不動産を差し押さえる方法と確実に債権回収するために必要なこと

差し押さえは、裁判所を介して強制的に債務者から債権回収する方法です。

中でも不動産は高額な資産であるため、債権回収する上で、効果的な差し押さえ財産と言えるでしょう。

これから不動産の差し押さえをする方は、裁判所の手続きの方法や注意点を事前に知っておくべきです。

今回の記事では、不動産を差し押さえするために必要な事前知識や、申立の手順について説明していきます。

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債務者の不動産を差し押さえするためには？

不動産を差し押さえする方法は、

• 強制執行手続き
• 抵当権の行使
• 行政法上の差し押さえ

の3つにわけることができます。

どのようなシチュエーションで差し押さえすることができるのか、不動産の差し押さえをする上で事前に知っておくべきでしょう。

強制執行手続き

強制執行手続きとは、裁判所を介して強制的に債務者の財産の差し押さえをするための手続きであり、すでに債務名義を取得している方を対象とした手続きです。

債務名義とは、公的に債権者の債権を示した書証であり、判決や公正証書などがあげられます。

判決は民事訴訟を介してでますが、公正証書は弁済に応じない場合に強制執行を可能にするためのものであり、公証役場にて債務者と作成する文書です。

抵当権の行使

抵当権とは、債務者が債務不履行を起こした場合に、債務者の指定の財産(不動産)を差し押さえることができる権利です。

住宅を担保に、銀行から住宅ローンを融資してもらうことをイメージしてもらうとわかりやすいかもしれません。

抵当権を設定したのに債務者が弁済に応じない場合、債務名義を取得せずに不動産の強制執行を申し立てることができます。

行政法上の差し押さえ

行政法上の差し押さえとは、税金や社会保険料の滞納者に対して、行政が滞納者の財産を公売にかけることを指します。

※公売とは：滞納税金を回収するために、滞納者の財産を換価する手続き

この手続きは、行政が行うことができる差し押さえであるため、民間の債権者は関係ありません。また、行政は債務名義を取得することなく、債務者の財産を差し押さえすることができます。

不動産の差し押さえの申立から配当までの流れ

では、ここで民間の債権者が、不動産の差し押さえをするための方法を順を追って説明していきます。

不動産強制競売申立

まず、差し押さえする不動産を管轄する地方裁判所にて、不動産強制競売の申立てを行ってください。申立てをするためには以下の書類が必要です。

• 不動産強制競売申立書
• 債務名義の正本
• 送達証明書
• 資格証明書
• 委任状
• 当事者目録
• 物件目録：差押対象の物件の情報

書類の作成方法については「不動産執行」を参考にしてください。また、申立費用として、以下の費用が発生します。

収入印紙代：4,000円

予納金：

請求債権額が2,000万円未満	80万円 ※ただし，2020年3月31日以前に受理された申立てについては60万円
請求債権額が2,000万円以上5,000万円未満	100万円
請求債権額が5,000万円以上1億円未満	150万円
請求債権額が1億円以上	200万円

※地域による。上記は東京地方裁判所の場合。

登録免許税：確定請求債権額の4/1000(ただし、請求債権額の1,000円未満は切り捨てを行い、1,000分の4を乗じた額から，100円未満を切り捨てた額となります)。

※算出額が1,000円未満の場合は1,000円。

参考：不動産競売事件（担保不動産競売，強制競売，形式的競売）の申立てについて｜裁判所

不動産執行開始決定から競売

申立が裁判所で受理されると、不動産執行が開始された事実が裁判所から宣言されます。

裁判所は、不動産に設定された抵当権、申立人以外の債権者、不動産の評価額などの調査を始めます。

調査が終わると不動産は競売にかけられますが、入札価格は売却基準価格(調査の結果、裁判所が設定した評価額)の0.8倍以上です。

不動産の引き渡し

競売が完了すると、所有権移転の登記手続きが裁判所にて行われます。

登録免許税は落札者が負担するため、差し押さえを申し立てた債権者は、所有権移転のために手続きをする必要はありません。

債務者は、この段階まで不動産の所有権を有しているため、所有権移転が行われるまで住むこともできます。

配当

競売が完了すると配当が行われますが、差し押さえを申し立てた債権者だけでなく、抵当権者(不動産が担保にかけられている場合)、国税庁(税金を滞納している場合)、他の全ての債権者も配当を受け取る権利があります。

