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テナント料を減額してほしいと言われた場合の対処法

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弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤 康二
監修記事
テナント料を減額してほしいと言われた場合の対処法

新型コロナウイルスの影響で収入が減り、一時的にテナント料を減額してほしいと願い出てくるテナントがあるかもしれません。

相手の言い分もわかりますが、相手の言うままにテナント料を減額することも躊躇されるのが正直なところと思われます。

この記事では、このような場合にオーナーとしてどのように対応するべきかについて簡単に紹介します。

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オーナーはテナント料減額に応じるべきか？

オーナーはテナント料減額に応じるべきなのでしょうか。応じるべきかどうかの判断要素について紹介します。

テナント料減額に応じない場合のリスク

当然ですが、テナントにはテナント料を一方的に減額させる権利はありません。そのため、オーナーとして要求を拒否するという対応も十分あり得ます。

ですが、テナント料減額に応じなかった場合、以下のようなリスクも考えられます。

・経営難によるテナントの退去

・テナントからの減額を求める法的手続の申立て

・SNSを通した風評被害

あくまで想定されるリスクであり当然に上記のようなトラブルが発生するわけではありません。

ただ、このようなリスクがあることを踏まえると問答無用で拒絶するよりは、テナント側とよくよく協議する方がベターであることは間違いないでしょう。

減額協議をする価値が乏しい相手の場合

テナントからの減額要求については、まずは協議で解決するべきではありますが、既にテナント料について相当月数について滞納がある場合は別です。

このような場合、テナントの減額について協議しても、結局支払いがされない可能性が高いですし、そもそも毎月の賃料すらきちんと支払えないテナントには退去してもらう方がベターなこともあるでしょう。

したがって、このような相手については未精算のテナント料についてどのように支払うのかを確認しつつ、場合によっては退去を前提とした話合いを進めるべきでしょう。

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テナント料を減額する場合の対応について

テナント料を減額する場合、口頭のみでの契約はやめましょう。ここでは減額する場合に行うべき処理について紹介します。

合意内容について書面化する

テナント料の減額については口約束でも法的には有効です。しかし、口約束だけで終わらせてしまうのはトラブルのもとです。

少なくとも、以下のような項目については合意内容を書面化し、当事者双方で署名・押印しておくべきでしょう。

・減額金額

・減額期間

・減額分の取り扱い（免除なのか猶予なのか）

・義務が履行されない場合のペナルティ

具体的な記載例を紹介しますので、参考にしてみてください。

減額に関する文書の記載例

一時的なテナント料減額に関する契約書

　賃貸人アシロ太郎(以下、「甲」とする)と賃借人株式会社アシロ(以下、「乙」という)は以下の通り、一時的な賃料減額について以下の通り契約を締結します。

記

1.賃借料金　月額金10万円を、金８万円に減額する

2.減額対象期間は令和２年４月分、５月分、６月分の３ヶ月間とし、同期間経過後は減額前の賃料に復する

3.減額に係る金額（3ヶ月分・６万円）は、令和２年７月より毎月金１万５,000円ずつ通常の賃料に上乗せし、支払う

4.本書に定めのない事項については、甲乙間の●年●月●日付け賃貸借契約に従う

以上

令和2年　年　月

賃貸人(甲)　　　　　　　　　　　　印

住所：

賃借人(乙) 　　　　　　　　　　　印

住所：

 

あくまで一例です。不安がある場合は弁護士への相談も検討しましょう。

保証人をつけるよう交渉する

必須ではありませんが、賃借人について連帯保証人等がいない場合には、上記減額に併せて保証人を付けてもらうよう求めるというのも提案としてあり得ると思われます。

この場合の保証人との契約は、根保証契約という若干特殊な契約となり、2020年4月1日以降の改正民法により若干規律が厳格化されています。そのため、不安がある場合はやはり弁護士に相談しながら進めるべきでしょう。

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テナントが倒産した場合の対応

新型コロナの影響で多くの会社が倒産の危機に瀕していると言われています。帝国データバンクによると、2020年３月に倒産した主因の約80%が「不況型倒産」でした。

テナントが倒産した場合には、基本的には倒産後の法的手続に従ってテナント契約やテナント料を処理していくことになります。

テナント側が破産する場合には、テナント契約の継続やテナント料の回収は困難かもしれませんが、テナント側が破産以外の法的手続（民事再生、会社更生）を行う場合には、テナント契約は継続される可能性がありますし、テナント料についても計画に従って一定の支払いを受けられるかもしれません。

なお、結果、未精算となったテナント料については敷金を充当して回収するという途はあり得ます。

敷金の範囲を超えて未精算のテナント料が残ってしまうと、法的手続の中での回収は個人での対応が難しく、結果的に泣き寝入りになってしまうケースもあります。初回相談無料やオンライン相談に対応している事務所もあるので、気軽に相談するのがおすすめです。
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まとめ

新型コロナの影響で、テナント側から減額を求められる機会は今後増えるかもしれません。この場合は、上記を参考にしつつ、適切に対応して頂ければと存じます。

なお、判断に迷う場合には、早い段階で弁護士に相談することも検討してください。

テナント料減額・滞納でお困りのオーナーへ

減額対応した後に損をしないためには、適切な交渉と契約書の作成が必須です。

自分ですると、相手がサインに応じなかったり、記載忘れがあったりと、トラブルにつながりません。

少しでも不安がある場合は、一度弁護士にご相談ください。

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この記事の監修者
弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤 康二 (第二東京弁護士会)
アンダーソン・毛利・友常法律事務所を経て2014年8月にプラム綜合法律事務所を設立。企業法務から一般民事、刑事事件まで総合的なリーガルサービスを提供している。
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本記事はベンナビ債権回収（旧：債権回収弁護士ナビ）を運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※ベンナビ債権回収（旧：債権回収弁護士ナビ）に掲載される記事は弁護士・司法書士が執筆したものではありません。 　本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。

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