1. 明け渡し訴訟の全手順|明け渡し訴訟の手続きと手順まとめ

明け渡し訴訟の全手順|明け渡し訴訟の手続きと手順まとめ

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弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤康二 弁護士
監修記事
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明け渡し訴訟(あけわたしそしょう)とは、借家人を強制退去させるために貸主側が行う訴訟です。借家人と部屋の貸主は本来、きちんとした信頼関係を築けていないといけません。そのために、入居時に契約書もしっかりと交わしているはずです。それが訴訟を起こしてまで強制退去させたいという考えに至ってしまったわけですから、事態は一大事です。それだけ、もう我慢ならない何らかの行動を借家人がしてきたということなのでしょう。明け渡し訴訟を行う最も多い理由は、家賃の滞納です。
 
何度催促しても一向に改善の余地がみられなければ、最後の手段として明け渡し訴訟に出るという気持ちはわかりますし、致し方ないことだと思います。家賃の滞納が4~5ヶ月も続けば、そろそろ強制退去を検討してもいい頃合いだとは思います。しかし、どのような訴訟においても言えることですが、すぐには解決できないこと・面倒な手続きがあること・リスクがあることを予め頭の中に入れておかなければなりません。
 

効果的な滞納家賃の回収方法や
強制退去までの具体的な動き方について
弁護士に相談することをオススメします。

手遅れになる前に正しい対策ができず
最終的に回収を諦めてしまうケースは非常に多いです。

「滞納家賃を回収するのに効果的な方法」
「滞納家賃を回収できる見込みがあるか」
「強制退去のスムーズな手続き方法」
「今行っている方法以外の有効な対策方法」
「できる限り回収・退去の見込みを高める動き方」...等

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※一部の弁護士は相談料・着手金(初期費用)無料で対応可
※弁護士が対応することで事の重大さが相手に伝わり、未払い金がすんなり支払われることもあります。

 

[注目] どんな時に債権回収が得意な弁護士に依頼すべき?
 


【目次】
明け渡し訴訟を検討すべきタイミング
半年近くまたは半年以上家賃を滞納されている
近隣住民からのクレームが絶えず改善の見込みがない
暴行を受けたなど身の危険を感じるようなトラブルがある
明け渡し訴訟の手順と流れ
自分で明け渡し訴訟を行うリスク
債務者以外の者からも回収できる場合がある
明け渡し訴訟を検討中ならまず弁護士に相談を
まとめ
 

 

明け渡し訴訟を検討すべきタイミング

「出て行ってもらいたい」という気持ちがあっても、訴訟を行うべきタイミングとそうでないタイミングがあります。特に、借地借家法上、賃借人の権利は非常に強く保護されていますから、貸主側が訴訟を行っても認められないということもが十分にあり得るのです。
 
以下では明け渡し訴訟に出るタイミングについて記載していきますが、同様の例があったとしてもまずは話し合いでの解決を図ることが鉄則です。また、裏を返せば、下記の例に該当しなければ、明け渡し訴訟を検討すべきタイミングではないということになります。
 

半年近くまたは半年以上家賃を滞納されている

家賃の滞納を理由に追い出そうとしても、家賃滞納という事実ではなく、“貸主と借家人間で信頼関係が失われたかどうか”が重要になります。したがって、1ヶ月家賃を滞納されたくらいでは裁判所は提訴を受け付けてくれません。3ヶ月間の滞納で受け付けてくれたケースもありますが、これまでの過去の事例から考えて、大体半年程度が訴訟を行う目安と考えて下さい。
 

家賃未払いを放置しすぎても時効が成立する

家賃のように毎月定期的に発生するものについては民法169条が適用され、5年で時効によって消滅します。
 

時効の起算点はいつなのか?

最後に「請求された」もしくは「支払いをした」日から数えます。尚、この数え方ですが、「支払い期限(の翌日)」から5年です。
 

≪民法169条(定期給付債権の短期消滅時効)の条文≫
年又はこれにより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、5年間行使しない時は、消滅する。

 

近隣住民からのクレームが絶えず改善の見込みがない

騒音や異臭や奇声など、常に近隣からのクレームがあり、全く改善されないという場合。これも大体の目安を半年程度と考えて良いでしょう。迷惑な借家人のせいで体調を崩した、精神的に病気に追い込まれたなどのケースは、診断書の有無によってはもっと受け付けてもらえる期間も早まるかもしれません。
 

