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【大家向け】立ち退き料は必要?立ち退きを要求する際の手順と注意点

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銀座さいとう法律事務所
齋藤 健博 弁護士
監修記事
【大家向け】立ち退き料は必要?立ち退きを要求する際の手順と注意点

契約違反や家賃滞納などの問題を抱える入居者(借家人)がいることで立ち退き交渉を検討している方もいるでしょう。しかし、立ち退き交渉を賃貸人本人が行うことで、賃借人が感情的になったり無理な要求をし始めたりするケースも少なくありません。また、実際に不動産を占有していると、強気な立場にいる賃借人は後を絶えません。

そのようなトラブルを避けるためにも、立ち退き交渉をする前に不動産問題に注力する弁護士に相談することが重要です。弁護士に相談することで、立ち退き交渉を円滑に進めるヒントを得ることができるかもしれませんし、両者の落とし所を具体的に検討することができるかもしれません。

また、立ち退きに関する知識や実際にあった判例を予め頭に入れておくことで、実際に立ち退きを要求する際にも効率よく立ち回ることができるはずです。

この記事では立ち退きを要求する際に気をつけるべき点や手順をわかりやすく簡単に解説します。立ち退き方法について悩んでいる方は参考にしてください。

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この記事に記載の情報は2024年03月27日時点のものです
目次

立ち退き料が必要とされるケース

原則として立ち退き料は不要です。そもそも立ち退き料は入居者が退いてくれないときの交渉材料の1つですから、支払いは義務付けられていません。

しかし実務的には以下のような場合に立ち退き料が必要になってくるでしょう。

  • 大家都合の立ち退きの場合
  • 退去の正当事由の補足として立ち退き料が必要になる場合

大家都合の立ち退きの場合

立ち退きには改修工事の緊急性が高いなど、正当事由として認められる理由が必要です。これは借地借家法によって定められています(平成4年7月までに契約された賃貸借契約は借家法の適用)。

借地借家法であっても借家法であっても、建物の賃貸借契約について賃貸人から解約を申し入れるには正当な理由が必要です。ですから居住者が嫌いなどの一方的で個人的な理由では、立ち退きは認められないでしょう。

ちなみに下記は耐震補強が必要という理由で立ち退きを求めた裁判事例ですが、物件の使用にも切実な理由があるとして、正当事由としては認められませんでした。

耐震補強工事ではなく建て替えを検討することが合理的であるといえるものの,他方で,被告の本件店舗使用の必要性には切実なものがあるから,原告が被告に対して相応の金員を支払うことによって初めて,更新拒絶の正当事由が具備されるというべきである。

【引用】

裁判年月日 平成30年 7月20日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決

事件番号 平28(ワ)31720号

事件名 店舗明渡請求事件

裁判結果 請求棄却 文献番号 2018WLJPCA07208019

正当な理由がなければ賃貸側から賃貸借契約の解約はできないとされているルールは、賃貸借契約の期間が満了した場面でも適用されます。つまり、契約が満了していても正当な理由がなければ賃貸人側から更新を拒絶することはできないのです。

立ち退きの正当な理由を補足する場合

大家側が主張する退去の理由が正当事由として不十分と判断された場合は、補足として立ち退き料が必要になるケースがあります。一般的に「再開発があるから」「物件を賃貸人本人が利用したいから」などの理由だけでは正当な理由としては認められません

過去の判例によると、上記のような事情に加えて、立ち退きを要求した賃借人に一定の金銭的補償をしなければ正当な理由として認めないと判断されるケースが多いようです。実際に正当事由の補足として200万円の立ち退き料が求められた事例もあります。

被告が本件建物を継続して使用する必要性も大きく、解約申入れの正当事由を補完する立退料は200万円が相当であるとして、予備的請求を一部認容した

【引用】

裁判年月日 平成29年 1月17日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決

事件番号 平27(ワ)37347号

事件名 建物明渡等請求事件

裁判結果 主位的請求棄却、予備的請求一部認容 文献番号 2017WLJPCA01178014

判例を踏まえると、賃貸人側から正当な理由があるとして立ち退き請求する場合には、賃借人に対して一定の金銭的補償(立ち退き料)が必要になると考えられます。

立ち退き料が不要とされるケース

立ち退き料が不要とされるケースは次のような場合です。

  1. 建物が老朽化しており危険な場合
  2. 契約違反があり賃貸借契約を解除できる場合
  3. 定期建物賃貸借契約(※)の場合

※定期建物賃貸借契約…契約の更新がないことを特約した建物の賃貸借のこと

建物が極端に老朽化していて危険な場合

老朽化により耐震性に問題がある建物は住み続けることが危険ですから、改修工事を正当事由として立ち退きが認められる可能性があります。

実際に行われた裁判で立ち退き料が不要と判断された事例が下記です。

本件建物を含むアパートの老朽化が著しく、取り壊し・建て替え等の必要性が高いこと、被告が正当な交渉にも応じず、不合理な行為を繰り返すなど、その信頼を裏切ったことなどから、本件解約申入れについては立退料を検討するまでもなく正当な理由があるとして、明渡請求を認容し、賃料相当損害金等に係る請求を一部認容した事例

