不動産の仮差し押さえとは？要件・流れ・必要書類を初心者向けに徹底解説

取引先や借主に督促を重ねても支払いを受けられない場合、裁判や支払督促を経て強制執行による回収を目指す方は少なくありません。しかし、確定判決などを得るまでの間に相手が不動産を処分すれば、債権を回収できなくなるおそれがあります。

不動産の仮差し押さえは、確定判決などを得る前に財産が処分されるのを防ぎ、確実な回収につなげるための保全手続です。

本記事では、不動産の仮差し押さえの手続きの流れや必要書類、担保金の目安について解説します。取り下げの方法や実際の解決事例も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産の仮差し押さえとは｜判決前に不動産が処分されるのを防ぐ手続き

不動産の仮差し押さえとは、債権者がお金を回収するにあたり、判決などが出るまでの間、債務者の不動産を仮に差し押さえる手続きです。

債権者は、裁判所の手続きを利用して、確定判決や仮執行宣言付支払督促などの債務名義を得て、強制執行による債権回収を図れます。しかし、判決や仮執行宣言付支払督促などを得るまでの間に、債務者が財産を処分するとお金を回収できなくなるかもしれません。

不動産を仮に差し押さえれば、債務者は事実上、自由に不動産を処分できなくなります。仮差し押さえは、債権者にとって債権の回収率を上げるための有効な手段です。不動産を仮差し押さえするには、以下の要件を満たす必要があります。

要件	詳細
被保全権利の存在	債権者は、被保全権利が存在することを、裁判所に疎明しなければならない。 ※被保全権利：仮差し押さえにより保全される権利 ※疎明：即時に取り調べられる証拠により、一応確からしい心証を裁判官に与えること
保全の必要性	仮差し押さえによって、権利を保全する必要性がなければならない。仮差し押さえによる保全の必要性は、主に以下のいずれかの場合に認められる。 ・差し押さえるべき財産を放置すると強制執行ができなくなるおそれがある ・強制執行をするのに著しい困難を生じるおそれがある

不動産の仮差し押さえをするメリット

不動産の仮差し押さえには、主に以下の3つのメリットがあります。

• 財産の処分を防ぎ、回収リスクを軽減できる
• 交渉や裁判を有利に進めやすくなる
• 手続きが比較的迅速である

不動産の仮差し押さえをする主なメリットは、判決確定前に対象不動産の処分を事実上禁止できる点です。仮差押登記がなされた不動産は、将来差し押さえられる可能性があるため、通常は買い手がつきません。

仮差し押さえは債務者にとって大きな心理的負担となり、任意の支払いや和解に応じる動機付けにもなります。交渉や裁判を有利に進めやすくなるでしょう。

書面審理を中心に手続きが進められるため、発令までの期間が短いのもメリットのひとつです。申立ての事実は債務者に通知されず、登記が完了した前後に債務者に書類が発送されるため、秘密裏に進められます。

不動産の仮差し押さえをするデメリット

不動産の仮差し押さえには、主に以下の3つのデメリットがあります。

• 担保金の供託が必要になる
• 手続きが複雑である
• 必ず債権を回収できるとは限らない

仮差し押さえは、債権者の申立てのみに基づいて発令され、債務者に反論の機会が与えられません。後日不当と判断された場合の損害を担保するため、債権者は請求額の5％〜35％程度の担保金を提供しなければなりません。

仮差し押さえは、原則として書面審査で進められるため、提出書類の正確性・説得力が問われます。財産が処分される前に迅速に整えなければならず、法律に不慣れな場合は自力での対応が難しく感じるでしょう。

また、仮差し押さえをしても、後日の強制執行の際、ほかの債権者よりも優先的に回収を図れるわけでもありません。

不動産の仮差し押さえを検討すべきケース

不動産の仮差し押さえを検討すべきケースは、強制執行が困難になるおそれがある場合です。具体的には、以下のいずれかに該当する場合に、仮差し押さえの申立てを検討します。

• 債務者に財産隠し（不動産の売却や名義変更など）の兆候がある
• 債務者に不動産以外の換価価値のある財産がない
• 債務者に対して債権を有する債権者がほかにも複数いる
• 債務者が音信不通で、任意の交渉や督促に応じる見込みがない

なお、対象不動産を競売にかけても回収の見込みが乏しい場合は、仮差し押さえをしても実益が薄くなります。申立て前に、不動産の資産価値やほかの債権者の有無も確認しておくと安心です。