暴行を受けたなど身の危険を感じるようなトラブルがある

滅多にないケースではありますが、貸主である自身に対して命をおびやかすような悪質な行為(凶器を向けてきた、押さえつけるようにしてむりやり何かの契約書にサインさせた、「殺す」と言った内容の暴言や脅しなどを発してきたなど)に出てきた場合は、訴訟を行うべきであると言えます。その場合は強制退去ではなく、脅迫罪や強要罪にあたる可能性のある刑事事件としての訴訟となるかもしれませんので、弁護士に相談してみましょう。
 
※あまりにも酷く身の危険を感じる場合は警察に相談するようにしましょう。
 
 

明け渡し訴訟の手順と流れ

家賃の滞納が理由で明け渡し訴訟を行い強制退去をさせるには、まず任意交渉をしながら以下の①②③の手順を踏むことになり、その後に契約を解除してから正式な訴訟に入ります。
 

①家賃支払い通知を送り催促する

②保証人へ連絡する

③内容証明郵便による

滞納賃料の督促

④未払いの場合の解除の通知

↓(1ヶ月)

⑤訴訟の提起

 ↓(約1ヶ月)

第一回口頭弁論期日

 ↓(10日前後)

勝訴判決

 ↓(2週間)

借家人に対する
判決の送達

 ↓

判決確定

 ↓

強制執行の申し立て

 ↓(1~5日)

執行官との打ち合わせ

 ↓(1~2週間)

催告期日

 ↓(1ヶ月以内)

⑥強制執行断行日

 

①家賃支払い通知を送る

まずは手紙や電話、訪問などで、家賃を支払って欲しい旨を根気よく何度も伝えるようにしましょう。とにかく『話し合いでの円満解決』を目指し、借家人が支払いのアクションを見せるまでは粘り続ける必要があります。また、「支払わなければ保証人に請求を行います」という旨を伝達しておくようにしましょう。
 

②連帯保証人への連絡

どれだけ催促を行っても本人から何の反応も得られなければ、連帯保証人に対して、同様に家賃支払いの請求を行いましょう。
 

③配達証明付きの督促状・内容証明郵便の送付

内容証明郵便で、未払い家賃の支払い督促と、支払いがない場合の賃貸契約解除の通知を行いましょう。この内容証明郵便とは、郵便物の内容文書について、いつ、いかなる内容のものを誰から誰へ宛てて差し出したかということを日本郵便が証明する制度で、裁判では必ず必要な書証類となります。

この時、滞納家賃の支払い、あるいは建物明け渡しの意志が確認できれば、書面にて合意事項をまとめます。
 
(参考:「貸主側に有利な明け渡し合意書の書式例と効力」)
 

④契約解除

③に記載した請求期間内に滞納家賃の支払いがなければ、賃貸仮契約解除の効力が生じます。
 

⑤明け渡し訴訟

契約解除、明け渡し訴訟の提起を行なうことになります。裁判では、建物の明け渡しに加え、滞納家賃等の支払いも請求します。(金銭の支払いも請求することで、強制執行の際に、建物の明け渡しに加えて、部屋の中に残っているものを売却して滞納家賃に充てることも可能になるからです。)
 
被告(借家人、保証人)が裁判所に出頭してきた場合は、話し合いによって和解に至ることもあり、その際には判決と同様の強制力を持つ和解調書が作成されます。この和解内容に従わなかった時は、改めて訴訟を提起することなく強制執行をすることができます。また、被告が答弁書を出さずに裁判を欠席した場合、必要な証拠書類を提出していれば、裁判官は原告の請求を認めた判決を出してくれることでしょう。そしてその後も、自主的に建物を明け渡して退去しないときには、建物明け渡しの強制執行をすることになります。
 

明け渡し訴訟に必要な書類

訴状の他に、以下のものが必要になります。
 

1.不動産登記簿謄本(登記事項証明書)
2.固定資産評価額証明書
3.(原告・被告が法人の場合)代表者事項証明書
4.予納郵便切手 約6,000円
5.収入印紙(訴額に応じた手数料を収入印紙で納付)
6.証拠書類  (最低限必要だと思われるもの)
     (1) 建物賃貸借契約書
     (2) 内容証明郵便(賃貸借契約解除を通知したもの)
     (3) 配達証明書(上記内容証明郵便についての配達証明書)

 

⑥強制執行

強制執行とは、法律上の権利、賃金債権、建物明け渡し請求権などを強制的に実現する手続きのことです。強制執行の際は、強制執行担当の裁判所の職員(執行官)が借家人を退去させることになり、その際はまずポストや電気、ガスメーターなどにより居住の状況を確認してから、執行官が室内に呼びかけます。債務者が任意に鍵を開けない場合や不在であっても、解錠して強制的に室内に立ち入ることができるので、あらかじめ開錠の技術者を手配しておきます。
 