【引用】

裁判年月日 平成28年 9月 6日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決

事件番号 平27(ワ)18029号

事件名 建物明渡請求事件

裁判結果 一部認容 文献番号 2016WLJPCA09068011

元大家から物件を相続した原告は当時、元大家の代理として被告に対して契約を更新しない旨を伝えていました。しかし被告は契約を更新したとして争いましたが建物の老朽化に加えて、被告の不合理な行為で信頼を裏切ったなどが正当事由として認められています。ただし、このようなケースはごく稀です。

契約違反で賃貸借契約を解除できる場合

たとえば家賃の滞納や喫煙ルールを守らないなどの契約違反があるケースでは、賃貸人は賃貸借契約を解除することによって賃借人に部屋の明け渡しを求めることが可能です。このとき、立ち退き料は不要です。

定期建物賃貸借契約の場合

定期建物賃貸借契約(定期借家契約)は1年や3年など、予め契約期間を定めて賃貸契約をしているので更新の必要もなく、期間の満了によって契約が終了しますから立ち退き料が不要とされています。そのため、賃貸人に正当な理由があるかどうかは問われません。

立ち退きを要求する前に確認すること

立ち退きを要求する前に要点を確認しておくことで交渉をスムーズに進めることができるでしょう。

立ち退き交渉を始める時期を確認する

居住者も新たな物件が決まらなければ立ち退けません。ですから居住者が新しい物件を見つけ契約し、転居する準備が整うまでの期間として最低でも6ヶ月前から立ち退き交渉を始めましょう。

更新の時期を見据えて更新の2年前から立ち退きに向けて交渉を進めると、より現実的かもしれません。

立ち退き料の相場を確認する

賃貸物件の立ち退き料の相場は住居かテナントかで変わります。例えば、5〜10万円程度の賃料の賃貸住宅が老朽化して立ち退きを求める場合の立ち退き料は100万円から200万円とされています。

一方で、テナント(事務所の移転など)の場合には相場は以下のようになります。

店舗

1,000万円から1,500万円

事務所・オフィス

賃料の2年分

立ち退き交渉を進める手順

大家側の都合で賃借人(居住者)に立ち退いてもらいたい方へ、立ち退き交渉を進める手順を解説します。

1、立ち退きの理由を説明する

まずは立ち退いてもらう理由を賃借人へ伝えましょう。書類を投函して伝えるのが一般的ですが、特に決まった方法はありません。

後日交渉するために折り返しの連絡先や返信手段を記載するとスムーズに交渉を始められるでしょう。

2、賃借人の要求を把握する

大家側の理由で立ち退いてもらう場合、賃借人としては納得できない方もいるかもしれません。その場合は交渉材料として立ち退き料などを掲示して、賃借人の要求を把握しましょう。

たとえば残り契約期間の家賃減額引っ越し費用の負担転居先の紹介などの要求が考えられます。

3、立ち退き時期など具体的な話をする

賃借人が立ち退きについて前向きな考えになったら、立ち退き時期や立ち退き料を具体的に数字で決めていきましょう。しかし大家都合の立ち退き交渉で大事なのは、賃借人へ譲歩することです。

状況によっては譲歩のポイントを考える

交渉が進展しない場合は立ち退き時期の延長、立ち退き料の増額など賃借人の希望を受け入れる必要があるでしょう。あくまでも大家側の都合で立ち退いてもらうので、ある程度の譲歩は前提にしましょう。

4、口頭と文書で解決案を提示する

立ち退き時期・立ち退き料などの要望について話がまとまってきたら、口頭と文書で交渉内容をまとめましょう。交渉で決まった内容を合意書として文書化して、お互いにその文書を確認しながら口頭で説明する理想的です。

後から「そんな契約はしていない」「立ち退き料が足りない」と、主張されないように確認した書類は保管したり、不安であれば音声を記録したりしても良いかもしれません。

合意書については以下の関連記事を参考にしてください。

関連記事:貸主側に有利な明け渡し合意書の書式例と効力

5、交渉がうまくいかない場合には弁護士に相談する

話し合いの交渉をするのが困難な賃借人や、自分で書類を作成して交渉をするのが面倒だなと感じる方は弁護士に依頼するのが向いているでしょう。また、万が一立ち退き交渉が決裂すると裁判になりますが、その際は弁護士に依頼するのが一般的です。

