1. 強制退去の進め方|家賃滞納による強制退去を行う全知識

強制退去の進め方|家賃滞納による強制退去を行う全知識

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弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤康二 弁護士
監修記事
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強制退去(きょうせいたいきょ)とは、借家人を法的な強制力をもって部屋から退去させることで、具体的には建物明け渡し請求を行い、明け渡しの勝訴判決を受けて執行されるものです。強制退去に至る原因の中で最も多いものは家賃滞納です。部屋を貸している側としては、本来入ってくるはずの賃金が入ってこないわけですから、個人であっても企業であっても回収が出来なければ死活問題となります。
 
長期的な家賃滞納ともなると賃貸業界では「空室よりもひどい」と言われており、そのような時は最短で家賃滞納者を退去させ、新しい入居者を一刻も早く募集することが大切です。とはいえ強制退去はあくまでも最終手段であり、そもそも強制退去の知識なんかまったく持っていなくて不安だという方もいるでしょう。今回の記事では、そんな強制退去についてあらゆることを解説していきます。

 

入居者の強制退去をご検討の方へ

強制退去は法的に認められていますが、正しい手続きを踏んだ上で行わないと、あなたが不利な状況になりかねません

強制退去にかかるリスクを減らすには、早い段階で弁護士に相談することがベストです。弁護士に相談・依頼することで以下のような事も望めます。

 

  • 強制退去の手続きを依頼できる
  • 債務者と交渉してもらえる
  • 各書類の作成・送達を依頼できる
  • 実際に立ち退く場合の立ち会い

 

弁護士から強制退去を検討している旨を伝えることで、支払いに応じてくれる可能性もあります債債務者が破産・再生手続きを行う前に、弁護士にご相談ください。

 

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強制退去が出来る条件と注意点

すぐにでも強制退去を行いたいと思われるかもしれませんが、以下の強制退去を行うための条件や注意点をまずは頭に入れておくべきでしょう。
 

強制退去は最終手段|まずは話し合いによる解決を心掛ける

まずは、法的手続きに出る前に必ず話し合いの場を設けましょう。
 
あまりにも悪質であるという場合をのぞいて、すぐに強制退去に結論付けることはせず、お互いの妥協案等を話し合いながら解決に至らせることが、お互いにとっての最善の選択肢なのです。
 
目的はあくまでも、借家人を追い出すことではなく”迷惑行為をやめさせること”であることを頭の中に入れておきましょう。
 

いきなり実力行使に出ると罪に問われる

勝手に借主の部屋に入って所持品を処分したり、勝手に鍵を変えたりするなどの個人的な実力行使は避けるようにしましょう。
 
もしもこのような行動に出て借家人から通報されてしまうと、以下のような罪に問われることもあり、立場が一気に逆転してしまいます。
 
勝手に部屋の中に立ち入る:住居侵入罪
退出を要求されているのに居座る:不退去罪
大声をあげる、暴力をふるう、脅す:脅迫罪、強要罪
家財などの持ち物を運び出す、壊す:器物損壊罪
 

強制退去が実行出来るのは起訴から5ヶ月後

すぐに迷惑な借家人を追い出せるものと誤解してはいけません。訴訟の提起からはおよそ5ヶ月で強制退去(強制執行)を断行することが出来ます。
 

強制退去を行う為の条件

強制退去には、過去の判例から主に以下の2つの条件があると言われています。
 

  • 滞納家賃が3ヶ月以上ある

  • 賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されている

 
この条件が満たされてはじめて賃貸借契約の解除が認められる傾向があります。
 
賃料未払いという事実ではなく、“貸主側と借家人側で信頼関係が失われたかどうか”が重要になります。したがって、1ヶ月家賃を滞納されたくらいでは裁判所は提訴を受け付けてくれません。
 

強制退去が認められないケース

家賃滞納をしている借家人が失業中、または社会的通念上やむをえない理由があった場合、貸主側の「権利の濫用」となり強制退去が認められないケースもあります。
 

権利の乱用:権利の行使において、その正当な範囲から逸脱して、正当な行使と認められない状態のこと

 

強制退去が行われることになる主な原因

家賃滞納

冒頭でも挙げた通り、強制退去に至る原因で一番多いのが家賃の滞納です。払えるのに払えない悪質なケースもあれば、収入がなく生活に困窮し、ない袖は振れない状態の人もいます。
 

