも、相応のコストを覚悟して対応されるほかありません。
いずれにせよ、速やかにお近くの弁護士に相談されることをお勧めします。
また強制退去についても、伺う限り、裁判によるほかないと思われます。極めて長期の家賃滞納ですので、特段の事情がないかぎり、基本的には、明渡しが実現できるのではないかと考えられます。もっとも、裁判にも、その後の強制執行にも、費用が掛かります。仮に和解による解決が実現できる場合でも、本件のようなケースでは、賃貸人側が引越代を負担しなければならなくなることもしばしばです。
結局は具体的な事情次第ですので、あくまで一般論になりますが、既に長期間の不払いが現実化している以上、このまま放置しても事態が改善することは無いでしょう。残念ながら、このような賃借人に対しては、これ以上の建物価値の毀損を防ぐためにも、相応のコストを覚悟して対応されるほかありません。
いずれにせよ、速やかにお近くの弁護士に相談されることをお勧めします。
- 回答日:2024年03月29日
投稿日:2024年05月13日
回答日:2024年05月21日
現在住んでいるマンションですが、オーナーと直接賃貸契約を結んでいます。
本日(2024年5月13日)、オーナーから「賃貸借契約解除事前通知書」という資料(PDF形式)が届きました。
「賃貸借契約解除事前通知書」の内容は下記の通りです。
私は貴殿に対して、下記建物を賃料及び管理費1か月XXX万円で賃貸しており、賃貸期間は2024
年11月19日までとなっております。
先般、下記建物を自己使用したいため、原建物賃貸借契約書第15条2項及び借地借家法第26条1項
基づき、上記賃貸期間の契約更新はしない旨、ここに通知いたします。
よって、現契約の満了(2024年11月19日まで)には、当該物件を原状回復の上、明け渡
して頂けるよう、お願い申し上げます。
本日(2024年5月13日)、オーナーから「賃貸借契約解除事前通知書」という資料(PDF形式)が届きました。
「賃貸借契約解除事前通知書」の内容は下記の通りです。
私は貴殿に対して、下記建物を賃料及び管理費1か月XXX万円で賃貸しており、賃貸期間は2024
年11月19日までとなっております。
先般、下記建物を自己使用したいため、原建物賃貸借契約書第15条2項及び借地借家法第26条1項
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よって、現契約の満了(2024年11月19日まで)には、当該物件を原状回復の上、明け渡
して頂けるよう、お願い申し上げます。
相談内容を拝見しました。
契約内容その他の詳細を確認する必要がありますが、一般論として、オーナー側の通知(更新拒絶)だけで、当然に賃貸借契約が終了するわけではありません。
今回のオーナー側の通知に正当な理由(正当事由)が認められる場合に、契約は終了することになります。
オーナーの更新拒絶に正当事由が認められるかどうかは、裁判でも争点になる、難しい問題です。今回、オーナー側は「自分で使う必要がある」と言ってきているようですが、具体的にどのような利用を想定しているのか、本当にその必要があるのか(本当にその利用をするのか)など、詳細な検討が必要になります。
本件かそのような事案なのかはわかりませんが、オーナー側が「自分で使う」といって賃借人を追い出しておきながら、実際には、単に高値で不動産を売却するために(収益物件でない場合、賃借人がいないほうが物件は高く売れます)更新拒絶をしていた、という悪質な事案がないわけではありませんので、注意が必要です。
そして、ご指摘するような立退料(引越料等)の支払いがあるかどうかも、この正当事由の判断に影響を与えます。その意味で、交渉の一環として、合理的な金額の立退料を求めていくことは当然考えられます。
事案によって交渉の進め方も全く変わりますので、詳細について、お早めに弁護士に相談されることをお勧めします。
契約内容その他の詳細を確認する必要がありますが、一般論として、オーナー側の通知(更新拒絶)だけで、当然に賃貸借契約が終了するわけではありません。
今回のオーナー側の通知に正当な理由(正当事由)が認められる場合に、契約は終了することになります。
オーナーの更新拒絶に正当事由が認められるかどうかは、裁判でも争点になる、難しい問題です。今回、オーナー側は「自分で使う必要がある」と言ってきているようですが、具体的にどのような利用を想定しているのか、本当にその必要があるのか(本当にその利用をするのか)など、詳細な検討が必要になります。
本件かそのような事案なのかはわかりませんが、オーナー側が「自分で使う」といって賃借人を追い出しておきながら、実際には、単に高値で不動産を売却するために(収益物件でない場合、賃借人がいないほうが物件は高く売れます)更新拒絶をしていた、という悪質な事案がないわけではありませんので、注意が必要です。
そして、ご指摘するような立退料(引越料等)の支払いがあるかどうかも、この正当事由の判断に影響を与えます。その意味で、交渉の一環として、合理的な金額の立退料を求めていくことは当然考えられます。
事案によって交渉の進め方も全く変わりますので、詳細について、お早めに弁護士に相談されることをお勧めします。
- 回答日:2024年05月21日