家賃滞納は内容証明を送れば解決！？内容証明郵便・催告書の効果と作り方

「何度も家賃を催促しているのに全然払ってもらえない」
「滞納されている家賃を払ってほしい」
「家賃の支払いをしないなら退去してほしい」

など、家を貸しているのに家賃の支払いをしてもらえないから悩んでいる人は少なくありません。どうにかして家賃問題を解決したいですよね。

結論からいうと、催告書を内容証明郵便で送ることで家賃の支払いをしてもらえる可能性は低くありません。

ここでは、催告書・内容証明郵便の作り方や流れ・内容証明郵便を使うべき理由についてお伝えしますので参考にしてください。

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内容証明郵便・催告書の作り方

催告書のつくり方

内容証明郵便で送る催告書を作成しましょう。

催告書のテンプレート

催告書の内容は、滞納料金の支払いの催促と契約解除することを書きましょう。また、家賃の滞納額・滞納家賃の支払期限・振込先の記載も必要になります。催告書のテンプレートは以下を参考にしてください。

催告書をつくるタイミング

催告書は、家賃滞納について口頭で催促しても支払いがない場合に作成しましょう。単に相手が支払を失念しているだけであれば、口頭で催促すれば足りるからです。

内容証明郵便のつくり方

内容証明郵便には用紙の種類、サイズの規定はありませんが、A4用紙で作成するのが通常です。自分用・滞納者への郵送用・郵便局への保管用の計3枚の催告書を統一させて用意しましょう。

催告書の枚数が2枚以上になる場合は、綴じ目に契印してください。郵送で使用する封筒の表面には滞納者の氏名・住所、裏面には自身の氏名・住所を書きます。

内容証明郵便の書式

催告書を作成する前に、内容証明郵便では郵送する文書の書き方に関して規定が設けられているため確認して作りましょう。

内容証明の書き方は、作成する文書が縦書きか横書きかによって異なります。文字数と行数の規定は以下です(横書きの場合は上記の内のどちらかを選択)。句読点や括弧に関しても一文字としてカウントされるので注意してください。

書き間違えた文字に関しては二本線を引いて、文字の右側(横書きの場合は上)に文字を書き加えます。

並行して準備する書類

内容証明郵便の準備と並行して、以下の書類を準備しておくといいでしょう。滞納者が催告書に従わなかった場合、すぐに訴訟へ移行できるためです。

• 賃貸借契約書
• 不動産の固定資産評価証明書
• 委任状(弁護士に依頼する場合)
• 代表事項証明書(家主が法人・管理会社の場合)
• 内容証明郵便の控え
• 内容証明郵便の配達証明書

(関連記事：債権回収をするときの内容証明作成ガイド｜必要性と基礎知識のまとめ)

家賃回収のために内容証明郵便を送るまでの流れ

以下が内容証明郵便を送る流れです。

①内容証明郵便を作成する

上述した通りに作成します。もういちど確認したい方は「内容証明郵便・催告書の作り方」を参考にしてください。

②郵送する

内容証明郵便はどこの郵便局でも受け付けてくれるわけではなく、地方郵政局長が指定した集配郵便局に限定されています。

事前にどの郵便局が対応可能なのか確認しましょう。

郵便局では封筒の中身をチェックされるため、封筒の封はしないでください。

③家賃滞納者と交渉する

家賃滞納者へ内容証明を介して催告書を送る原因の多くは、滞納者へ連絡が繋がらないからだと思いますが、催告書を送ったことで滞納者と連絡が取れた場合、滞納分の家賃の支払いや立ち退きの話をしなければなりません。

交渉を成立させるために

話し合いにおいては滞納分の家賃の話よりも退去に関する交渉を優先的に進めた方がいいでしょう。滞納分の家賃に関する話も並行して行うと話がややこしくなるため、退去までの日程が遅くなるからです。

「指定の日程までに退去しない場合は裁判を起こすこと」、「裁判における弁護士費用・裁判費用が滞納者の負担であること」、「連帯保証人も被告に含まれること」の3つを滞納者へ伝えると交渉の成立がしやすくなります。

