立ち退き交渉の進め方｜立ち退きを成功させるために必要な知識まとめ

家賃滞納している借家人へ立ち退きを検討している方の中には、

「トラブルになりそう…」

「進め方がわからない」

などの理由から、なかなか実行に移せないという方もいることでしょう。

借家人に立ち退きを要求する場合、まずは法的手続外での協議・交渉により解決を目指すことが多いです。なお協議・交渉でも解決しない場合は、法的手続を検討せざるを得ないでしょう。

この記事では、立ち退き交渉を行う注意点や流れ、成功させるためのポイントや、弁護士に依頼するメリットなどを解説します。

立ち退き交渉する前の注意点

立ち退き交渉を行うには、まずは賃貸人と賃借人の賃貸借契約を解除するだけの十分な理由が必要です。また、立退き交渉において賃貸人として言動や行動に気をつけるべき点もあります。

ここでは、立ち退き交渉にあたっての注意点を解説します。

立ち退きしてもらうには賃貸借契約の解除が必要

賃貸人と賃借人の賃貸借契約が有効に存続している限り、賃借人には建物を使用する正当な権利があります。そのため、賃貸人が賃借人に対して立ち退きを求めるためには、賃貸借契約の終了を主張できる必要があります。

賃貸借契約の終了原因には、通常、債務不履行解除と期間満了終了の2通りがありますが、ここでは前者の場合を想定して解説します。前者のケースでは、「賃借人において契約違反の事実があり、当該違反が賃貸人・賃借人間の信頼関係を破壊するに足りる程度に達している場合」に、賃貸人は賃貸借契約を解除できると考えられています。

例えば、家賃滞納の事例では、賃借人が支払うべき家賃を支払っていない以上は、賃借人には契約違反の事実があります。しかし、当該滞納が1～2ヶ月程度であれば、「両者の信頼関係を破壊するには足りない」と評価される可能性が高いといえます。他方、滞納期間が3ヶ月以上続いており、滞納の正当理由も認められず、今後も滞納が予想されるような場合は、「当該信頼関係を破壊するもの」として契約解除が認められる可能性は相当程度あろうかと思われます。

また、家賃滞納以外の契約違反事例としては、建物の又貸し、ペット不可物件での無断飼育、他近隣住民への迷惑行為等々が考えられますが、いずれも契約内容次第です。このような契約違反事例が認められ、かつそれが悪質なもので信頼関係を破壊するに足りると評価されるものであれば、それを理由として賃貸借契約を解除することができるかもしれません。

家賃滞納について賃貸借契約の解除を認めた事例

ここでは、 裁判にて「家賃滞納が正当事由として認められたケース」を紹介します。

滞納期間	滞納金額	判決	参考文献
12ヶ月	66万円	立ち退きの許可 借家人へ滞納家賃66万円の支払命令	2017WLJPCA09288023
５ヶ月	35万円	立ち退きの許可 借家人へ滞納家賃35万円の支払命令	2007WLJPCA03308044
４ヶ月	77万円	立ち退きの許可 借家人へ滞納家賃等960万円の支払命令	2007WLJPCA08248016

＜判決に至ったポイント＞

上記で解説した通り、家賃滞納をめぐる立ち退きにあたっては「滞納期間の長さ」はやはり一つのポイントとなります。例えば、12ヶ月滞納があったケースでは滞納期間の長さが主な理由として信頼関係の破壊を認めたようです。

しかし、裁判所は滞納期間以外にも賃貸人・賃借人間の協議の状況等、諸般の事情も総合的に考慮して判断しているようです。例えば、４ヶ月滞納があったケースでは、「減額交渉がまとまるまで支払わない」という借家人の強硬な姿勢を捉え、「返済意思が乏しい」と判断して、信頼関係破壊の考慮要素としています。

このように訴訟手続では、賃貸借契約の解除の当否を判断する上で、契約違反の内容、程度、理由、当事者の交渉状況等さまざまな要素をもとに総合的に判断されるようです。

立ち退きの強要行為が違法となる場合もある

いくら賃借人に契約違反があるからといって、賃貸人が実力行使をもって賃借人を追い出すような行為は、賃借人に対する違法な権利侵害行為として賠償責任が生じる場合があります。賃借人に対して許せないという感情があったとしても、立ち退きを求める場合は冷静かつ常識的な対応が必要です。