不法滞在者

事情はどうであっても、正規の在留資格を持たずに日本に滞在している外国人の方は、全員が不法滞在ということになります。このような不法滞在者をいつまでも野放しにしておくわけにはいきません。
 

騒音

夜中に大音量で音楽を流す、洗濯機を回す、テレビを見る、奇声を発する、このような近隣トラブルは多くありますが、強制退去にまで至るケースは稀で、ほとんどは近隣住民が我慢して事なき事を得ているケースが大半です。
 
しかし迷惑行為であることには変わりはなく、それこそ近隣住民を騒音によって不眠に陥らせ、その結果体調を崩し病院から診断書が出るようなことになってしまうと、訴えられたらもはや強制退去どころでは済まなくなってしまいます。
 

悪臭

悪臭が原因での強制退去に至るケースもごくわずかです。ごみ屋敷と化していて、火災が起きた時に大惨事になりかねない家などは貸主よりも市区町村の役員が警告することが大半です。
 

その他の被害

貸主である自身に対して命をおびやかすような悪質な行為(押さえつけるようにしてむりやり何かの契約書にサインさせた、凶器を向けてきた、「殺す」と言った内容の暴言や脅しなどを発してきたなど)に出てきた場合は、貸主側としても穏やかではいられない立派な理由になります。
 
その場合は強制退去ではなく、脅迫罪や強要罪にあたる可能性のある刑事事件としての訴訟となるかもしれませんので、弁護士に相談してみましょう。
 
※あまりにも酷く身の危険を感じる場合は警察に相談するようにしましょう。
 

その債権、回収できるかもしれません!

弁護士に依頼することで、諦めていた債権も回収できる可能性があります。弁護士に依頼するメリットや、成功事例を見てみましょう。

 

弁護士に依頼する4つのメリット

強制退去を行う際の方法と手順の流れ

強制退去をさせるにはこの裁判手続きを行う必要があるので、任意交渉をしながら訴訟の準備を行うことになります。その具体的な方法は、以下のとおりとなります。

①家賃支払い通知を送る

まずは手紙や電話などで、家賃を支払って欲しい旨を根気よく何度も伝えるようにしましょう。
 
問題なく足を運べる距離であれば訪問も有益な手です。とにかく任意交渉で『話し合いでの円満解決』を目指し、借家人が支払いのアクションを見せるまでは粘り続ける必要があります。
 
また、手紙には「支払わなければ保証人に請求を行います」という旨を記述しておくようにしましょう。
 

②連帯保証人への連絡

どれだけ催促を行っても本人から何の反応も得られなければ、連帯保証人に対して、同様に家賃支払いの請求を行いましょう。

 
③配達証明付きの督促状・内容証明郵便の送付

内容証明郵便で、未払い家賃の支払い督促と、支払いがない場合の賃貸契約解除の通知を行いましょう。
 
この内容証明郵便とは、郵便物の内容文書について、いつ、いかなる内容のものを誰から誰へ宛てて差し出したかということを日本郵便が証明する制度で、裁判では必ず必要な書証類となります。
 
この時、滞納家賃の支払い、あるいは建物明け渡しの意志が確認できれば、書面にて合意事項をまとめます。
 

内容証明の書き方

・制限文字

内容証明は、文字数が決まっています。下記の文字数に納める必要があります。

【縦書きの場合】1行20字以内、1枚26行以内
【横書きの場合】1行13字以内、1枚40行以内
【2段組】   1行26字以内、1枚20行以内
※句読点、括弧などは、1字として扱います。
 

・用紙

用紙の種類や大きさは自由ですが、送る相手が1人の場合は同じものが3通必要です。(相手、郵便局の保管用、自分用)
 

・印鑑

実印でなくても認められますが、文章が2枚以上になるときはその綴目に契印をしなければなりません。
 

④契約解除

③に記載した請求期間内に滞納家賃の支払いがなければ、賃貸仮契約解除の効力が生じます。
 

⑤明け渡し請求訴訟

契約解除、明け渡し請求訴訟の提起を行なうことになります。
 
裁判では、明け渡しに加えて、滞納分の家賃の支払請求も行います。まずは、法的強制力を持つ和解調停が行われますが、それでも和解できなかった場合、裁判による判決が下されます。
 

明け渡し請求訴訟に必要なもの

訴状の他に、以下のものが必要になります。
 
・不動産登記謄本
・固定資産評価額証明書
・予納郵便切手
・収入印紙
・証拠となる書類
・代表者事項証明書(法人の場合)
 