弁護士が代理で立ち退き交渉するだけで話がまとまる可能性もありますから、わずかでも不安やトラブルがあれば今すぐ弁護士に相談してみましょう。

家賃滞納がある場合の具体的な立ち退き要求の手順

ここでは、家賃を滞納している居住者に立ち退き要求するケースで手順を説明します。イメージとしては次のような手順です。

立ち退きを要求する手順

しかし実際は連帯保証人がいないケースや、内容証明が必要になるかどうかも事案次第のため、必要な手続きが異なる可能性があります。

①家賃支払い請求(通知)を送る

居住者が家賃を支払っていない場合は、家賃支払いの通知を送りましょう。支払ってくれれば立ち退いてもらう必要もありませんから、居住者に滞納家賃を精算してもらうように交渉しましょう。

しかしその前になぜ家賃を支払わないのか居住者の事情を聞いたり、家賃の滞納が続く場合は立ち退きになるなど説明したりすると親切でしょう。あくまで話し合いで解決したいことアピールすると、その後の対応がスムーズかもしれません。

家賃支払い通知の手段に決まりはありませんが、最初は手紙などで「滞納分の家賃を○月〇日までに支払ってほしい」と連絡しましょう。もしも、居住者に連帯保証人がいるなら「支払いがない場合は連帯保証人へ請求することとなる」という点もあわせて伝えると、スムーズに次の手順へ進めます。

なお、家賃支払いの通知は相手から反応がなければ何度か繰り返すでしょうが、4回5回と執拗に行うと相手を刺激しかねませんから最終通告を3回目にすると良いかもしれません

家賃支払い通知の目的はあくまで相手と家賃未払い問題の解決を目指すものですから、部屋に何時間も居座る、毎日電話を掛ける等の通知方法はやめましょう。あまりにも非常識な通知方法は違法な権利侵害行為となる可能性がありますので注意してください。当然ながら通知文も乱暴な口調・文調で請求することは控えるべきで、冷静かつ常識的な対応を心がけましょう。

②連帯保証人へ連絡する(入居者に連帯保証人がいる場合)

入居者に滞納家賃の精算を求めても支払いがない場合は連帯保証人に対して、代わりに支払うよう求めましょう。連帯保証人に対する通知も次の点に気を付けましょう。

  1. 家賃の精算について交渉の旨を記入
  2. 執拗な通知をしない
  3. 常識のある態度で通知する

基本的には居住者へ通知するのと同じ方法で良いでしょう。

③配達証明付きの督促状・内容証明郵便を送る

配達証明付きの督促状や内容証明郵便の送付は必須の手続きではありません。しかし入居者に対する最後通告として、内容証明郵便を送付する方法もあります。

そもそも内容証明郵便とは、「いつ」「誰が」「どのような内容の書類を送ったのか」などについて、郵便局が証明してくれる制度です。書類そのものに家賃を支払うような法的強制力・拘束力はありませんが『家賃を支払うように通知した事実』を立証する手段として有効です。

なお、この段階で弁護士に対応を依頼していれば弁護士名義で内容証明郵便を送付してもらうことも可能でしょう。弁護士名義で通知することで相手に対して「法的措置も視野に入れている」と、大家側の本気度を伝えられるため場合によってはスムーズな解決が望めます。

ちなみに内容証明郵便の記載内容についてルールはありませんが、一例としてサンプルを載せますので参考にしてください。

令和○年○月○日

東京都新宿区○丁目○番○号

○号室

アシロ太郎様

東京都新宿区○丁目○番○号

電話番号:○○○-○○○-○○○○

あしろ二郎 ㊞

催告書

貴殿は、令和○年○月○日に締結した賃貸借契約にて、下記建物を賃借しておりますが、令和○年○月から○年○月に至るまでの賃料を滞納しており、現在も支払いが確認できていません。つきましては、令和○年○月○日までに下記の振込先までお支払いください。

なお、同日までにお支払いがない場合は、賃料のみならずそれに伴い遅延損害金を合わせて請求させていただきます。さらに貴殿との下記契約の解除、法的手段の実施なども検討せざるを得ませんので、何卒ご了承いただきたく存じ上げます。

1.賃貸建物:○○マンション ○号室

2.未納賃料:

