貸主側に有利な明け渡し合意書の書式例と効力

明け渡し合意書（あけわたしごういしょ）とは、明け渡し確認書と呼ばれることもありますが、建物明け渡し訴訟提起前の和解手続の申し立てに必要な書類のことです。
 
明け渡しについておおむね合意がまとまったときは、明け渡しに関する債務名義を得るために、即決和解を利用することができます。（民事訴訟法275条）。 この場合申し立ての前提として相手方との間で事前に合意書を取り交わすことが大切になってきます。
 
しかしこの合意書の書式については謎だらけで頭を抱えている不動産貸主も多いことでしょう。弁護士に頼らずに自己知識のみで立ち向かおうとされている方は特に困難であるかと思います。今回はそんな方のために、書式や作成上のポイントなどを詳しくまとめていきたいと思います。

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明け渡し合意書の書き方

合意書は法的な効力を持つものであるだけに、どのような内容にしたら良いのかわからないという方は多くいるかと思います。そういった方は、以下の書式例や合意書を作成する上でのポイントなどをご参考下さい。

明け渡し合意書の書式例

書式に関しては下記のホームページからでもテンプレートをダウンロードすることが出来ます。
 
・不動産すぐに役立つ書式集
・裁判所

明け渡し合意書作成時のポイント

明け渡し合意書は決まった定型文があるわけではありません。書式例を参考に、誰が、誰と、いつ、どのような内容での合意がなされたかが明記されれば合意書として成立します。
 
また、作成の際は以下のポイントもご参考下さい。

収入印紙は必要ない

通常、土地の賃貸借の設定又は譲渡を行う際の契約書を作成する際は収入印紙（租税の支払や行政に対する手数料の支払のために利用される証憑で、国が租税や手数料を徴収するための手段として収入印紙が用いられています。）の添付が必要になります。
 
しかし強制退去を行う上での解約であればこの契約書には当たらないので、非課税という扱いになり収入印紙の添付は必要ありません。

※もし、継続中の契約を合意解除したことにより損害金や保証金が発生し、これを記したいということであれば、3万円以上の場合に200円の印紙税がかかります。

前金は必ずしも必要ではない

貸主側の都合で借家人を立ち退かせる場合は、立ち退き料を前金で支払うケースが多くあります。
 
しかし、借家人の家賃滞納（最低でも３ヶ月以上）が原因で強制退去に至る場合は、貸主側は借家人に対して前金などを支払う義務はありません。

貸主側が損をしないために明け渡し合意書に記載しておくべき内容

室内に置かれたものの処分に関して後々トラブルを引き起こし貸主側が損をしないためにも、以下の内容や文言は明け渡し合意書に明記しておくと良いでしょう。
 
・返還はいつ（確定日）までに行う
・原状に回復して明け渡す（居住者の所有物は全て収去する）
・貸主に属さない残置物は居住者の負担において処分する。その処分方法に関して居住者は異議をとなえない。
・居住者の退去後、当事者立ち会いのもとに現状を確認する
 

明け渡し合意書の効力

明け渡し合意書には一体どのような効力があるのでしょうか？以下にまとめました。

権利義務関係が明らかになる

誰（個人・企業）が誰に対し何の占有権限を所持しているのかが明確になるため、合意がなされれば不動産は貸主の権利のもと、強制退去を執行することが出来ます。

裁判の有力な証拠となる

明け渡しとは、裁判所の判決を経て居住者を強制執行（強制退去）させる手続きのことを言います。したがって法的に物事を進める、また法的に有利に立つ必要があり、この合意書は裁判を行う上で貸主側にとって有益な証拠となってくれます。

心理的なプレッシャーを与えることが出来る

前述したように、合意書は法的に効力のある書類です。この書類にサインを迫ることにより、例えば何ヶ月も家賃の滞納を行っているような悪質な借家人に対して、かなりの圧を与えることが出来ます。