⑥強制執行

強制執行とは、法律上の権利、賃金債権、建物明け渡し請求権などを強制的に実現する手続きのことです。
 
強制執行の際は、強制執行担当の裁判所の職員(執行官)が借家人を退去させることになり、その際は借家人と同居している家族は勿論、家具や動産類を全て運び出して空室の状態にします。運び出した荷物はトラックで倉庫に運んで保管します。
 
申立の時に、執行官に対してお金を預けることになりますが、これを予納金と言います。この予納金の中から、実際にかかった費用(執行官の手数料)を差し引き、手続が終わった段階で余りがあれば返してくれます。
 
建物明渡しの場合、予納金の基本額は65,000円ですが、これは物件1個、相手方1名の場合であり、物件や相手方が増すごとに25,000円が追加されます。
 
(参考:「強制退去させる方法|強制退去までの流れと注意点」)
 

強制退去にかかる費用と費用を抑える方法

強制退去での回収作業にかかる作業員やトラック代などの費用は、あくまでも自己負担となります。決して安い金額であるとは言えないものですので、抑えられる方法があるのであれば活用したいところですよね。
 
以下では大体の費用相場と費用を抑える方法について細かく解説していきます。
 

内容証明費用

郵便局にて自己手続きを行った場合の内容証明にかかる費用は、以下のとおりです。
 

内容証明料:420円
書留料:420円
配達証明料:300円
郵便料金:80円
※2枚目から1枚増すごとに250円追加

 

内容証明の送付を弁護士に依頼した場合、およそ5万円程度かかります。
 

明け渡し請求費用

弁護費に依頼を行わず、自分で手続きを行った際の訴訟費用は以下となります。

 収入印紙代:訴額に応じた手数料を収入印紙で納付
予納金の基本額:65,000円
(物件や相手方が増すごとに25,000円が追加)
予納郵便切手:約6,000円

 申立の時に、執行官に対して預けるお金を予納金と言います。この予納金の中から、実際にかかった費用(執行官の手数料)を差し引き、手続が終わった段階で余りがあれば返してくれます。
 

強制執行費用

執行立会人側で、立退きについてのトラック、荷物に保管場所、当日の人手や、解錠技術者の費用を見積もってくれますが、この回収作業にかかる作業員やトラック代などの費用は、あくまでも自己負担となります。

解錠技術者費用:1回約2万円~
荷物の運搬費用:1Rの場合で約10万円~
(一般家庭の場合は約30~50万円)
廃棄処分費用:約2~4万円

 

また、目的外の動産を取り除いて、運び出したものに関しては借家人本人やその親族等に引き渡さなければなりませんが(民事執行法168条5項)、引き取らない場合には、廃棄・処分の費用が必要になります。
 

強制退去における法的措置を弁護士に依頼した際の弁護士費用

相談料

まずは正式な依頼の前に弁護士へ相談を行うことになります。この相談料は、有料であれば30分~1時間で5,000円程度が相場となります。
 

相談料無料の弁護士事務所が多数

今現在、初回相談は無料で行ってくれる事務所が大半ですので、自身と相性の良い弁護士を探す意味でも、何度か無料相談を活用してみるのが得策と言えるでしょう。
 

着手金

正式な依頼を行い、案件に着手した段階で着手金が発生します。1ヶ月の賃料が20万円以下の場合は着手金の相場は10~40万円程度が相場になります。
 
着手金は事務所によって金額にかなり差が出るので、複数の弁護士事務所を比較して検討してみるのが良いでしょう。
 

報酬金

実際に滞納家賃の回収に成功した際には、弁護士に対し報酬金を支払うことになります。
 
この報酬金の相場は、家賃滞納分などを回収できた金額の約10%程度に設定している弁護士事務所が多数です。
 
報酬金は事務所によって金額にかなり差が出るので、複数の弁護士事務所を比較して検討してみるのが良いでしょう。弁護士に依頼すること自体のメリットに関しては、後述の「強制退去を弁護士に依頼するメリットとデメリット」をご覧ください。(アンカーで飛ばす)
 

