家賃滞納者から強制執行で明け渡しをさせるために必要な知識

法的手段を介して家賃滞納者へ手を焼いている大家さん、管理会社の方は多いでしょう。訴訟で判決が貰えれば物件の明け渡し、賃料の回収が完了すると思っている方は多いと思いますが、借主が判決通りに従うとは限りません。

そのため訴訟手続きが完了した後、強制執行の手続きを行うことで初めて物件の明け渡し、賃料の回収が完了します。今回の記事では、家賃滞納者へ強制執行を介して、物件の明け渡し、賃料の回収をするために必要な手続きの流れについてまとめました。

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家賃滞納者へ強制執行申立をする前に必要な手続き

家賃滞納問題を確実に解決するためには、強制執行手続きが必要だと申しましたが、いきなり強制執行の申立をすることができません。強制執行の申立をするにあたり、催告書の通知、訴訟、支払督促などの法的手続きが必要になります。

内容証明郵便を介した催告書の通知｜家賃滞納から3ヶ月

賃貸人の家賃滞納者への訴えに対して、裁判では賃貸人と借主の信頼関係が重視されますが、訴えに至るまでの原因について証拠を提出しなければなりません。

そのため借主に対して然るべき行動をしたのに関わらず対応に応じなかったことを証明しなければなりませんが、そのために賃料の回収、賃貸契約の解除に関する内容を記した催告書を通知することが必要です。

通知までに3ヶ月の期間が必要

また、家賃滞納から3ヶ月以上の期間が経過して催告書の通知を行います。先ほども申した通り、裁判において大家と借主の信頼関係が重視されますが、賃貸人の訴えを正当化する上で必要なのです。

催告書の内容については、「家賃滞納者への内容証明の書き方と催告書を送るまでの流れ」を参考にしてください。

内容証明郵便にかかる費用

催告書の通知は内容証明郵便を利用しますが、内容証明郵便とは催告書を通知した事実を証明することができる郵便になりますが、裁判所へ証拠書類として催告書を提出するために利用します。

内容証明郵便の利用費用は、

• 内容証明料：420円

• 書留料：420円

• 配達証明料：300円

• 郵便料金：80円(2枚目以降、1枚につき250円追加)

になりますが、詳しい利用方法に関しては「強制退去を行う際の方法と手順の流れ」を参考にしてください。

家賃滞納者との交渉

催告書を通知したことによって家賃滞納者と連絡が繋がった場合は、賃料の支払い、立ち退きに関する交渉を行います。

交渉のポイント

交渉をする上で、請求に応じてもらうためのプレッシャーをかけることと同時に、家賃滞納者に対してある程度、譲歩することが必要です。効果的にプレッシャーをかけるために、

• 指定した日程まで請求に応じなければ裁判を起こす

• 裁判費用・弁護士費用は滞納者に請求する

• 連帯保証人にも裁判を起こす

など滞納者がされて困るであろうことを伝えることをオススメします。また、家賃を滞納するぐらいですから、弁済の余裕が無いことが目に見えているため、支払方法に関して分割、減額などの譲歩、さらには立ち退きの日程を調整してあげましょう。

また、交渉した内容に関しては同意書を作成して、法的拘束力を持たせるために公正証書を作成してください。

公正証書を作成しておけば、借主が同意書の内容に従わない場合でも法廷手段に訴えることなく強制執行の申立をすることができるためです(参照：「債務者との交渉」)。

法的手段による訴え

催告書には滞納した賃料の支払期限に関する内容が含まれていますが、支払期限になっても借主から返答が得られない場合は、民事訴訟、少額訴訟、支払督促などの法的手段に訴えましょう。

裁判所から訴えが認められた場合、判決、仮執行宣言付支払督促など公的に訴えの内容を認められる文書(債務名義)が発行されますが、強制執行の申立に必要な文書になります。
 
参照：「家賃滞納トラブルを裁判で解決する方法と手続きの流れ」

民事訴訟｜2ヶ月～3ヶ月

もし、立ち退き、賃料の回収の双方を期待されているのであれば民事訴訟を申し立ててください。民事訴訟では訴えが認められた場合、判決、または仮執行宣言付判決が発行されます。

判決が得られるまでに要する期間は大体2ヶ月～3ヶ月くらいを目安に考えてください。
 
参照：「債権回収の民事訴訟を起こす上で抑えておきたい知識まとめ」

少額訴訟｜1.5ヶ月

少額訴訟とは60万円以下の賃料の回収を請求するための訴訟になりますが、一般的な訴訟と比べて手続きに要する期間(1.5ヶ月)が短い上に、申立費用が低額です。

また、訴えが認められた場合、判決、または仮執行宣言付判決が発行されますが、立ち退きに関しては訴えることができません。
 
参照：「少額訴訟の金額と請求可能な金額｜少額訴訟の条件と手続き」

支払督促｜1.5ヶ月

支払督促も少額訴訟と同様に、訴訟手続きと比べ手続きに要する期間(1.5ヶ月)が短く費用のかからない手続きです。

手続きが成立した場合、裁判所から仮執行宣言付支払督促が発行されますが、賃料の回収の請求しかできないため立ち退きを希望される方には支払督促は適していません。
 
参照：「支払い督促を介して仮執行宣言付支払督促を取得する方法」

家賃滞納者へ強制執行する手順とその流れ

では、家賃滞納者に対する強制執行の手続きの流れを確認していきましょう。

執行文付与の申立

強制執行を申立てるためには債務名義(判決)に執行力を付与するために、執行文付与の申立を行います。

申立方法に関しては「債務名義の執行文付与の申し立て」を参考にしていただければと思いますが、支払督促で取得できる仮執行宣言付支払督促に関しては執行文付与の申立は不要です。