支払督促の法的手続きを行える

この合意書により、例えば家賃滞納分などの支払い督促という債権者にとって有利な法的手続きが行えるようになります。

支払い督促の概要

支払督促とは一言で、裁判所が債務者に対し、支払い督促を出してくれるように申し立てる制度です。申立には、
 
・請求の趣旨（請求金額や利息など）
・請求の原因（何月何日～何月何日までの滞納金銭分であるなど）
 
を記載します。申立書を受理した裁判所は債務者を呼び出して事情をきくなどの行為は一切行わず、申立書の形式面での審査を行い、問題がなければ支払督促を出してくれます。
 

明け渡し手続きの解決手段

ここまで本記事に目を通された方は、一刻も早く迷惑な借家人を退去させたい、もしくは有利な流れで和解したいと考えているかもしれませんが、その方法でしか解決手段がないわけではありません。

任意交渉

借家人との間で電話や請求書面の送付、あるいは面談を行い、裁判外で任意の交渉を行います。
 
この任意交渉で穏便に解決が出来ればそれに越したことはありません。
 
任意交渉から行う強制退去の方法は、こちらの記事「強制退去させる方法｜強制退去までの流れと注意点」をご参考下さい。

民事調停

借家人との間で簡易裁判所に対し、民事調停を申し立てることができます。 そして調停が成立すると確定判決と同じ効力を有する調停調書が作成され、その調停調書が債務名義となります。 
 
つまり、判決と同様に調停調書に基づき強制執行が可能となります。 しかし、借家人には調停期日に出頭する義務がないので話し合う余地がない場合には、有効な手段とは言えません。 

訴訟は最終手段

借家人との任意交渉が難しい場合には、建物明渡しを求めて訴えを提起します。
 
訴えを提起すると、裁判所から借家人に対して訴状が送達されることで、心理的圧迫を与えることができます。
 
その心理的圧迫を利用して、交渉を有利に進めることもできます。合意がまとまらないときは、訴訟手続きを進めて判決を得ます。

自分で明け渡し訴訟を行うリスク

よほど悪質な借家人の場合、合意書の作成とサイン後に訴訟によって強制退去させることが可能になるのは事実です。しかし、訴訟を起こすということは訴える側にも以下のようなリスクがあるということを忘れてしまってはいけません。

借家人との間柄が険悪になる

裁判沙汰になることで、以降相手と良好な関係を維持することが困難になる可能性があります。

相手が破産する可能性がある

金銭的に困窮している借家人で家賃滞納により強制退去に至る場合、裁判になることで精神的にも追い詰められ、相手が破産を選択してしまうこともあり得ます。
 
破産をされると、「支払わなくても良い」と法的に認められることになるので、以降貸主が取り立てることが不可能となります。

労力がかかる

裁判を行うわけですから、当然裁判所に足を運んだり、裁判のための手続きを行ったりしなければなりません。弁護士に依頼せずに自身の力で行うのであればなおさら時間もかかり、決して楽なものではありません。

費用がかかる

裁判を行うにも、弁護士に依頼するにも、費用がかかることを覚悟しておかねばなりません。弁護士に依頼して債権回収をする場合は、着手金（1ヶ月の賃料が20万円以下の場合は着手金の相場は10～40万円程度が相場になります）と成功報酬（回収できた金額の約10％程度）が発生します。
 
また、家賃滞納分を回収するにしても、100％回収可能であるとは言いきれません。金銭的に余裕がなく、どうやっても支払いは困難という人からは、回収することは出来ないのです。
 

明け渡し訴訟を検討中ならまず弁護士に相談を

合意書の作成も裁判も法の専門家なしで行えないことはありませんが、やはり法的なことは知識がない状態で自力で行おうとせず、法のプロである弁護士に任せてしまうのが一番賢い方法だと言えます。

弁護士に依頼するメリット

裁判を行わなくても解決できる場合がある

あくまでも明け渡しからの裁判は最終手段であり、何も裁判を行うだけが術ではありません。たいていの人は、幾度となく催促や交渉を行えば未払い分の賃料は支払ってくれるでしょう。

家賃滞納している借家人の場合｜滞納に対する抑止力になる

家賃を支払うという行為に対する優先順位が下がるからこそ、ついつい滞納が起きてしまいます。しかし、一度専門家が介入すれば問題解決後も家賃を優先的に支払うようになることが期待できます。

家賃の時効成立を防げる

借金には時効という制度があり、家賃滞納分においても時効の適用対象となり、民法169条が適用され５年で時効によって消滅します。
 
（これは、一定の状態が長期に渡り継続した場合、社会の法律安全の安定を図るために、その状態をそのまま権利関係として認めるという考えや、長年権利を主張しなければ保護する必要がない、という考えに基づくものです。）