強制退去費用を少しでも安く抑える方法

立ち退き料を払っての任意退去の方が安い場合もある

借家人へ「もうこれで出ていってほしい」と立ち退き料を渡して自主的に出ていってもらうほうが、裁判を起こすよりも安く済むケースがあります。
 
しかし悪いのはあくまでも借家人であって、いくら退去させるとはいえ本来こちらが支払ってあげる義務は一切ありません。
 

セルフ裁判で弁護士費用を抑える

強制退去の裁判は弁護士を必ず立てないといけないわけではありません。手間と労力がかかるかもしれませんが、弁護士には一切頼らずに全て自分で行っていけば、そのぶん弁護士費用は確実に抑えることが出来ます。
 
しかし、法律では弱者保護の観点から、いくら家賃滞納者といえども借家人の権利が尊重されるケースが多くあるため、自身が不利にならないために弁護士に依頼を行う場合が大半となっています。
 

弁護士費用を安く抑える

無料相談を利用する

初回無料で相談を受け付けてくれている弁護士事務所ならば、相談料を0円に抑えることが出来ます。
 

弁護士費用の分割をお願いしてみる

今は多くの弁護士事務所で、分割での支払いや後払いが可能になっています。弁護士費用が安くなるというわけではありませんが、一括で払う負担は軽減されます。
 
・法テラスの建て替え制度を利用する
弁護士費用が工面するのが難しい人が取るべき手段の一つとして、法テラスの民事法律扶助制度の利用があります。
 
民事法律扶助制度とは低所得者に向けて設けられた制度であり、制度を介して法テラスから弁護士費用の立て替えをしてもらえます。立て替えた費用分は、強制退去の完了後に、法テラスへ月々5000円ずつ返済していきます。
 

強制執行にかかった費用を相手に請求する

強制執行の手続きの費用を借家人に請求することは法律上は可能です。
 
申請時の請求債権目録に、強制執行で用いた費用を掲載することで法的に妥当な金額を取得することができます。
 
しかし請求することは可能であっても相手側の資産状況によるところが大きいため、支払わせることが出来るとは断定できません。(参考:「裁判所」)
 

その債権、回収できるかもしれません!

弁護士に依頼することで、諦めていた債権も回収できる可能性があります。弁護士に依頼するメリットや、成功事例を見てみましょう。

 

弁護士に依頼する4つのメリット

強制退去を弁護士に依頼するメリットとデメリット

強制退去を弁護士に依頼することで、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。以下で解説していきましょう。
 

メリット

相手にインパクトを与えることが出来る

法の専門家が介入することで、借家人に「支払わなければ」という圧をかけることが出来、借家人の迷惑行為が家賃滞納の場合は滞納に対する抑止力になります。
 

揉めずに解決できる

当事者同士の話し合いでは感情的になりがちなため、埒が明かずに全く進展を見せないというケースが多くあるのが不動産におけるオーナーと借家人のトラブルです。弁護士が間に入ることにより、冷静且つ平和的に交渉が進んでいきます。
 

訴訟や強制執行などの法的手続きをとることが出来る

弁護士から法的なアドバイスを得ながら、的確に手続きをとっていくことが可能になります。
 

逆に裁判を行わなくても解決できる場合がある

何も裁判を行うだけが術ではありません。たいていの人は、幾度となく催促や交渉を行えば未払い分の賃料は支払ってくれるでしょう。
 
あくまでも強制退去は最終手段であり、明け渡しのための訴訟を実際には行わないにせよ、その前段階である内容証明の送達などは、弁護士のサポートを受けて行うことは出来ます。
 

強制退去させるまでにかかる労力と時間を節約出来る

専門家には法的知識と経験があるので、書類作成から交渉までを速やかに行うことが出来ます。自分がわからないことがあれば、弁護士に全て任せることが出来ます。
 

損害を最小限に出来る

家賃滞納の場合は例え家賃の回収が不能でも、速やかに明け渡しの裁判に移行し、滞納による損害を最小限に食い止めることが出来ます。
 

デメリット

費用がかかる

弁護士に依頼して裁判や債権回収をする場合は、前述したように相談料と着手金と成功報酬が発生します。
 

関係が悪化する可能性がある

「裁判も辞さない」という意思が相手に伝わることで、以降相手と良好な関係を継続することが困難になることもあります。
 

強制退去を自分で行った場合はリスクが大きい

相手が破産する可能性がある

これ以上の返済が困難であると判断され、精神的にも追い詰められ、相手が破産を選択してしまうこともあり得ます。
 
破産をされると、「支払わなくても良い」と法的に認められることになるので、以降貸主側が滞納家賃分を取り立てることが不可能となります。
 

裁判を行う労力が激しい

裁判を行うわけですから、当然裁判所に足を運んだり、裁判のための手続きを行ったりしなければなりません。弁護士に依頼しないというだけで移動は全部自身あ行わなければならす、
裁判は平日に行われるので、平日に仕事がある場場合は休むなどして出廷しないといけません。
 