室内に入ったら、執行補助者が仲に置かれているものを確認し、明け渡し作業費用の見積もりをします。そして債務者が借家人と同居している家族は勿論、家具や動産類を全て運び出して空室の状態にします。運び出した荷物はトラックで倉庫に運んで保管します。建物に附属しているものはもともと大家さんの所有物であることが多いことや、仮に借主が入居後に付け加えたものであったとしても建物の一部とされ、大家さんのものとなることが多いです。したがって、明け渡しの執行後に大家さんが処分を検討することになります。
 
最後に、明け渡しの断行期日を記載した催告書・公示書を室内の壁に貼り付け、室内をもとの状態に戻して終了です。
 

強制執行の費用は自己負担

この回収作業にかかる作業員やトラック代などの費用は、あくまでも自己負担となります。申立の時に、執行官に対してお金を預けることになりますが、これを予納金と言います。

予納金は執行官の手数料がかかりますが、それらをさしいたお金は手続き終了後に返金されます。建物明渡しでの予納金は、基本額が物件1つ、相手方1名で65,000円です。物件や相手方が増えるにつれて25,000円が追加されます。
 

強制執行には債務名義が必要

明け渡しは、必ず判決に基づいて行われることになります。したがって、判決、及び判決に準ずる以下の債務名義(請求権の存在、範囲、債権者、債務者を表示した公の文書のこと)と呼ばれるもののいずれかが必要になります。
 

債務名義

確定判決

裁判所に支払い請求の訴訟を起こした際に出された判決

仮執行宣言付判決

『仮執行の宣言』のついた判決

執行証書

金銭の一定額の支払、またはその他の代替物、または有価証券の給付を目的とする請求についての内容を公証人が作成した公正証書

和解調書|調停調書

裁判中に和解した場合と訴え提起前の和解の場合に作成されるもの、または調停委員会で合意した場合に作成されるもの

(参考:「債務名義の取得」)
 

強制執行までに債務者が退去した場合

明け渡しを行う期日までに空室の状態になった場合、明け渡しを行う必要がありませんので、執行官や運送会社に取り下げを行います。直前になってしまうと、費用が発生してしまうことがありますので、空室になった時点で早めに取り下げを行いましょう。

 

自分で明け渡し訴訟を行うリスク


よほど悪質な借家人の場合、明け渡し訴訟により強制退去させることが可能になるのは事実です。しかし、訴訟を起こすということは訴える側にもリスクがあるということはきちんと覚えておきましょう。
 

借家人との間柄が険悪になる

「裁判も辞さない」という意思が相手に伝わることで、以降相手と良好な関係を維持することが困難になる可能性もあります。
 

相手が破産する可能性がある

これ以上返済することが困難であると判断され、精神的にも追い詰められ、相手が破産を選択してしまうこともあり得ます。破産をされると、「支払わなくても良い」と法的に認められることになるので、以降貸主が取り立てることが不可能となります。
 

労力がかかる

裁判を行うわけですから、当然裁判所に足を運んだり、裁判のための手続きを行ったりしなければなりません。弁護士に依頼せずに自身の力で行うのであればなおさら、時間もかかり楽なものではありません。
 

費用がかかる

裁判を行うにも、弁護士に依頼するにも、費用はかかってしまいます。弁護士に依頼して債権回収をする場合は、着手金と成功報酬が発生します。また、家賃滞納分を回収するにしても、100%回収可能であるとは言いきれません。金銭的に余裕がなく、どうやっても支払いは困難という人からは、回収することは出来ないのです。
 

明け渡し請求にかかる費用

① 郵便切手

被告(借主)が1人の場合、6,400円の郵便切手を裁判所に納めます。
 

② 印紙

明渡しを求める建物の固定資産税評価額(固定資産税の課税の基準となる土地・建物の評価額のこと)の2分の1の金額が基準で、人によって金額が異なります。
 

③ 弁護士に依頼した場合の弁護士費用
・着手金

正式な依頼を行い、案件に着手した段階で着手金が発生します。1ヶ月の賃料が20万円以下の場合は着手金の相場は10~40万円程度が相場になります。この着手金も事務所によって金額にかなり差が出るので、複数の弁護士事務所を比較して検討してみるのが良いでしょう。
 

