マンションの管理費を滞納された場合の回収方法や予防策

マンションの管理費が滞納された場合、まずは滞納者に対して口頭又は書面で支払いを催促するのが通常でしょう。そのような、手続外の交渉によっても支払いが期待できない場合は「法的手段」を検討することになります。

この記事では、マンションの管理費滞納に対する対応について簡単に解説します。

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マンションの管理費を回収するまでの流れ

マンション管理費の支払いがない場合の回収の流れは基本的には以下のような流れになります。

1. 電話や書面を通じて支払いを促す
2. 民事調停・支払督促、民事訴訟などの法的手続を実施する
3. ②の債務名義に基づいて強制執行を行う

上記①～③のどこかのタイミングで任意の支払いがされれば、そこで回収は終了です。しかし、そのような任意の支払いがない場合は、強制執行により回収することを検討せざるを得ません。

強制執行の方法としては、債務者の預金債権や給与債権を差し押さえる方法もありますが、場合によっては居住する不動産を任意競売することも視野に入れることになります。

催告書の送付

上記の通り、回収の初動としては口頭や書面で支払いを促すことから始めます。例えば、単なる支払い忘れであれば口頭で促すことで即時に対応されることもあるでしょう。もし、口頭で催促しても支払いがない場合は、書面を送付することを検討しましょう。

なお、このとき内容証明郵便を送付するということも選択肢としてはあり得ますが、居住者との関係を重視するのであれば必ずしも内容証明郵便で送付する必要まではないと考えます。内容証明郵便は訴訟等の前段階で送付することが多く、相手と敵対してしまう可能性があるからです。

なお、このような催促はあくまで常識の範囲内で送ってください。例えば、四六時中電話をかけ続けたり、威圧的な書面を送りつけるということは余計なトラブルを誘発するだけですので、絶対にやめましょう。

催告書の例文

催告書に記載する内容の例文を紹介します。

令和　年　月　日   東京都新宿区西新宿○－○　 ××アパート　○○号室 債務　太郎(相手の氏名) 催告書   貴殿は、下記規定により建物賃貸契約(以下「本契約」)を締結し、下記建物(以下「本件建物」)を引き渡しました。 契約日　平成　年　月　日 月額管理費　　万　　円 本件建物　東京都新宿区西新宿○－○　 ××アパート　○○号室 貴殿は平成　年　月から令和　年　月まで、本契約に基づく賃料の支払いをされておりません。 つきましては、10日以内に、未払い賃料合計　　万円を指定のお振込み先にお支払いください。 なお、上記期間内にご対応いただけない場合には、契約解除の通知を行うことなく、貴殿との本契約を解除し退去を求めることを、あらかじめ本書面をもってご通知いたします。 記   銀行名：○○銀行○○支店 普通預金 口座番号： 口座名義人： 住所：東京都新宿区東新宿○－○－○ 代表：債権　花子 印(自分の氏名)

催告書の書き方自体に細かい規定はありません。もし内容証明郵便による場合は文字数などに規定がありますのでご注意ください。

また、対応しない場合に関する文章については、「なお、上記期間内にご対応いただけない場合には、やむを得ず法的手段を取らせていただきますので、あらかじめご了承ください。」でも問題ありません。

民事調停

「民事調停」は、裁判所の調停員が仲介しながら当事者の話合いによる解決を目指す手続きです。

居住者に対して法的手続を履践するとしても、できる限り穏便に進めたいということであれば、いきなり訴訟手続を行うのではなく、話合いによる解決を目指す「民事調停」手続を利用することも検討するべきでしょう。

もっとも、民事調停は、あくまで任意の話合いでの解決を目指す手続きですので、相手は出頭義務を負いませんし、相手が同意しない限り調停は成立しません。したがって、相手と話合いの余地がない状況であれば、民事調停を選択する意味はないので、訴訟手続等を検討しましょう。

支払督促

「支払督促」は裁判所を通じて金銭の支払いを督促する手続きであり、裁判所から送達された書面に一定期間異議が出なければ権利が確定します。権利が確定すればこれに基づいて強制執行手続きが可能となります。

支払督促を行う最大のメリットは、申し立て段階で証拠を付す必要がなく、相手が一定期間対応しないことで簡易迅速に「債務名義」が取れることです。

もっとも、相手が一定期間内に異議を申し出れば直ちに通常訴訟へと移行しますので、相手の反論が予想される場合には、支払督促よりも訴訟手続を取った方が良い場合もあります。

民事訴訟

「民事訴訟」は、裁判所が当事者から提出される主張・証拠に基づいて事実を認定し、法律を適用して権利義務関係を確定する手続きです。重厚な審理の下で慎重な判断がされますので、事件の終局的解決を目指す場合に選択するべき手続きと言えます。

上記のように、民事調停や支払督促での解決が難しいことが想定される場合は、いきなり訴訟を提起するのも一つの方法です。請求する額が140万円以下であれば簡易裁判所、140万円を超える額を請求する場合は地方裁判所に訴えを提起します。

なお、請求額が60万円以下の場合は、より簡易・迅速な手続きである「少額訴訟」を提起することができます（民事訴訟法第368条）。

強制執行

上記の手続きを履践する中で、居住者が任意に管理費を支払ってくれれば、回収処理はそこで終了です。しかし、居住者が任意に支払わない場合は強制的な回収手段を検討することになります。

強制執行手続では「相手の財産を差し押さえ、これを換価して弁済に充てる」という形が基本です。相手の同意や任意対応がなくても、このような処理を進めることで強制的に弁済を受けられます。なお強制執行手続を履践するためには、執行力のある債務名義が必要です。