不動産の仮差し押さえ手続の流れ

不動産の仮差し押さえの手続きは、以下の流れで進みます。

1. 裁判所に仮差し押さえ命令を申し立てる
2. 裁判官と面接（債権者審尋）する
3. 裁判官が担保金を決定する
4. 法務局で担保金を供託する
5. 裁判所に供託の完了を報告する
6. 裁判所より仮差し押さえ命令が発令される
7. 仮差し押さえが執行される

申立てから仮差し押さえ決定の発令までの期間は、事案が比較的単純で、疎明資料が揃っていればおおむね数日から1週間程度です。

1.裁判所に仮差し押さえ命令を申し立てる

不動産の仮差し押さえは、本案の管轄裁判所または不動産の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てます。申立てには、被保全権利（金銭債権の存在）と保全の必要性を疎明する資料の添付が必要です。契約書や請求書、督促の経緯を示す資料などを準備しましょう。

また、仮差し押さえでは、債権者は担保を立てなければなりません。申立ての段階で、担保をどのような方法で立てるか、金額をいくら準備できるかを確認しておきましょう。

2.裁判官と面接（債権者審尋）する

申立て後は、裁判官と債権者が面接し、疎明資料の原本確認や申立てに至った事情の聞き取りがおこなわれることがあります。

仮差し押さえの審理では、密行性を確保するため債務者審尋はおこなわれません。面接では、被保全権利や保全の必要性について裁判官から質問を受けます。資料に不備がある場合は、裁判所の指示に従い、修正・資料の追加提出などに対応します。

3.裁判官が担保金を決定する

面接を経て、裁判官が仮差し押さえの担保金額・担保の方法・提供期間を決定します。裁判官面接がない裁判所では、事前に書類を郵送したうえで、電話などで担保を決める場合もあります。東京地方裁判所は、原則として全件面接をおこなう運用です。

担保金は、被保全債権の種類や対象不動産の価額などを踏まえて個別に算定されます。

4.法務局で担保金を供託する

担保金額が決定したら、裁判所が指定した期限内に担保を提供します。担保を立てる方法には、次の2つの方法があります。

担保の提供方法	詳細
供託	原則として仮差し押さえを申し立てた裁判所の所在地を管轄する供託所（法務局）に、金銭または有価証券で供託する方法
支払保証委託契約（ボンド）	裁判所の許可を得て、銀行・保険会社などと支払保証契約を結び、支払保証先の銀行・保険会社が発行した契約成立を証する文書を裁判所に提出する方法

実務上は、供託所（法務局）に現金を供託するのが一般的です。期限内に供託を済ませなければ、申立てが却下される場合もあるため、決定後は速やかに手続きを進めましょう。

5.裁判所に供託の完了を報告する

担保金の供託が完了したら、供託書の正本と写しを裁判所に提出し、供託完了を報告します。供託完了時に、裁判所に提出する書類の例は、以下のとおりです。裁判所によって異なりますので、実際に申し立てる際には管轄裁判所の最新の案内を確認してください。

提出書類	必要通数・金額など
供託書の正本・写し	各1通
決定正本作成用の目録（当事者目録・請求債権目録・物件目録）	各1通
登記嘱託用の目録（物件目録および登記権利者・義務者目録）	必要通数は裁判所によって異なる
登記用登録免許税（収入印紙）	請求債権額の1,000分の4 ※請求債権額の1,000円未満を切り捨て、1,000分の4を乗じた額から100円未満を切り捨てた額 ※登記所が数ヵ所にわたるときは、一方に対して上記金額を納め、ほかの登記所には不動産ひとつにつき1,500円を納付する。
郵便切手	内訳・金額は裁判所によって異なる

供託書正本は原本を提示したうえで写しを提出し、原本はただちに還付を受けるのが一般的です。なお、支払保証委託契約締結（ボンド）の場合は、支払保証先の銀行・保険会社が発行した証明書などを提出します。また、ボンドによる場合は、担保目録を1通提出します。

6.裁判所より仮差し押さえ命令が発令される

供託書や目録などの各書類を提出すると、裁判所が不動産の仮差し押さえ命令を発令し、決定正本が作成されます。

債権者には、当日中に決定正本が交付されるのが一般的です。一方、債務者には、決定発令日の翌日から起算して概ね1週間後に決定正本が送達されます。債務者への送達が遅い理由は、債務者による財産の処分を防ぐためです。

7.仮差し押さえが執行される

不動産の仮差し押さえは、裁判所の嘱託により、登記所が仮差し押さえ登記をおこなうことで執行されます。

登記嘱託は、裁判所から登記所あてに直接登記嘱託書を郵送しておこなわれるので、債権者が手続きを取る必要はありません。

念のため、登記が完了した頃に登記情報提供サービスで閲覧したり、登記事項証明書を取り寄せたりして、登記の記載を確認しましょう。登記が完了すると、以後の売却や担保設定に仮差し押さえの効力が及び、債務者は事実上不動産を自由に処分できなくなります。