送達証明書の取得｜判決から1～2週間

強制執行を申立するためには判決の文書が滞納者へ送達されていることが前提となりますが、そのため申立書類として送達を証明する「送達証明書」が必要になります。

判決から1～2週間の期間で債務名義が送達されるため、判決から2週間以降を目安に送達証明書を申請してください。送達証明書の申請方法については、「債務名義の送達証明申請」を参照にしてください。

強制執行の申立｜判決の送達から2週間

判決の送達から2週間、家賃滞納者から判決に対する控訴されなければ判決が確定するので、判決が確定した時点で強制執行の申立をしましょう。

申立必要書類

強制執行の申立には、

• 申立書

• 送達証明書

• 執行文が付与された判決の正本

• 資格証明書(大家・借主のどちらかが法人の場合)

• 物件の所在地を示す地図

が必要になります。また、申立費用には予納金として65000円(請求相手・対象の物件が追加されるごとに25000円ずつ追加)を納めなければなりません。

執行官との打ち合わせ｜申立から数日後

申立から数日後、執行官と打ち合わせが実施されますが、打ち合わせは電話で行われる場合もあれば、執行官と直に話合いの場が設けられる場合がありますが、裁判所によって取り扱いは異なります。

打ち合わせにおいて、明け渡しの催告日、執行補助者について話合いが行われますが、執行補助者とは滞納者の部屋を明け渡しする上で、部屋の荷物を搬出、保管するための業者です。

明け渡しの催告｜打ち合わせから1～2週間

明け渡しの催告とは、滞納者へ強制的に明け渡しをする旨を伝えるための手続きであり、物件の状態(室内の状況)を強制的に確認するための手続きです。

そのため当日は滞納者の部屋を解錠する必要がありますが、合鍵を持っていない場合は別途で鍵業者に依頼することになり、業者代は賃貸人が負担(解錠費用：約2万円)しなければなりません。

室内の下見が完了したら、引き渡し期限を記した公示書を室内に設置します。

強制執行｜明け渡しの催告から1ヶ月

強制執行は、明け渡し催告の際に示した引き渡し期限よりも数日前に実施されますが、当日は執行官との立ち合いの元、作業員が部屋にある滞納者の所有物を運び出し保管用の倉庫へ運送する流れです。

運送が完了次第、強制執行の手続きは完了しますが、この明け渡しの際の業者費用は、運搬費用が1Rの場合で約10万円、一般家庭の場合で約30～50万円、廃棄処分費用が約2～4万円かかります。

業者費用は賃貸人の自己負担になりますが、解錠費用を含め申立時に納めた予納金から差し引いた金額を負担することになります。

また、明け渡しの際に、引き上げする滞納者の家財道具の中から換金価値のあるものが含まれていた場合、その場で差し押さえすることが可能です。

【参照】
▶「強制執行で差し押さえするために必要な知識と方法のまとめ」
▶「強制執行の一連の流れと差押さえまでの手順の解説」

弁護士に家賃滞納の強制執行を依頼するメリット

家賃滞納のトラブルを解決するために強制執行を視野に入れている方は、弁護士に依頼した方がいいでしょう。

弁護士に依頼した場合の費用相場

その理由としては、強制執行手続きにかかる費用が高額なため費用を抑える上で、弁護士に依頼した方が結果的に安く物件の明け渡しを実施することが可能だからです。では、弁護士に依頼した場合、どれくらいの費用が発生するでしょうか。

着手金

まず正式な家賃滞納の案件を弁護士が受任した段階で、着手金という費用が発生します。

着手金は、1ヶ月あたりの賃料が20万円以下の場合で10万～40万円が相場だと言われていますが、事務所によって金額に開きがあるため複数の弁護士事務所を比較した上で検討してみましょう。

報酬金

報酬金は借主から回収できた賃料を元に算出される弁護士費用になりますが、回収できた賃料に対して約10%に設定している事務所が多いです。

強制執行の前に案件が解決しやすい

弁護士費用を踏まえた上で、なぜ弁護士に依頼した方が結果的に安上がりになるのかを説明していきます。まず、先ほど申した通り、強制執行の手続きは申立費用から執行を実施する業者への費用まで高額な費用を負担しなければなりません。

そのためできることなら強制執行の前に物件の明け渡しが成立するに越したことはありませんが、弁護士に依頼することで強制執行を申立の前の段階で、明け渡しが成立しやすくなります。

弁護士に依頼したことがわかれば、早い段階から滞納者に対してこちら側の本気度が伝わるため、滞納者はプレッシャーに感じるでしょう。

そのため催告書に対して、話し合いに応じやすくなりますが、この話合いにおいても利害に関係のない弁護士が間に入ることで話し合いがまとまりやすくなります。

安く請け負ってくれる執行補助者を紹介してもらえる

強制執行を行う上で、予納金以上に明け渡しを実施する執行補助者への費用が高額です。物件の明け渡しの案件を扱っている弁護士であれば、安く請け負ってくれる執行補助者を紹介してくれるため、結果的に費用を安く抑えることができます。

手続きの負担の軽減

家賃滞納問題は、個人で対処するとなると費用以上に時間的コストを割かなければなりません。弁護士に依頼すれば催告書の作成から、申立書類の作成、法廷における代理人など、強制執行が完了するまでに必要な手続きのほとんどを請け負ってもらえます。
 
参照：「強制退去を弁護士に依頼した際の費用とメリット・デメリット」

まとめ

家賃滞納問題は、滞納者によって対応の仕方が異なりますが最終的には強制執行で手を打つほかありません。手続きの内容は色々と面倒が多いと思いますが、今回の記事を参考にしていただけたらと思います。

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