家賃滞納された大家が相談できる相談窓口｜解決までの流れ

家賃滞納されてしまった場合、一人で悩まずに相談窓口を利用することで、裁判に発展させず解決できる可能性があります。また、相談せず家賃滞納を放置してしまうと以下のようなリスクが考えられます。

• 自分の経済状況が悪化する
• 滞納者の支払い意欲が低下する
• 滞納者が債務整理をして、回収が困難になる
• 時効により、債権回収できなくなる
• 滞納者が行方不明・音信不通になり回収できなくなる

この記事では、滞納された家賃の回収に関する相談ができる相談窓口や、弁護士に相談するメリットなどをご紹介します。

家賃滞納された大家(管理会社)が相談できる相談窓口

家賃滞納トラブルを解決できる相談窓口をご紹介します。

債権回収の得意な弁護士

家賃を回収するのであれば、債権回収が得意な弁護士に相談するのが解決への近道です。弁護士に相談することで、滞納者との交渉から法的手続き、立ち退き要求まで全て任せることができます。

弁護士を通して督促状を送るだけでも、滞納者への圧力が期待できます。また、家賃滞納者が悪質(居留守を使う、完全に無視するなど)に対して最適な解決方法を提案してもらうことが可能です。

家賃にも時効がありますので、できるだけ早い段階で弁護士への相談がおすすめです。

法テラス

法テラスでは、一定の収入を下回る人に無料相談、上回る人には有料相談を実施しております。自分で選ぶことはできませんが、弁護士を紹介してもらうことも可能です。

公益社団法人東京共同住宅協会

公益社団法人東京共同住宅協会では、家賃滞納を始めとした入居者とのトラブルや、不動産の運営方法について電話で相談することが可能です。

電話相談以外でも、良質な入居所を増やすため方法、空室対策、不動産業界の現状など不動産の運営ノウハウに関するセミナーを実施しているので、現在、不動産の運営に不安を感じている方におすすめです。

公益社団法人全国賃貸住宅経営協会

同じく家賃滞納トラブルに関して無料で相談できる機関として、公益社団法人全国賃貸住宅経営協会があります。電話相談には、住宅経営士・公認会計士・税理士が対応しております。

立ち退きや賃料の回収、敷金のトラブルだけではなく入居者の選び方、土地建物に関する税務問題、住宅経営にまつわる専門用語の解説について相談することが可能です。ただし、回収を依頼することができませんのでご注意ください。

相談から家賃を回収するまでの流れ

相談から家賃回収まで、一般的に下図のような流れで進みます。

また、全体の期間ですが、催告書の通知の段階で借主と話がついた場合は、個々の状況にもよりますが、家賃滞納から数えて3ヶ月で解決できます。もし訴訟まで発展した場合は家賃滞納から数えて5ヶ月～6ヶ月、強制執行まで発展した場合で8ヶ月～9か月ぐらいを目安に考えることもできます。

１：弁護士に相談する

まず、お近くもしくは全国対応してくれる債権回収の得意な弁護士に相談します。メールもしくは電話で相談の予約を取ることで、スムーズに相談することが可能です。

事務所に訪問・相談し実際に依頼するか判断します。事務所に訪問する際は、スムーズに相談できるように、下記の「弁護士に質問される内容」をメモなどにまとめておきましょう。

弁護士に質問される内容

• 滞納者の入居時期
• 滞納開始された時期
• 滞納金額
• 催促の状況
• 滞納の理由（もしわかれば）
• 敷金の有無・額
• 連帯保証人・保証人の有無
• 滞納者の反応　など

２：滞納者に内容証明で催告状を送達する

「期限までの支払いが確認できなければ、法的手段に出ます」などといった内容の書類を内容証明郵便で滞納者に送達します。これにより、圧力をかけられるだけではなく、裁判になった際に支払いを求めたことを証明できる証拠となります。

また、連帯保証人・保証人がいる場合、そちらにも催告書を送り、支払いを求めることもありえます。

３：支払督促または通常(もしくは少額)訴訟の申立て

催告書を送達しても支払いがない場合は、警告とおり支払督促または通常(もしくは少額)訴訟を申立てます。弁護士は申立て書類の作成、申立て、代理交渉などすべて一任することが可能です。

滞納者が行方不明の場合、支払督促や少額訴訟などの法的手段を利用することはできません。そのため、滞納者本人から家賃を回収することは難しいでしょう。

滞納者が行方不明の場合は、探偵に依頼して探してもらうこともできます。探偵へのご依頼は「人探しの窓口」をご覧ください。

訴訟の場合は、滞納者の所在が調査を尽くしても知れない場合、公示送達の利用が可能です。そのため、行方不明の場合でも訴訟を進め、強制退去してもらうことができる場合があります。

支払督促

支払督促を申し立て、一定期間内に異議の申出がなければ、仮執行宣言を付与してもらうことができます。

仮執行宣言付き支払督促があれば、金銭債権について強制執行を申し立てることが可能です。なお、支払督促は金銭債権のみで利用可能であるため、支払督促で建物明渡しまで求めることはできません。

通常訴訟

請求金額が60万円を超える場合に利用する裁判手続きです。

少額訴訟

請求金額が60万円以下の金銭債権に限り利用できる訴訟手続きです。通常訴訟より簡易で費用も抑えて行うことができますが、支払督促と同様建物明渡しまで求めることはできません。