不動産の仮差し押さえに必要な書類

不動産の仮差し押さえ申立てに必要な書類は、以下のとおりです。

• 申立書
• 会社・法人の登記事項証明書（当事者が法人の場合）
• 不動産登記事項証明書（全部事項）
• 固定資産評価証明書（最新のもの）
• 証拠・疎明資料の写し（契約書・内容証明郵便・陳述書など）
• 委任状（代理人が申し立てる場合）

　　※証明書は発効後何か月以内のものが必要か裁判所により取扱いが異なりますので、管轄裁判所にご確認ください

契約書や内容証明郵便などの疎明資料は、申立書での主張の順番に沿って甲1、甲2と番号を付して提出します。

不動産の仮差し押さえにかかる費用

不動産の仮差し押さえに必要な費用は、以下のとおりです。

費目	金額の目安
収入印紙代	申立て1件につき2,000円
予納郵券（郵便切手）代	内訳・金額は裁判所により異なる（要確認）
登録免許税	請求額の0.4％
担保金	請求額の5％〜35％程度

予納郵券（郵便切手）代は裁判所ごとに異なるため、申立前に確認しておく必要があります。弁護士に申立てを依頼する場合は、別途弁護士費用も発生します。弁護士費用の相場は、以下のとおりです。

費目		相場（目安）
着手金	仮差し押さえのみ依頼する場合	15～50万円程度
	債権回収全体を依頼する場合	請求額の5～10％程度
報酬金		回収額の10％～20％程度

不動産の担保金額の目安・供託方法

不動産の仮差し押さえの担保金は、請求額の5％〜35％程度です。実際の金額は、被保全権利の種類や疎明の程度、事案の内容によって異なります。本章では、被保全権利の種類ごとの担保金額の目安と、法務局への供託方法を解説します。

担保金額の目安

不動産の仮差し押さえの担保金の金額は、疎明の程度や事案の内容を踏まえて裁判所が個別に決定します。被保全権利の種類ごとの担保金額の目安は、以下のとおりです。

被保全権利	担保金額の目安
手形金請求権・小切手金請求権	請求額の10～20%
貸金返還請求権・賃料請求権・売買代金請求権・その他の請求権	請求額の10～25%
交通事故による損害賠償請求権	請求額の5～15%
上記以外の損害賠償請求権	請求額の15～30%
詐害行為取消権	請求額の15～35%
財産分与請求権	請求額の5～15%
離婚慰謝料請求権	請求額の5～20%

※司法研修所編『民事弁護教材　改訂　民事保全　補正版』日本弁護士連合会２０１４年ｐ２９※荒井史男・大西嘉彦稿『保全命令手続における担保』／三宅弘人ほか編『民事保全法の理論と実務（上）』ぎょうせい１９９０年ｐ１９３

担保金を供託する方法

法務局に供託金を供託する方法を、以下で詳しく解説します。

供託に必要なもの

法務局での供託手続に必要な書類は、以下のとおりです。

• 供託書
• 供託金額の現金
• 登記事項証明書（供託者が法人の場合）
• 供託用委任状（代理人が手続きする場合）

供託の申請は、インターネットに接続したパソコンを利用して、オンラインで申請することもできます。オンライン供託を利用する場合は、供託金の納付もインターネットバンキングや金融機関のATMを利用でき、登記事項証明書の提出も省略できることがあります。

供託先法務局

担保金は、原則として不動産の仮差し押さえ申立てをした裁判所の所在地を管轄する法務局（供託所）に供託します。

ただし、当該供託所に遅滞なく供託するのが困難な場合は、事前に許可を得て裁判所が相当と認める地の供託所での供託も可能です。たとえば、債権者（または代理人）の住所地・事務所所在地を管轄する地方裁判所の管轄区域内の供託所などです。

供託金を納める方法

法務局の窓口で手続きをおこなう場合は、必要書類に現金を添えて提出します。現金を扱わない供託書や有価証券を供託する場合は、供託書正本などを受領したうえで、現金または有価証券を日本銀行に持参し、供託書に受け入れた旨を記載してもらいます。

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弁護士による不動産仮差し押さえの解決事例

本章では、「ベンナビ債権回収」を通じて依頼した弁護士のサポートにより、債権回収を実現した事例を紹介します。

早期の不動産仮差し押さえで任意に貸金を回収できたケース

債務者（法人）の不動産を早期に仮差し押さえしたことで、貸金元本700万円および利息・遅延損害金の全額を回収できた事例です。

依頼者は、債務者に対して元金700万円を貸し付けていましたが、返済期日を過ぎても返済がない状況でした。債務者が誠実な対応を見せない中、依頼者は、当該法人が所有している唯一の不動産を第三者に売却するおそれがあるとの情報を得ました。