配当は、一般の債権者と比べて、国税庁、抵当権者へ優先して配当されるため、税金額、抵当権者が有する債権額が、落札価格を上回る場合、一般の債権者には配当はありません。

落札価格から税金、抵当権者の有する債権額を差し引いた額を、他の全ての債権者へ債権額に応じて平等に配当する仕組みです。

不動産の差し押さえをする方が知っておきたいこと

では、最後に不動産の差し押さえをする上で、抑えておくべきことについて確認していきましょう。

不動産仮差押え命令によって不動産の処分を防止するべき

不動産の差し押さえ手続きは、数ヶ月の期間を要しますが、その間に債務者が不動産を処分してしまうこともあります。

確実に不動産を差し押さえるためには、不動産仮差し押さえを申し立てましょう。債務者が不動産を処分することを防ぐことができるからです。

仮差押えの手続きの方法は、「仮差押さえによる財産の処分の禁止」を参考にしてください。

不動産以外に差し押さえの対象になる財産も検討する

不動産執行は申立費用も高額な上に、配当額が債権額に満たないこともあります。そのため、不動産だけでなく他の資産を差し押さえることも視野に入れるべきです。

給料、預金などの債権や、自動車など換金価値のある財産を対象にするといいでしょう。

対象の財産の種類によって手続きの方法は異なりますが、手続きの方法については以下の記事を参考にしてください。

【参考】

▶「強制執行で債権回収するために必要な知識のまとめ」

▶「強制執行で差し押さえするために必要な知識と方法のまとめ」

債務名義は事前に取得しておく

もし債務者との間に公正証書を作成しておらず、かつ対象の不動産へ抵当権を設定してない場合、強制執行を申し立てるためには、民事訴訟を提起して判決を貰わなければなりません。

民事訴訟は時間を要するため、不動産の差し押さえを検討している方は、早めに手続きを行っておくべきでしょう。

また、公正証書であれば簡易的に作成することができるので、債務者と話し合いの場を設けられるのであれば、公正証書を作成するのも一つの手です。

不動産の差し押さえを弁護士に依頼した場合の費用

不動産の差し押さえをする上で、弁護士に依頼することを検討される方もいるでしょう。弁護士に依頼した方が、差し押さえを成功させやすくなりますが、依頼する方は弁護士費用の相場を抑えておくべきです。

弁護士費用は、請求する債権額や実際に債務者から回収できた金額を元に算出されます。受任時に発生する着手金、案件完了後に発生する報酬金に分けることができますが、費用の相場は以下の通りです。

<着手金>

• 請求金額300万円以下：4%～8%
• 請求金額300万円超、3000万円以下：2.5%～5%
• 請求金額3000万円超、3億円以下：1.5%～3%
• 請求金額3億円超：1%～2%

<報酬金>

• 回収金額300万円以下：4%～16%
• 回収金額300万円超、3000万円以下：2.5%～10%
• 回収金額3000万円超、3億円以下：1.5%～6%
• 回収金額3億円超：1%～4%

実際のところ、弁護士費用は各弁護士事務所によって異なるので、詳しくは弁護士事務所へ確認してください。

まとめ

不動産を差し押さえる方は、手続きの方法を確認する上で当記事を参考にしていただけたらと思います。また、確実に債権回収をするためには、不動産だけでなく、他の資産を差し押さえることも検討するべきです。

どのように債権回収するべきか不安な方は、弁護士事務所へまずは相談してみてはいかがでしょうか。

参考：不動産・建築の総合情報なら｜リノビズム