※　債務名義の例

確定判決 仮執行宣言の付した判決 仮執行の宣言を付した支払督促 公証人が作成した公正証書で、直ちに強制執行を行うことが出来る旨の陳述が記載されているもの 確定した執行決定のある仲裁判断 確定判決と同一の効力を有するもの 裁判上の和解調書　など

59条競売

マンション管理費の滞納事例の場合は、区分所有法59条による競売申立て(強制競売、以下「59条競売」）という手続きもあります。

59条競売とは、滞納者が、滞納者以外のマンション住民などの共同生活の利益に反する行為を行っている場合、滞納者が所有する区分所有権及び敷地利用権（すなわちマンションの所有権）を競売することを求めて訴訟提起することを認める制度です。

59条競売の訴訟により競売を認める判決が確定すれば、滞納者のマンション所有権を競売にかけて売却代金から配当を受けることで、滞納分管理費等を回収できる可能性があります。

マンション管理費の時効と中断方法

マンション管理費の請求権は、時効によって消滅する可能性があります。したがって滞納者への請求は時効期間が経過する前にアクションを取る必要があります。

時効期間

マンション管理費は、通常、月ごとに発生する「定期給付債権」に該当するため、管理費の支払い請求権の時効期間は5年です（民法169条）。４月1日以降に発生した債権に関しては、権利行使可能であることを知ってから5年に統一されました。

そのため、滞納分の請求をするのであれば、滞納が発生してから5年以内に何らかのアクションを講ずるべきでしょう。

中断方法

消滅時効には、時効期間をリセットする制度があり、これを時効の中断といいます。民法においては、時効の中断事由として次の3つを定めています（民法第147条）。

①裁判上の請求

時効中断事由の一つとして、裁判上の請求があります。これは端的に言えば「訴訟を提起すること」です。訴訟外での催告には時効中断の効果はありません（なお、訴訟で権利が確定すれば、その時効期間は確定時から10年となります）。

なお訴訟提起しても訴えを取下げた場合には、時効中断の効力が生じないため注意しましょう（民法第149条）。

なお、訴訟外での請求（催告）には時効中断の効果はありませんが、時効完成を6ヶ月停止する効果はあります。そのため、時効完成間際の債権がある場合は「まず催告をして時効完成を停止した上で、6ヵ月以内に裁判上の請求等する」という処理を行うことはよくあります（民法第153条）。

②差押え・仮差押え又は仮処分

滞納者の財産について、民事執行における「差押え」、民事保全における「仮差押え」または「仮処分」などを行った場合でも中断の効力が生じます。

もっとも、差押えを行う場合は「債務名義」が必要なので、結局裁判上の請求をすることになるのが通常でしょう。

③債務の承認

時効の中断事由として「債務者による債務承認」というのもあります。

これは「滞納者が自身の債務の存在を認めること」であり、例えば督促に対して「滞納管理費を支払う」とか「支払いを待って欲しい」という対応をした場合がこれに含まります。この場合、時効はリセットされ、一から数え直すことになります。

時効を過ぎても回収できるケース

基本的には時効期間が経過した場合、債務者はいつでも消滅時効を援用できるので、基本的には請求は難しいと思われます。

ただ、時効期間が経過した場合に債務者が債務承認をしたような場合は、「信義則上時効援用権を放棄したもの」として時効の適用がされない可能性もありますが、基本的に難しいと思ってください。

マンションの管理費を滞納されないための予防策

滞納時の対処だけでなく、今後マンション管理費を滞納されないために予防策を整備することも大切です。予防策としては、例えば、管理規約において以下のようなルールを設定することが考えられます。

支払期限・支払い方法の設定 遅延時に備えた「遅延損害金」の設定 「期限を過ぎても支払いがない場合は、法的手段による解決を図る」旨の記載

また上記だけでなく、マンションごとに独自の予防策が必要となることも考えられるため、対応時は弁護士等のアドバイスを受けながら理事会で話し合うようにしましょう。

購入したマンションの管理費が滞納されていた場合

知人などから購入し、いざ入居してみたら管理費が滞納されていたというトラブルも発生しています。

図のような場合、滞納費用は誰が支払うべきなのでしょうか。

滞納された管理費はすべて引き継がれる

区分所有法第７条・８条では、「特定承継人の責任」として、過去未納分は新たな区分所有者にも責任が生じます。

したがって、上記のように区分所有者が転々とした場合、各所有者が滞納分の管理費について連帯して責任を負うこととなります。したがって、購入を検討しているマンションの一室について、前所有者に管理費滞納がある場合、売買価格から当該滞納分を控除してもらう等の対応は必要でしょう。

まとめ

以上が、マンション管理費が滞納された場合の解決方法です。繰り返しになりますが、滞納額が高額になればなるほど、トラブルの解決は困難となります。１円でも多く滞納分を回収するためにも、できるだけ早期のうちに弁護士に依頼することをおすすめします。

弁護士に相談することで、難解な法律手続きを一任することができるため、請求にかかる手間の削減に繋がります。また弁護士に依頼すれば、相手に対して心理的圧迫を与えることにもなるため、迅速かつ適切な解決も期待できます。

さらに、管理費トラブルが解決した後も、以後同様のトラブルが生じないよう予防策を整備する際にアドバイザーとしての役割も期待できます。マンション管理費トラブルについては、弁護士に相談するのがおすすめです。

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