・報酬金

借家人の滞納家賃分の回収に成功した際には、弁護士に対し報酬金を支払うことになります。この報酬金の相場は、回収できた金額の約10%程度に設定している弁護士事務所が多数です。
 

効果的な滞納家賃の回収方法や
強制退去までの具体的な動き方について
弁護士に相談することをオススメします。

手遅れになる前に正しい対策ができず
最終的に回収を諦めてしまうケースは非常に多いです。

「滞納家賃を回収するのに効果的な方法」
「滞納家賃を回収できる見込みがあるか」
「強制退去のスムーズな手続き方法」
「今行っている方法以外の有効な対策方法」
「できる限り回収・退去の見込みを高める動き方」...等

滞納家賃の回収や強制退去手続きの
経験が豊富な弁護士にまずは相談し
アドバイスをもらうことをおすすめします。

※一部の弁護士は相談料・着手金(初期費用)無料で対応可
※弁護士が対応することで事の重大さが相手に伝わり、未払い金がすんなり支払われることもあります。

債務者以外の者からも回収できる場合がある

日本には以下のような条文があり、債務者以外の者からも債権回収をすることが出来ます。とは言え、債務者本人以外の者から債権回収は慎重に行わなければなりません。
 

民法432条(連帯債務者への履行の請求)
数人が連帯債務を負担する時は、債権者は、その連帯債務者の一人に対し、または同時に若しくは順次に全ての連帯債務者に対し、全部または一部の履行を請求することができる。

 

民法446条(保証人の責任等)

  •   保証人は、主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う。

  •   保証契約は、書面でしなければ、その効力を生じない。

 

保証人などからの債権回収

債務者本人が家賃などを支払わない場合、契約により保証人を立てている場合は、保証人から債務者本人にかわって支払ってもらうことが出来ます。ただし、保証人には単なる保証人連帯保証人があります。
 

単なる保証人と連帯保証人の違い

債権者が保証人に請求しても、保証人は「まず債務者本人に請求してほしい」と言って、その請求を拒む場合があります。(催告の抗弁権)また、債務者本人に催告をした後に保証人に請求しても、保証人が主たる債務者に弁財の資力があり、かつ執行が容易であることを証明したときは、「まず債務者本人の財産を執行せよ」と言って、請求を拒むことがあります。(検索の抗弁権
 
この2つの権利は、連帯保証人にはありません。債務者本人に支払能力がない場合は、単なる保証人でも支払ってもらえますが、面倒でもあり、債権者側としては、保証人は連帯保証人にすべきです。
 

保証人以外の者からの回収

弁済は債務者以外でも可能です。これを法的には第三者の弁済と言います。子の借金を親が返すのはよくあるケースです。しかしこれは親に返済の法的な拘束力があるからではありません。子が大変だから何とかしてあげたいから、子が人様に迷惑をかけたら大変だから、などという理由によるものです。したがって、直接子の借金を親に請求することは、親が保証人にでもなっていない限りは許されていません。
 

連帯債務とは?

保証人と似たような働きをするものに、連帯債務があります。連帯債務の場合、同一内容の給付(賃金の場合は弁済)について、二人以上の債務者が各自独立して全部の弁済をする義務を負担しています。各自の債務は独立のもので、主従のない点が保証人と異なります。債権者は、連帯債務者の誰に対しても債務の一部または全部を請求できます。

 

明け渡し訴訟を検討中ならまず弁護士に相談を

これまで明け渡し請求はセルフでも行える、と記述してきましたが、やはり法的なことは法のプロである弁護士に任せてしまうのが一番賢い方法だと言えます。以下には弁護士に依頼すべきである理由(メリット)をまとめていきましょう。
 

専門家の中でも弁護士に相談するのが的確な理由

強制退去に関して弁護士に相談、依頼する人が多い理由は、弁護士は法律に関わる全ての業務を行えるからでしょう。重要書類の作成や、裁判の代理人となってもらうことも可能で、司法書士や行政書士の可能業務は、法律事務の全般とはされず、限定されています。司法書士の業務内容としては登記や供託の手続が第一に掲げられており、これらは弁護士にもできる業務です。また、行政書士の業務内容は、官公署に提出する書類その他権利義務又は事実証明に関する書類の作成とされています。これも弁護士にもできる業務になります。
 
 

弁護士に依頼するメリット

裁判を行わなくても解決できる場合がある

何も裁判を行うだけが術ではありません。たいていの人は、幾度となく催促や交渉を行えば未払い分の賃料は支払ってくれるでしょう。あくまでも明け渡し訴訟は最終手段であり、明け渡し請求を実際には行わないにせよ、その前段階である内容証明の送達などは、弁護士のサポートを受けて行うことは出来ます。
 