なお、賃貸人の行為が犯罪行為となってしまうケースもゼロではありません。例えば下表のようなケースが想定されますので、このような行為は絶対にやめてください。

・借家人の許可を得ずに室内に入る…住居侵入罪 ・いつまでも居座って部屋から出ない…不退去罪 ・力づくで追い出す・脅す…暴行罪・脅迫罪 ・借家人の許可なく家財道具を持ち出す・壊す…器物破損罪

家賃債務の消滅時効は５年

家賃債務には消滅時効があり「支払期限の翌日から数えて５年」の経過により義務が消滅するものとされています (民法第169条)。

そのため、滞納された家賃の支払期限から５年以上経過した場合に賃借人が消滅時効にかかっている旨主張すれば、家賃の支払を求める権利が消滅してしまい、以後、請求することはできなくなります。滞納家賃を5年間も放置し続けることはおよそ考えにくいですが、仮に長期間に渡って家賃滞納がある場合には、十分注意しましょう。

もし、消滅時効が完成してしまいそうな滞納家賃がある場合、時効の中断という時効期間をリセットする処理を行うことを検討しましょう。具体的には以下のような行為が時効中断行為となります。

・訴状の提出…裁判所へ訴訟を行うこと ・調停の申立て…裁判所で調停委員会を交えて話し合う手続きを申し立てること ・支払督促の申立て…簡易裁判所から督促を行ってもらう手続きを申し立てること ・即決和解の申立て…訴状を提出する前に和解する手続きを申し立てること ・借家人による債務の承認…債務の一部弁済や支払猶予の申し出など、債務の存在を認める行為がされること ・差し押えの実施…強制的に財産を回収する手続きを行うこと

このように、時効を中断させるには調停・支払督促・訴訟・差し押さえなどの法的手続が必要です。法的な知識・経験のない素人のみで対応するとスムーズに処理が進まない可能性もあるため、法律知識に長けた弁護士に依頼してサポートを受けることをおすすめします。

立ち退き交渉の流れ

立ち退き交渉を行う際は、主に以下の流れで進めます。ここでは、それぞれの対応内容について解説します。

①家賃支払い通知を送る

本件は家賃滞納事例ですので、賃借人が家賃を支払ってくれれば特に問題はありません。そのため、まずは賃借人との間で任意で滞納家賃を精算するよう交渉するべきでしょう。

当該連絡の手段は特に決まりはありませんが、最初は電話や手紙などの手段で「滞納分の家賃を速やかに支払ってほしい」と連絡をするのが穏当であると思われます。もしも、賃借人に連帯保証人がいるのであれば、当該連絡の際に「支払いがない場合は連帯保証人へ請求することとなる」という点もあわせて伝えるのが良いでしょう。

なお、このような連絡は相手から反応がなければ何度か繰り返すことも検討するべきですが、あまりに執拗に行うことは推奨されません。当該通知の目的はあくまで協議での解決を目指すものであり、執拗又は過剰な連絡は相手の感情を逆なでして、解決が遠のくだけです。また、あまりに非常識な態様での通知（部屋に何時間も居座る、毎日四六時中電話を掛ける等）は、違法な権利侵害行為となる可能性がありますので、絶対にやめてください。

上記の点（常識と節度を持って対応するべきとする点）は通知の内容にも同じことが言えます。乱暴な口調・文調で請求することは厳に控えるべきであり、冷静かつ常識的な対応を心がけましょう。

②連帯保証人への連絡（賃借人に連帯保証人がいる場合）

賃借人に滞納家賃の精算を求めても支払がない場合は、連帯保証人に対して代わりに支払うよう求めてください。連帯保証人に対する通知も上記①の方法が参考になると思われます。

③配達証明付きの督促状・内容証明郵便の送付

この処理は必須ではありませんが、賃借人に対する最後通告の趣旨で、内容証明郵便を送付することも検討に値します。

内容証明郵便とは、「いつ」「誰が」「どのような内容の書類を送ったのか」などについて、郵便局が証明してくれる制度です。書類そのものに法的な強制力・拘束力はありませんが、訴訟手続で通知した事実を立証する方法としては便利です。