裁判で自分主張がうまく伝えられない

自分一人で裁判を行おうと思っても、時には主張がうまく出来ない時もあるかもしれません。これにより不利になり強制退去や滞納分の家賃回収が困難になる場合があります。
 
 

強制退去を依頼する上で信頼のおける弁護士に出会う為の4つの選び方

弁護士選びを徹底すればするほど、自身にとって満足のいく結果が得られやすくなります。(参考:「強制退去を弁護士に依頼した際の費用とメリット・デメリット」)
 

費用・支払い方法が明確か

弁護士費用を口頭で明確にしてくれても、それを書面で確認できなければ、本来味方であるはずの弁護士とももめてしまうという最悪のケースに発展しかねません。
 
依頼者の気持ちを汲み取り、親身になって相談に乗ろうとしている弁護士であれば、契約書などの重要書面はしっかりと作ってくれます。
 

知識・経験・実績が豊富か

弁護士事務所のホームページを見てみて、賃貸問題の解決が得意かを謳っているかどうかがポイントになります。
 
強制退去にまつわる実績が多く掲載されていたり、強制退去を行う上での費用が事細かく書かれていたり、強制退去に関連する解説が掲載されていれば、それだけ借家人の問題解決に注力していることの証明になります。
 

ホームページに事務所の情報や様々なコンテンツが充実しているかもポイント

代表者やスタッフの写真や事務所内の写真が載せられている、公式ブログが定期的に更新されている、「お客様の声」「よくある質問」といったコンテンツが充実している、こういったホームページは、悩みを抱えて不安を感じている依頼者に対しとても気が利いていると言えるでしょう。
 

あなたとの相性の良さ

迅速に借家人の問題解決を図る上で、弁護士の手腕は勿論、依頼者であるあなたとの相性も重要になってきます。
 
真摯な対応で話を聞いてくれるか、また弁護士側から債務に関しての質問を投げかけてきてくれるか、話しやすさや弁護士が持つ雰囲気も、最終的に依頼を行うかどうかのポイントにしましょう。
 

初回無料相談を活用する

無料相談が行える事務所を、セカンドオピニオンという形で何件もあたり、その中で相性が良く信頼できると思える弁護士を見つけるのが良いでしょう。
 

過去に問題を起こしていないかどうかをチェック

依頼を受けたにも関わらずに放置した、依頼者に説明なくして高額な費用を支払わせたなど、トラブルを起こした弁護士は弁護士会から懲戒を受けることになります。
 
懲戒されたことがあるかどうかを調べるには、弁護士会のインターネット検索サービス(弁護士懲戒処分検索センター)を利用してみて下さい。
 
 

まとめ

一般的に賃貸の契約において、貸主・借主の関係は貸主が弱い立場にあるといわれています。借家人は自身の都合で転居などすることができますが、オーナーは自身の都合であっても簡単に入居者の立ち退きや退去を命じることはできません。
 
特別な理由があって、どうしても特定の人物を強制退去せざるを得ない時、貸主である自身が有利に動くためにはやはり弁護士の存在が必要不可欠であると言えるでしょう。

 

入居者の強制退去をご検討の方へ

強制退去は法的に認められていますが、正しい手続きを踏んだ上で行わないと、あなたが不利な状況になりかねません

強制退去にかかるリスクを減らすには、早い段階で弁護士に相談することがベストです。弁護士に相談・依頼することで以下のような事も望めます。

 

  • 強制退去の手続きを依頼できる
  • 債務者と交渉してもらえる
  • 各書類の作成・送達を依頼できる
  • 実際に立ち退く場合の立ち会い

 

弁護士から強制退去を検討している旨を伝えることで、支払いに応じてくれる可能性もあります債債務者が破産・再生手続きを行う前に、弁護士にご相談ください。

 

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この記事の監修者
弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤康二 弁護士 (第二東京弁護士会)
アンダーソン・毛利・友常法律事務所を経て2014年8月にプラム綜合法律事務所を設立。企業法務から一般民事、刑事事件まで総合的なリーガルサービスを提供している。

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編集部

本記事は債権回収弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※債権回収弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。  本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。


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