依頼を受けた弁護士は、直ちに管轄裁判所へ不動産の仮差し押さえを申し立て、依頼から数日後に仮差し押さえ決定を取得しています。債務者も仮差し押さえの取消しを目指して弁護士を立て、最終的に元金・利息・損害金の全額を支払うことに合意しました。

債務者による売却前に不動産仮差し押さえで2800万円を回収できたケース

財産分与の支払いに応じない相手方の不動産を仮差し押さえたことで、約2800万円を回収できたケースです。

弁護士は、依頼者の離婚訴訟を担当していたところ、相手方が資産隠しのために不動産を売却するおそれがありました。そのため、訴訟進行中に相手方名義の不動産の仮差し押さえを申し立て、売却が困難な状態にしました。実際に、相手方は売却を試みて失敗しています。

離婚訴訟も無事勝訴判決を得たものの、相手方は財産分与として認められた金額の支払いをしませんでした。そこで、仮差し押さえをしておいた不動産の強制執行に移り、2800万円程度を無事に回収しました。

不動産の仮差し押さえについてよくある質問

本章では、不動産の仮差し押さえに関してよくある質問にQ&A形式で回答します。

Q.不動産の仮差し押さえが空振りに終わるのはどのようなケースですか？

不動産の仮差し押さえをしても、強制執行の段階で空振りに終わる可能性があるのは、以下のようなケースです。

ケース	理由
不動産の価値より先順位の抵当権の残高が上回っている	競売時に先順位の担保権者が優先的に配当を受けるため、仮差し押さえをした債権者に配当できる剰余金が残らず、無剰余取消しとなる
債務者が破産手続開始決定を受けた	破産法42条2項により、すでにされていた仮差し押さえは破産財団に対して効力を失い、以後は破産手続の中で配当を受けるにとどまる
対象不動産が共有不動産である	共有持分だけを買い受ける第三者は少なく、買い手がつきにくい・評価額も低く算定されがちで、換価しても十分な回収に至らない場合が多い
対象不動産に占有者がいる	買受人は引渡命令や強制執行による明渡しの手間・リスクを見込んで入札するため、売却価格が下がりやすく、十分な回収に至らないことが多い

Q.不動産の仮差し押さえにかかる期間はどのくらいですか？

比較的単純な事案でスムーズに進めば、申立てから数日〜1週間程度で決定を得られるでしょう。書類に不備があったり追加資料の提出が求められたりすると、期間が長引く可能性があります。

供託完了後、決定正本は当日中に債権者に交付されますが、登記の完了にはさらに数日を要するのが一般的です。スムーズに進めるためには、申立ての準備段階で疎明資料や陳述書を過不足なく整えておく必要があります。

Q.不動産仮差し押さえを取り下げる場合はどのような流れになりますか？

裁判所に取下書を提出すると、裁判所から登記所に仮差し押さえ登記の抹消登記嘱託がおこなわれます。取り下げに必要なものは、主に以下のとおりです。

• 取下書（当事者目録・物件目録を綴ったもの）
• 登記嘱託用の目録（登記権利者・義務者目録、物件目録）
• 抹消登記の登録免許税（不動産ひとつにつき1,000円分の収入印紙）
• 登記嘱託用・取下書送付用の郵便切手（内訳・金額は裁判所によって異なる）

古い事件では、最新の不動産登記事項証明書や決定正本および写しの提出を求められる場合もあります。

なお、不動産の仮差し押さえを取り下げても、担保金（供託金）は自動的には返還されません。債権者は別途担保取消しの申立てをおこない、裁判所の決定を得たうえで供託所に払渡請求をする必要があります。

まとめ

不動産の仮差し押さえは、確定判決などを得る前に債務者による財産の処分を防ぎ、確実な債権回収につなげるための保全手続きです。仮差し押さえを申立てる際は、被保全権利の存在と保全の必要性を裁判所に疎明しなければなりません。

不動産の仮差し押さえには、債務者による財産の処分を防げるメリットがあります。一方で、担保金の提供を要し、必ず債権を回収できるとは限らないといったデメリットもあります。

不動産の仮差し押さえを確実な債権回収につなげるには、保全の必要性の疎明や担保金額の見通しなど専門的な判断が欠かせません。仮差し押さえを検討している場合は、「ベンナビ債権回収」を活用して、早期に弁護士への相談をおすすめします。