なお、この段階で弁護士に明渡し処理を依頼していれば、弁護士名義で内容証明郵便を送付してもらうことも可能です。弁護士名義で通知することで、相手に対して「法的措置も視野に入れている」ことについて相対的に強いプレッシャーを与えることができるため、場合によってはスムーズな解決が望めます。

記載内容について特段のルールはありません。一例としてサンプルを載せておきます。

令和○年○月○日 東京都新宿区○丁目○番○号 ○号室 アシロ太郎様 東京都新宿区○丁目○番○号 電話番号：○○○-○○○-○○○○ あしろ二郎 ㊞ 催告書 貴殿は、令和○年○月○日に締結した賃貸借契約にて、下記建物を賃借しておりますが、令和○年○月から○年○月に至るまでの賃料を滞納しており、現在も支払いが確認できていません。つきましては、令和○年○月○日までに下記の振込先までお支払いください。 なお、同日までにお支払いがない場合は、賃料のみならずそれに伴い遅延損害金を合わせて請求させていただきます。さらに貴殿との下記契約の解除、法的手段の実施なども検討せざるを得ませんので、何卒ご了承いただきたく存じ上げます。 記 １.賃貸建物：○○マンション ○号室 ２.未納賃料： 令和○年○月分 賃料○○万円 令和○年○月分 賃料○○万円 ３.振込先：○○銀行○○支店 普通口座 口座番号：○○○○○○○○ 口座名義：あしろ二郎 以上

④賃貸契約解除

①～③の対応によっても、賃借人が滞納家賃を精算しない場合には、賃貸借契約を解除する旨を通知します。①～③の通知と解除を別々に行う必要はなく、例えば「未払賃料●円を●年●月●日までに精算しない場合、同日をもって賃貸借契約を解除します」という通知をすることも可能です（こちらのほうが一般的かも知れません）。

なお、賃貸借契約を解除した場合、賃借人は建物を利用する権限を失いますが、任意で退去しない場合には裁判所に建物明け渡し訴訟を提起する必要があります。

⑤明け渡し請求訴訟

明け渡し請求訴訟は賃借人に建物の明渡し（立ち退き）を求めつつ、滞納分家賃の請求を併せて行うのが一般的です。なお、訴訟を提起したからといって必ずしも判決による解決を強いられるわけではなく、訴訟手続の中で和解が成立して手続が終了することもあります。

なお訴訟を提起するためには、一般的に以下のような書類等が必要となります。

・訴状 ・不動産登記謄本 ・固定資産評価額証明書 ・予納郵便切手 ・収入印紙 ・証拠となる書類 ・代表者事項証明書(法人の場合)

⑥強制執行

明渡し請求訴訟の結果、賃借人が任意で滞納家賃を支払ったり、退去していく場合には強制執行手続を取る必要はありません。他方、賃借人が和解内容や判決内容に従わず、任意での退去を拒む場合は強制執行手続を取らざるを得ません。

強制執行とは、滞納分の家賃を請求する権利や立ち退きを求めることができる権利など、債務名義において存在が確定した相手方に対する請求権を強制的に実現する制度です。

強制執行の方法は様々ですが、建物明け渡しの強制執行に関して言えば、裁判所執行官が現地に赴いて任意での退去を促し、退去しない場合は強制的に部屋に入って借家人を確保して無理やり退去させます。このように、相手の同意なく部屋内に立ち入る必要もあるため、明渡しの執行には鍵屋などの執行補助者を予め手配しておくことが通常です。

また、借家人を強制的に退去させた後は、家具や荷物などの家財が運び出されて、部屋は何もない状態となります。運び出した荷物については執行官において保管し、所有者（借家人）に引き取りを求めるが、引取がない場合は然るべく処分して執行費用に充てられます。

立ち退き交渉を成功させる２つのポイント

スムーズに交渉を成功させるためには、「柔軟に対応すること」も重要です。また自力での対応に不安がある場合は、外部窓口を利用するのも有効でしょう。ここでは、立ち退き交渉を成功させるためのポイントを解説します。

目的を明確にしたうえで柔軟な協議・交渉を行う

家賃滞納の事例の場合、滞納家賃を精算したいのか、建物を明け渡してほしいのか、その両方を実現したいのか、目的を明確にしましょう。滞納家賃を精算したいのであれば、借家人の経済状況を考慮して滞納家賃の金額や支払方法について一定の譲歩（例えば、一定の減額や分割回数の引上げ等の譲歩）を検討することもありだと思われます。