滞納者から同意を得られた場合は、合意書を作成するのがおすすめです。

内容証明郵便を利用すべき理由

家賃滞納の問題を抱えた賃貸人が、滞納者へ内容証明郵便を使うべき理由についてお伝えします。

裁判所への証拠になる

催告書を作ることで家賃滞納者へ然るべき行動を取っている証拠です。内容証明郵便は、催告書を通知したことを公的に証明できます。そのため、訴訟の申し立ての際に催告事実の立証のため利用できます。

家賃滞納者への精神的プレッシャーを与える

一般の郵便と比べて、内容証明郵便は家賃滞納者に精神的なプレッシャーを与える上で効果的です。

家主側の本気度を伝えると同時に、家賃滞納に関する問題の深刻化さを実感させることができます。

内容証明郵便への反応がない場合の対処法

内容証明郵便を送ったものの、家賃滞納者がなかった時にどう対処するべきかをまとめました。

連帯保証人へ催告書を郵送する

連帯保証人にも、上述した方法を使い催告書を送ってください。催告書の内容は、滞納分の賃料の支払い・法的手段に関する記述の2つを書きましょう。

催告書を受け取った連帯保証人に効果的だからです。

連帯保証人に催告書が届けば、家賃滞納者本人へ連絡するでしょう。

法的手段を使う

法的手段には民事訴訟・少額訴訟・支払督促の3つの方法があります。

• 民事訴訟：立ち退きと家賃回収の請求ができる
• 少額訴訟と支払督促：家賃回収の請求ができる

少額訴訟と支払督促における手続きは、簡単かつ申し立て費用は安いため、立ち退いてもらう必要がない賃貸人にとって効果的な手続きです。

強制執行

裁判所に請求が認められれば、債務名義(判決、仮執行宣言付支払督促)を取得することはできます。債務名義を取得することで、家賃滞納者に対して強制的に立ち退きと賃料回収するための差し押さえが可能です。

立ち退きを強制執行する際は、滞納者の自宅へ裁判所から認定された執行官の指示の元、業者が荷物の引き上げを行います。同時に家賃回収の執行も行う場合、荷物の中に換金する価値のある財産があれば賃料として受け取ることが可能です。

内容証明郵便を弁護士に依頼するケース

弁護士に内容証明郵便作ってもらうケースをまとめました。

家賃滞納者の立ち退きを望んでいる

家賃滞納者へ立ち退きを希望しているなら弁護士に内容証明の作成を依頼するべきです。弁護士に依頼すると催告書に弁護士の名前が表記されるため、個人で作成した時と比べて催告に応じやすくなります。

家賃滞納者が任意に立退かない場合、最終的には強制執行の手続が必要ですが、申し立て費用は相当程度高額なため、強制執行の前に任意退去してもらうべきです。

強制執行を行う前に、退去してもらうためには弁護士に依頼した方がかえって費用を安く抑えられることもあります。

家賃の滞納額が高額

弁護士に依頼すると、内容証明郵便の作成で3万円～5万円、滞納者との交渉を含めると着手金で20万円～30万円の費用がかかります（なお、賃料回収も併せて依頼した場合はその分追加で費用が生じます）。

家賃回収を弁護士に依頼するメリット

弁護士に内容証明を依頼するメリットについて確認していきましょう。

家主に有利な催告書を作成してもらえる

裁判まで発展した場合、催告書は有料な証拠として裁判所へ提出します。賃貸人にとって有利な内容で催告書を作成するためにも弁護士に作成の依頼した方が効果的です。

家主の代わりに交渉をしてもらえる

催告書によって滞納者と連絡が取れた場合、立ち退きと、未払いの賃料の支払いについて話し合いをします。家主・家賃滞納者の話し合いだと、利害が絡むため感情的になり話がまとまらないケースは珍しくありません。

弁護士は第三者である上に、家賃滞納の案件に慣れているため、代理人となって交渉をしてもらうことで話がまとまりやすいです。

法的な手段をとった場合に心強い

法的手段に訴えることになった場合、申し立ての手続きや裁判所とのやり取りなど大変です。弁護士に依頼をすれば書類作成から、訴訟の代理人を任せることができるので、裁判所へ手続きの負担を減らせます。

まとめ

家賃滞納に関する問題を対処するためには、いずれにせよ内容証明を作成しなければなりません。現在、家賃滞納者に手を煩わせている大家さん、管理会社の方が内容証明を作成する上で、今回の記事を参考にしていただけたらと思います。

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