令和○年○月分 賃料○○万円

令和○年○月分 賃料○○万円

3.振込先:○○銀行○○支店

普通口座

口座番号:○○○○○○○○

口座名義:あしろ二郎

以上

④賃貸借契約解除を通知する

  1. 家賃支払いの通知
  2. 連帯保証人への連絡
  3. 内容証明郵便による最終通告

以上の対応をしても入居者が滞納家賃を精算しない場合は、賃貸借契約を解除する旨を通知しましょう。ちなみにですが最初に説明した『家賃支払いの通知』と『賃貸借契約解除』を別々に行う必要はなく「未払賃料●円を●年●月●日までに精算しない場合、同日をもって賃貸借契約を解除します」という通知をしても構いません。

なお、賃貸借契約を解除した場合入居者は建物を利用する権限を失いますが、任意で退去しない場合には裁判所に建物明け渡し訴訟を提起する必要があります。

⑤明け渡し請求訴訟を行う

明け渡し請求訴訟は、貸借人に建物の明渡し(立ち退き)を求めつつ、滞納分家賃の請求を併せて行うのが一般的です。なお、訴訟を提起したからといって必ずしも判決による解決を強いられるわけではなく、訴訟手続の中で和解が成立して手続が終了することもあります。

なお訴訟を提起するためには、一般的に以下のような書類等が必要となります。

  • 訴状
  • 収入印紙
  • 予納郵便切手
  • 不動産登記謄本
  • 証拠となる書類
  • 固定資産評価額証明書
  • 代表者事項証明書(法人の場合)

これらの書類をすべて自分で集めるのが難しそうだなと感じた方は弁護士に用意してもらうと良いでしょう。また、ケースによっては必要書類が異なる可能性があるので、弁護士に相談すると不備が発生しにくいメリットがあります。

⑥強制執行の手続きをする

明渡し請求訴訟の結果、賃借人が任意で滞納家賃を支払う、退去する場合は強制執行手続を取る必要はありません。しかし賃借人が和解内容や判決内容に従わず、任意での退去を拒む場合は強制執行手続を取らざるを得ません。

強制執行とは、滞納分の家賃を請求する権利や立ち退きを求めることができる権利など、債務名義において存在が確定した相手方に対する請求権を強制的に実現する制度です。建物明け渡しの強制執行は執行官が現地に赴いて任意での退去を促し、退去しない場合は強制的に部屋に入って借家人を確保して無理やり退去させます。

強制執行は相手の同意なく部屋内に立ち入る必要もあるため、明渡しの執行には鍵屋などの執行補助者を予め手配しておくことが通常です。また、借家人を強制的に退去させた後は家具や荷物などの家財が運び出されて、部屋は何もない状態となります。

運び出した荷物については執行官が保管し所有者(借家人)に引き取りを求めますが、引取がない場合は然るべく処分して執行費用に充てられます。

大家が立ち退きを要求する際の注意点

立ち退き要求には立ち退きが認められないケース違法行為になるケースがあります。知らぬうちに自分が違法行為を起こさないためにも注意してください。

立ち退きを求められないケースがある

たとえば入居人の契約違反の程度が悪質とまでは言えず、信頼関係の破壊までは認められないケースでは、賃貸借契約の解除が認められず立ち退きを求められない可能性があります。

家賃滞納の例でも次のようなケースでは、信頼関係の破壊が認められない可能性があります。

  1. 借家人が失業状態であり、職がないことについて有責性が乏しい場合
  2. 家賃滞納期間が1、2カ月などそれほど長期ではなく、今後支払いが再開される可能性がある場合

賃貸借契約を解除できる可能性が低い場合は、滞納家賃を回収する方法を弁護士に相談してみましょう。

滞納家賃には時効がある

借家人が家賃を滞納している場合は、家賃債務の消滅時効を把握しましょう。滞納分家賃の消滅時効については、民法第166条にて次のように記されています。

第百六十六条 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。

一 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。

【引用】民法|e-GOV法令検索

したがって、滞納家賃を支払って欲しいと考えているのであれば5年以内に請求処理を行う必要があります。ちなみに以下の条件をすべて満たしている場合は時効が成立するので注意してください。

  1. 家賃の滞納から5年以上経過している
  2. 時効成立まで滞納した家賃を1円も払っていない
  3. 滞納した家賃の回収を行っていない
  4. 滞納者側が大家側に時効成立の旨を伝える

時効を成立させないためにも滞納者にはすみやかに家賃の回収を行いましょう。また、内容証明郵便で支払いの通知を行っていれば、〇月〇日に家賃回収を行っている証拠になる可能性があります。