建物明け渡しを求める場合

滞納者に対して建物明け渡しまで求めたいのであれば、通常訴訟を提起して未払賃料の支払を求めるのと同時に建物明渡しまで求めるのが通常です。

裁判所が明渡しを認めればその旨の債務名義を取得できますので、これをもって強制執行手続に移り、強制的に退去してもらうことが可能となります。

弁護士に依頼して滞納された家賃の回収に成功した事例

弁護士に依頼して家賃を回収できた解決事例をご紹介します。

事例１：連帯保証人に請求し全額回収した事例

【相談内容】 マンションの住居人が、家賃や原状回復費を支払わないまま退去してしまったので、回収したい。 マンションのオーナー(男性/50代)

【弁護士の対応】

相談者さまは、債務者であるマンションの元住居人の居場所を把握していなかったので、まず債務者の住民票を取得し、居場所を特定しました。その後、訴訟を申し立てたのですが、相手側が出頭しなかったため、訴訟に至りました。

判決後、債務者の携帯番号が分かっていたので、携帯会社に弁護士照会を行い、引き落とし口座を特定し、口座の差し押さえを行いました。運よく、預金が判決で認められた金額以上合ったため、全額回収に成功しました。

判決が出ても回収に至らないケースもありますが、弁護士と相談しさまざまな方法で債権回収を行うことで、回収できる可能性があります。

事例２：滞納していた家賃の９割以上を回収できた事例

【相談内容】 シェアハウスとして利用することを目的に、自分が経営する会社が所有している不動産を貸していました。ですが、ある時点から家賃の支払いが滞り、現在約150万円の家賃を滞納されています…

【弁護士の対応】

すぐに滞納者(債務者)に対し、内容証明郵便で支払いを求めましたが、返答がなかったため訴訟を申立てました。支払い判決が出ましたが、一向に支払いがなかったため相手の預金口座を調べ、強制執行により口座差押えを実行しました。

結果的に、支払いが認められた金額の9割以上の金額を回収することができました。

弁護士に家賃回収を依頼する４つのメリット

家賃回収を弁護士に依頼するメリットはさまざまですが、主に以下の４つです。

１：裁判に発展する前に解決できる可能性があがる

家賃滞納者に立ち退きをしてもらうには、強制執行まで視野に入れる必要があります。しかし強制執行をするにも、申立から明け渡しの際の業者の費用まで高額な費用がかかってしまいます。

法的には裁判所費用を滞納者に請求することができますが、多くの場合は滞納者から費用を回収することは難しく、賃貸人が負担するケースがほとんどですが、弁護士に依頼することにより強制執行を行う前に請求に応じやすくなるというメリットがあります。

事態が深刻化するまえに、解決策をたてられる点が最大のメリットといえるでしょう。

２：自分で請求するより多くの金額を回収できる可能性がある

自分で債権回収をすると、滞納者が支払いを拒否・居留守を使う・連絡に応じないなどさまざまな二次的トラブルの発生が考えられます。

また、交渉をしても滞納者が支払いを渋ったり、お金がないことを主張してきたりなど、こちらが折れて最終的に少額しか回収できないことも珍しくありません。

弁護士であれば、落としどころを見極めた交渉を行い、和解しない場合は速やかに裁判に移行するなど、全額回収できる可能性があります。

３：最適な債権回収の方法を提案してくれる

債権回収の方法は、流れでも紹介したようにさまざまで、滞納者の状況に合わせた最適な回収を行う必要があります。弁護士であれば、あなたと滞納者の状況から最適な債権回収方法を判断し、提案してくれます。

４：書類作成・訴訟の代理人を委任することができる

家賃滞納者に対して立ち退きを求め、賃料を回収するためには催告書の通知から裁判所の手続きを行う必要があります。

これらすべてを1人で準備すると大変労力がかかりますが、弁護士に依頼することで催告書の作成や裁判所に提出する必要書類の作成のすべてを代理で行ってくれます。

また、訴訟における代理人を委任することもできるので日頃、仕事をしている方にとって手続きに伴う負担を減らせることから弁護士に依頼するメリットは大きいとお考えください。

家賃滞納の相談に関してよくある質問

家賃滞納の相談を検討している人によくある質問をまとめました。相談に不安がある方は、まずここでは解消してみてください。

Q１：いつのタイミングで弁護士に相談すべきですか？

家賃の時効は、家賃の支払いが滞った最後の支払い日から起算して5年です。何もせず時効が過ぎてしまった場合、弁護士に依頼しても回収は厳しいでしょう。

また、家賃滞納を放置してしまうと、滞納者の方も支払い意欲が低下し、交渉では回収が難しくなってしまう可能性もあります。できるだけ早い段階で弁護士にご相談ください。

Q２：弁護士費用の相場はいくらですか？

家賃回収の弁護士費用の相場は、一般的に以下の通りです。

• 相談料：10,000/時間～
• 着手金：10～40万円
• 成功報酬：回収できた賃料の約20%～30％

料金設定や支払い方法は事務所によって異なりますので、相談先の事務所にご確認ください。

まとめ

滞納されている家賃をより多く回収したいのであれば、弁護士への相談がおすすめです。事務所によっては電話相談可能な事務所がありますので、あなたの都合に合う事務所をお探しください。

参考：家賃滞納は3ヶ月以内に強制退去？払えない場合の行動をチェック - 中山不動産株式会社MAGAZINE