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原状回復請求とは｜請求方法や請求時のポイントを解説

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弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤 康二 弁護士
監修記事
原状回復請求とは｜請求方法や請求時のポイントを解説

借家人の退去にあたって、大家は原状回復（費用）を請求するのが通常ですが、請求できる範囲は契約次第のところもあります。

今回の記事では、原状回復請求の基礎知識や請求方法、請求を成功させるためのポイントなどを解説します。

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原状回復請求の基本概要

まずは、「そもそも原状回復とはどのようなものなのか」「どのような範囲で請求できるのか」など、基本知識について解説します。

原状回復とは

原状回復とは、建物を借家人の使用開始前の状態に戻すことをいいます（民法545条1項）。

原状回復の範囲は、建物賃貸借契約で具体的に明記した場合にはそれに従いますが、そうでない場合は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」に限られると考えられています。

以下、原状回復の範囲について具体的な特約がないことを前提に、簡単に説明します（なお、通常の建物賃貸借契約ではこのような特約がされていることがほとんどです）。

請求できるケース

「不注意によって生じたキズ」など、通常の建物使用では生じない劣化は原状回復の範囲に含まれます。例えば、以下のような場合です。

・タバコによる壁紙の変色

・飲み物などをこぼしてついたシミやカビ

・ペットがつけた引っかき傷や臭い

・エアコンの水漏れを放置したことによる腐食

・不十分な掃除によって発生した水アカ・サビ・カビ など

請求できないケース

逆に「通常建物を使用していれば生じるようなキズ」などについては、原状回復の範囲に含まれません。例えば、以下のような場合です。

・フローリングや畳の色落ち

・日照による壁紙の色あせ

・電化製品の裏の壁紙の黒ずみ(電気ヤケ)

・家具を設置したことによる床の凹み

・耐用年数を過ぎたことによる設備や機器の故障 など

原状回復請求を行う方法

賃貸人による原状回復請求の方法としては、賃貸人の指定業者に建物の原状回復措置を依頼し、その費用を借家人が負担するという方法が一般的です。この場合、借家人が任意に費用を負担すればよいですが、これをしない場合は敷金から費用を控除して精算する方法が通常です。

もし借家人が任意に費用を負担せず、敷金から控除もできないという場合には、民事調停や訴訟などの法的手続きを検討することになります。

民事調停

民事調停とは、調停委員が仲介役となり「話し合い、お互いの合意によって紛争を解決する手続」です。裁判よりも柔軟かつ迅速な解決が望めますが、相手に調停に応じる義務がなく、必ずしも合意に至る保証はないのが難点です。

 

なお民事調停は裁判所の手続きですが、国民生活センター、消費生活センターなどの公的機関がトラブルの調停を行う制度もあります。

訴訟

民事訴訟は、当事者間の権利義務の有無を裁判所が証拠に基づいて裁定する手続きです。裁判は、裁判所に訴状を提出して提起します。訴訟手続は厳格かつ重厚であり時間がかかるのが通常ですが、「請求額が60万円以下」の場合は、簡易・迅速な少額訴訟手続を利用することができます。

少額訴訟は原則として、一期日で審理が終了し、証拠調べについても即時に取り調べられるものに限定されます。活用してみてはいかがでしょうか。

原状回復でトラブルを回避する3つのポイント

原状回復でトラブルを回避するポイントとしては、次の３つがあります。

原状回復の範囲を契約書に明記する

原状回復の範囲は契約の定めに従うのが原則です。したがって、トラブルを避けるためには、契約書において「退去時に借主が原状回復義務を負う範囲」を具体的かつ明示的に規定しておくことが大切です。

入居時・退去時に借家人と部屋状態を確認記録する

入居時・退去時に借家人と部屋状態を確認して記録しましょう。

入居時の記録は、借家人が借りる前から存在してきたキズなのか、借りた後に生じたキズなのかを判断するために重要です。また退去時の記録は、借家人が借りていたことによって生じたキズなのかを確認する際のほか、家主がクリーニングなどを依頼した場合、そのクリーニングの必要があったのかなどを確認するための資料になります。

部屋状態の記録は写真などで撮影をしておくと良いでしょう。交渉や調停、裁判などでも活用する可能性があるので、ちゃんと記録をしておきましょう。

過剰な額を請求しないよう注意する

原状回復の範囲が契約で定まっていない場合、その範囲は通常の利用による損耗の範囲に限られます。このような場合に、通常の利用に伴う損耗についてまで清掃費用や修理費用を請求することはトラブルの素となります。

原状回復請求を行うなら弁護士への相談がおすすめ

原状回復で揉めるようであれば、弁護士への相談も検討しましょう。

専門的知識・経験のある弁護士であれば、賃貸借契約の内容や部屋の状態を踏まえた的確なアドバイスが期待できます。

また、仮に調停や訴訟となった場合でも対応を一任できることもメリットの一つです。トラブルの状態に応じて、シームレスに対応してもらえるのでスムーズな解決につながります。

まとめ

賃貸借契約の原状回復について簡単に解説しました。

「原状回復の義務内容を契約書に明記する」「入居時・退去時に借家人と部屋状態を確認記録する」「過剰な額を請求しないよう注意する」などに気をつけてトラブルを回避したいところです。もしトラブルとなってしまった場合には弁護士へ相談しましょう。

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この記事の監修者
弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤 康二 (第二東京弁護士会)
アンダーソン・毛利・友常法律事務所を経て2014年8月にプラム綜合法律事務所を設立。企業法務から一般民事、刑事事件まで総合的なリーガルサービスを提供している。
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