建物明渡しを実現したいのであれば、滞納家賃の全部又は一部を免除する代わりに任意で退去してもらうなどの方法もあり得ます。両方を実現したいのであれば、協議・交渉では難しいかも知れませんので、法的手続を取ることも視野に入れたほうがよいでしょう。

このように、賃借人との間で何を実現したいのかによって、協議・交渉の方向性は変わってくる可能性がありますので、目標を明確に見定めることが大切です。

疑問点・不安点は外部窓口へ相談する

立ち退き交渉にあたって疑問点・不安点がある場合、自力でそのまま進めてしまうと、のちのちトラブルとなってしまう可能性があります。「自力で進められる自信がない」という方は、外部窓口へ相談するのが良いでしょう。主な相談先としては以下があります。

・弁護士…法的視点からのアドバイスが可能。事務所によっては無料相談も行っている ・法テラス…経済的な余裕がない方に向けた無料相談窓口。弁護士費用の一時立替も行っている ・東京共同住宅協会…不動産業界の立場からアドバイスが可能。電話での無料相談を行っている ・全国賃貸住宅経営協会…住宅経営士・公認会計士・税理士による、電話での無料相談を行っている

立ち退き交渉を検討しているなら弁護士への相談がおすすめ

立ち退き交渉は自力で解決することも可能ですが、法的知識に長けた弁護士に相談することで、さまざまなメリットが受けられます。ここでは、立ち退き交渉を弁護士に依頼するメリットや、依頼時の費用相場を解説します。

弁護士に立ち退き交渉を相談するメリット

弁護士に相談することで、以下のようなメリットが受けられます。

立ち退きにかかる手続きを代行できる

「立ち退き交渉の流れ」で解説した通り、立ち退きにあたっては、借家人との交渉・内容証明郵便の通知・訴訟・強制執行など、さまざまな対応方法があります。特に初めて立ち退き交渉を行うような場合、「具体的に何をすればよいのかよくわからない」という方も多いことでしょう。

弁護士は、訴訟手続外での協議・交渉だけでなく、訴訟手続での出頭・主張立証など、立ち退きにかかる手続きの一切を任せることができます。したがって、賃借人への対応について法的手続まで視野に入れているのであれば、早い段階で弁護士への依頼を検討するべきでしょう。

相手と無用のトラブルとなることを回避できる

上記のとおり、賃借人に対する立退き交渉には留意すべき点が多くあります。法的な知識・経験のない素人同士でやり取りしても解決に至らないことも考えられますし、それを超えて無用のトラブルに発展してしまう危険すらあります。

弁護士であれば、法的な知識・経験を踏まえて「どのような対応が適切か」を見極めた上で、的確な対応を期待できます。「余計なトラブルを増やしたくない」という方は弁護士に任せましょう。

早期解決となる可能性も

賃借人との協議・交渉がこじれてしまえば、法的手続を履践するなどして解決が遅れてしまう可能性が高いです。仮に弁護士に依頼して、柔軟な対応をもって手続外での協議・交渉により問題が解決すれば、それだけ解決までの期間を短縮できます。

依頼した場合の弁護士費用

立ち退き交渉を弁護士に依頼する場合、相談料・着手金・報酬金などの「弁護士費用」を支払わなければなりません。ここでは、依頼時の費用相場を解説します。

なお、ここで紹介する費用はあくまで目安であり、具体的な費用は事務所や依頼内容ごとにバラつきがあります。「費用詳細が気になる」という方は、直接事務所に確認しましょう。弁護士費用の相場は以下の通りです。

対応内容	費用
相談料	5,000円～１万円/１時間 (初回相談が無料の事務所もあります)
着手金	賃料が20万円/１ヶ月以下であれば10～40万円
報酬金	回収金額の10%～

まとめ

記事中でも記述したように、立ち退きの問題は留意すべき点が多く、素人にはなかなか難しいことも多いです。

立ち退き交渉に悩んでいる方は、早い段階で弁護士に依頼しておくことでスムーズな解決が見込めます。弁護士に依頼すると、立ち退きに関する対応を一任できる上、借家人に対してプレッシャーを与えることもできます。まずは一度、相談してみましょう。