滞納に対する抑止力になる

家賃を支払うという行為に対する優先順位が下がるからこそ、ついつい滞納が起きてしまいます。しかし、一度専門家が介入すれば問題解決後も家賃を優先的に支払うようになることが期待できます。
 

家賃の時効成立を防げる

借金には時効という制度があり、家賃滞納分においても時効の適用対象となり、民法169条が適用され5年で時効によって消滅します。(これは、一定の状態が長期に渡り継続した場合、社会の法律安全の安定を図るために、その状態をそのまま権利関係として認めるという考えや、長年権利を主張しなければ保護する必要がない、という考えに基づくものです。)内容証明の送達や裁判所への申し立てなどでこの時効を中断することが出来ます。弁護士であればこういった手続きに関してもスムーズに行うことが出来るので、気づかないうちに時効が成立してしまったということにはなり得ません。
 

明け渡し訴訟が得意な弁護士の探し方

インターネットを利用する

一番手っ取り早く、それでいてリスクが低いのは、Q&Aサイトなどで「明け渡し請求」というワードで検索し、実際の体験談や口コミをもとに弁護士事務所を探すことです。
 

無料法律相談を利用する

ほとんどの市町村や県では、月1回ほどの割合で弁護士による無料法律相談会を開催しています。広報などで相談の申込方法と日時が知らされているほか、各市町村や県のホームページの「お知らせ」などのコーナーに掲載されているかと思います。こうした無料相談は事前申込の際に「どんなことを相談したいのか?」を質問されるので「明け渡し訴訟を行いたい」といえば、その分野が得意な弁護士さんを相談相手にセットしてもらえます。
 

大学の窓口を利用する

法学部や法科大学院でも、地域への貢献を目的に無料相談窓口を設けている場合があります。こちらも事前申込を行うと、債権回収の分野を得意とする弁護士に相談できるように取り計らってくれたりしています。
 

信頼のおける弁護士の選び方

費用・支払い方法が明確か

弁護士費用を口頭で明確にしてくれても、それを書面で確認できなければ、本来味方であるはずの弁護士とももめてしまうという最悪のケースに発展しかねません。依頼者の気持ちを汲み取り、親身になって相談に乗ろうとしている弁護士であれば、契約書などの重要書面はしっかりと作ってくれます。
 

知識・経験・実績が豊富か

弁護士事務所のホームページを見てみて、賃貸問題の解決が得意かを謳っているかどうかがポイントになります。明け渡し訴訟にまつわる実績が多く掲載されていたり、強制退去に至るまでの費用が事細かく書かれていたり、不動産トラブルに関連する解説が掲載されていれば、それだけ借家人の問題解決に注力していることの証明になります。
 

あなたとの相性の良さ

迅速に借家人の問題解決を図る上で、弁護士の手腕は勿論、依頼者との相性も重要になってきます。真摯な対応で話を聞いてくれるか、また弁護士側から債務に関しての質問を投げかけてきてくれるか、話しやすさや弁護士が持つ雰囲気も、最終的に依頼を行うかどうかのポイントにしましょう。
 

過去に問題を起こしていないかどうかをチェック

依頼を受けたにも関わらずに放置した、依頼者に説明なくして高額な費用を支払わせたなど、トラブルを起こした弁護士は弁護士会から懲戒を受けることになります。懲戒されたことがあるかどうかを調べるには、弁護士会のインターネット検索サービス(弁護士懲戒処分検索センター)を利用してみて下さい。
 
(参考:「強制退去を弁護士に依頼した際の費用とメリット・デメリット」)
 
 

まとめ

いかがだったでしょうか。訴訟までの考えがあるならば、まずは弁護士への依頼を検討しましょう。弱者を保護するための法律ですが、上手に向き合わないとその法律で借家人が弱者であると判断されてしまうこともないとは言いきれないのです。

 

効果的な滞納家賃の回収方法や
強制退去までの具体的な動き方について
弁護士に相談することをオススメします。

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「滞納家賃を回収するのに効果的な方法」
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この記事の監修者
弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤康二 弁護士 (第二東京弁護士会)
アンダーソン・毛利・友常法律事務所を経て2014年8月にプラム綜合法律事務所を設立。企業法務から一般民事、刑事事件まで総合的なリーガルサービスを提供している。

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編集部

本記事は債権回収弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※債権回収弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。  本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。


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