ただし、４月1日以降に発生した債権に関しては、権利行使可能であることを知ってから5年に統一されました。
 
内容証明の送達や裁判所への申し立てなどでこの時効を中断することが出来ます。
 
弁護士であればこういった手続きに関してもスムーズに行うことが出来るので、気づかないうちに時効が成立してしまったということにはなり得ません。

弁護士への依頼ならば法的業務の全てを行ってもらえる

強制退去に関して弁護士に相談、依頼する人が多い理由は、弁護士は法律に関わる全ての業務を行えるからでしょう。重要書類の作成や、裁判の代理人となってもらうことも可能で、司法書士や行政書士の可能業務は、法律事務の全般とはされず、限定されています。
 
司法書士の業務内容としては登記や供託の手続が第一に掲げられており、これらは弁護士にもできる業務です。また、行政書士の業務内容は、官公署に提出する書類その他権利義務又は事実証明に関する書類の作成とされています。これも弁護士にもできる業務になります。
 
つまり、法的知識がないと行えないような書類の作成や裁判に関する手続きなどは、全て弁護士に任せることが出来るということです。

明け渡し請求が得意な弁護士の探し方

インターネットを利用する

一番手っ取り早く、それでいてリスクが低いのは、Q＆Aサイトなどで「明け渡し」というワードで検索し、実際の体験談や口コミをもとに弁護士事務所を探すことです。

無料法律相談を利用する

ほとんどの市町村や県では、月1回ほどの割合で弁護士による無料法律相談会を開催しています。広報などで相談の申込方法と日時が知らされているほか、各市町村や県のホームページの「お知らせ」などのコーナーに掲載されているかと思います。
 
こうした無料相談は事前申込の際に「どんなことを相談したいのか？」を質問されるので「明け渡しの合意を得たい」といえば、その分野が得意な弁護士さんを相談相手にセットしてもらえます。

大学の窓口を利用する

法学部や法科大学院でも、地域への貢献を目的に無料相談窓口を設けている場合があります。こちらも事前申込を行うと、明け渡しや債権回収の分野を得意とする弁護士に相談できるように取り計らってくれたりしています。

信頼のおける弁護士の選び方

費用・支払い方法が明確か

弁護士費用を口頭で明確にしてくれても、それを書面で確認できなければ、本来味方であるはずの弁護士とももめてしまうという最悪のケースに発展しかねません。依頼者の気持ちを汲み取り、親身になって相談に乗ろうとしている弁護士であれば、契約書などの重要書面はしっかりと作ってくれます。

知識・経験・実績が豊富か

弁護士事務所のホームページを見てみて、不動産や賃貸問題の解決が得意かを謳っているかどうかがポイントになります。
 
明け渡し訴訟にまつわる実績が多く掲載されていたり、強制退去に至るまでの費用が事細かく書かれていたり、不動産トラブルに関連する解説が掲載されていれば、それだけ借家人の問題解決に注力していることの証明になります。

あなたとの相性の良さ

迅速に借家人の問題解決を図る上で、弁護士の手腕は勿論、依頼者との相性も重要になってきます。
 
真摯な対応で話を聞いてくれるか、また弁護士側から債務に関しての質問を投げかけてきてくれるか、話しやすさや弁護士が持つ雰囲気も、最終的に依頼を行うかどうかのポイントにしましょう。

過去に問題を起こしていないかどうかをチェック

依頼を受けたにも関わらずに放置した、依頼者に説明なくして高額な費用を支払わせたなど、トラブルを起こした弁護士は弁護士会から懲戒を受けることになります。
 
懲戒されたことがあるかどうかを調べるには、弁護士会のインターネット検索サービス（弁護士懲戒処分検索センター：「http://shyster.sakura.ne.jp/」）を利用してみて下さい。
 

まとめ

いかがでしたでしょうか。法的な解決は最終手段だと記述しましたが、例えば長期的な家賃の滞納など、あまりにも悪質な借家人の場合は、”解決を先延ばしにするよりも、一刻も早く出て行ってもらい次の借家人に部屋を貸したほうが得”であることも事実です。
 
ケースバイケースで最善の策で解決に向けて動き出せるよう、自己知識のみで行動せずに、まずは専門家の判断を仰いでみることを推奨します。