強制的な追い出しは違法行為である

立ち退きの際に強引な追い出しを行うと、権利侵害行為損害賠償請求の対象になるかもしれません。また、次のような行為は犯罪行為に該当する可能性があります。

  1. 無断で入居者の部屋に入る…住居侵入罪。3年以下の懲役または10万円以下の罰金
  2. 入居者から部屋を出ていくよう要求されても居座る…不退去罪。3年以下の懲役または10万円以下の罰金
  3. 脅す・暴行を加える…脅迫罪・暴行罪。2年以下の懲役または30万円以下の罰金
  4. 無断で家具を部屋の外に出す・壊す…器物損壊罪。3年以下の懲役又は30万円以下の罰金若しくは科料

仮に刑事事件として入居者に起訴されてしまうと有罪になり、前科がついてしまう可能性もあります。こういったトラブルを避けるためにも、立ち退きの手続きは弁護士に依頼するのが望ましいです。

弁護士に立ち退き要求を依頼するメリット

立ち退き要求を検討している方は、弁護士への相談も検討してみましょう。1人行うよりも簡単かつ、安全に立ち退きを完了できるかもしれません。

交渉や裁判などの立ち退き対応を依頼できる

入居者に建物の立ち退きを要求する際は、入居者に対する督促を始め交渉すべき事項が多いです。そして、交渉で解決できない場合は裁判手続きへ移行します。

建物明渡し事例に慣れていないと手続きの処理に混乱し、時間や労力の負担が重くなることも十分に考えられます。また、裁判の手続きを行うには法律にしたがって必要書類を準備・作成する必要がありますし、作成にあたっても法的知識が不可欠です。

実際に訴訟を提起すれば平日の日中に裁判所に出頭する必要もありますから、通常人であれば「裁判を行うのはハードルが高い」と感じるのが当たり前です。ですが弁護士であれば、相手方との手続外での交渉や、裁判手続での対応の全てを一任できます

強制執行に至るまでの対応の大半を任せることができるため、弁護士は心強い味方になるしょう。

穏便かつ迅速な問題解決が望める

自力で立ち退きを要求する場合、家賃を滞納された不満からつい感情的になり、過激な言動に及んでしまう可能性があるでしょう。相手と感情的にぶつかってしまった結果、自身の立場を悪くするリスクもあります。

ですが弁護士に依頼すれば冷静かつ客観的な視点からサポートが望めるため、穏便に立ち退きの交渉を進められるでしょう。そして依頼者である大家側が不利にならないよう最大限の配慮が望めます。

また、これまでに債権問題を対応してきた弁護士なら知識・経験を活かして「どの対応が最善か」依頼状況に応じて判断が見込めるので、裁判前に解決できる可能性もあります。

弁護士依頼時の費用相場

立ち退きの手続きを弁護士に依頼する際は、相談料着手金報酬金などの弁護士費用がかかります。

相談料

弁護士に法律相談する際にかかる費用です。目安として1時間で5,000~1万円程度が相場となりますが、事務所によっては初回相談を無料で行っているところもあります。

着手金

弁護士に正式に案件依頼する際にかかる費用です。建物明け渡しについては着手金・成功報酬はケースによって異なるため一概にいくらとはいえません。目安としては1件あたり40~50万円程度の着手金になるかもしれません(事案によってはこれより高額となることも十分にあり得ます)。

報酬金

弁護士によって案件が成功した際にかかる費用です。こちらも事案により報酬額は変動しますが、滞納分家賃を回収できた場合は、目安としては回収額の15%~20%程度は報酬金として支払う必要があるでしょう。

なお弁護士費用については、依頼内容だけでなく依頼先事務所によっても大きく異なります。したがって、費用詳細について知りたい方は弁護士事務所のホームページや初回の無料相談時に確認すると良いでしょう。

まとめ

立ち退き料は原則不要ですが、入居者に退去してもらうための交渉材料として支払うケースがあります。ただ、家賃滞納者に立ち退きを要求する場合はまず、滞納家賃の支払いを通知しましょう。

その通知と同時に「支払いがなければ立ち退きを要求する」旨を伝えると、スムーズに立ち退きを請求できます。立ち退きは貸主と賃貸人同士の交渉でも行えますがトラブルに発展するのを控えるために、弁護士を仲介人に立てた方が適切です。

もしも交渉で立ち退きが成立しなかったとしても弁護士がいれば、裁判によって強制退去を行える可能性もあります。相手が家賃を滞納しているとはいえ、手段を選ばず家賃を請求したり、退去させたりすると犯罪行為に該当するリスクもあります。

はじめて立ち退きを行う場合は穏便に解決するためにも、弁護士と一緒に手続きを行った方が良いでしょう。

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