立ち退き問題を裁判で解決するために必要な知識まとめ

賃貸住宅を経営している中で、直面する可能性があるのが立ち退きです。

立ち退きは、おもに貸主から借主へ、「退去してください」と交渉し、出てもらうことを指します。しかし、法律的なハードルがある上、借主にも事情や言い分があり、なかなか交渉が難航するケースも少なくありません。

交渉で円満解決できれば理想的ですが、拒否されたり、スムーズに進まなかったりした場合には、裁判を起こして退去してもらうのも、1つの方法です。

この記事では、立ち退き交渉から裁判までの流れや交渉を成功させるポイントを紹介します。

立ち退き交渉を行う場合のパターン

立ち退き交渉を行うパターンは、おもに2通りあります。

貸主の都合で退去を求める場合 借主に契約違反がある場合

それでは、一つずつ見ていきましょう。

貸主の都合で退去を求める場合

1つは、貸主の都合で退去を求める場合です。

貸主側に事情がある場合としては、以下のようなケースが考えられるでしょう。

【例】 建物が老朽化したため、建て替える場合 貸主自身が居住するために、どうしても物件が必要になった場合

貸主側の都合で立ち退きを求める場合、これが法的に正当化されるためには、法律上の「正当事由」が必要です。

この正当事由とは、貸主側が入居者側へ「賃貸借契約を解約したい」と申し入れる際に必要となる条件のことを指します。正当事由を構成する条件は借地借家法28条にて以下のように定められています。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

（引用：借地借家法 第28条｜e-Gov法令）

この正当事由があれば、少なくとも法律的には立退料を支払う必要はありません。逆に、正当事由に当たるような事情がなければ、立退料を支払ってこれを保管する必要があります。

ただ、正当事由があるかどうかも法律的な判断が必要になるので、交渉段階では一定の立退料を居住者に支払うことも前向きに検討・提案しつつ、退去を交渉していくのが得策でしょう。

借主に契約違反がある場合

もう1つは、入居者側に契約違反があり、退去を求めるパターンです。

例えば、以下のようなケースが挙げられます。

【例】 何ヵ月も家賃を滞納している 騒音や悪臭などの近隣トラブル行為がある 「第三者を住まわす」などの賃貸借契約違反がある 貸主や近隣住民に対して暴力や脅迫まがいの行為がある

入居者側に契約違反がある場合は、立ち退きを要求できます。

ただし、入居者側にとっては生活の本拠であるため、的に信頼関係が破壊されたと言える場合のみ、法律的に解約による立ち退きを求めることができます。
この場合には、立ち退き料も必要ありません。

借主との立ち退き交渉から裁判・和解までの流れ

立ち退き交渉は、契約更新の1年～6ヵ月前から行います。
合意を得られるか、決裂するかで裁判までの流れが変わります。
以下、詳しく見ていきましょう。

賃貸借契約更新日の1年～6ヵ月前に書面を送る

賃貸借契約更新日の1年～6ヵ月前に書面を送りましょう。

【賃貸借契約とは】 賃貸物件を貸す・借りるうえで結ぶ契約。 【賃貸借契約書とは】 賃貸物件を貸す・借りるうえで必要になる契約書。 建物の概要や契約期間・賃料や借主の氏名などの必要事項が記載される。

契約期間満了の6ヵ月前までに書面で通知しなければ、法律で「更新したものとみなされる」ため、法的な立ち退き交渉が行えなくなります。
参照：借地借家法 第26条｜e-Gov法令

送付する書面は、「更新拒絶の通知」または「解約申し入れの通知」のいずれかです。契約期間満了時期で更新しないようにする場合は「更新拒絶の通知」を送ることになります。これに対して、契約期間中に契約を解約する場合には「解約申し入れの通知」を送ることになります。

	更新拒絶	解約申し入れ
用語解説	契約を更新しない旨の通知	「将来に契約終了に向かっていく」という貸主の意思表示
通知を行う期間	契約満了の1～6ヵ月前まで	6ヵ月前を過ぎた場合
契約が終了する時期	契約期間満了日	解約申し入れの通知後6ヵ月が経過したとき終了
契約終了の条件	貸主の正当事由が認められた場合	貸主の正当事由が認められた場合

借主にとっても、次の居住先を探す期間が必要です。

早めに通知を行い、相当な猶予期間を確保するのも、立ち退き交渉を円満に進めるコツになるでしょう。

立ち退き交渉をする

書面だけではなく、対面でも借主に立ち退き要求に至った経緯を説明し、交渉していきます。

立ち退きを求める理由や、立ち退きの時期などを伝えていきましょう。

理由は具体的にすると、納得してもらいやすくなります。

【例】 建物が老朽化してきており、耐震診断を受けた際、「このままでは倒壊する危険性がある」という診断結果を受けました。 したがって、安心して生活できる物件を提供するためにも、建て替えを行いたいと考えております。

おすすめしないのは、交渉の際に嘘をつく・隠し事をすることです。1度嘘をつくと、その嘘をごまかすために、さらに嘘を重ねてしまいかねません。
その結果、借主に不信感を抱かれて交渉決裂する可能性があります。

嘘や隠し事は、トラブルの原因になりかねないので注意しましょう。

「合意」が得られれば任意の明け渡し

もし法律上の正当な事由がなくても、立退料の提案をするなどして、最終的に住居者に納得してもらえれば、合意して賃貸借契約を解消して明け渡させることとなります。

合意書を作成し、交渉で決まった内容を記載していきましょう。

【合意書の記載内容例】 立ち退き料の金額 立ち退き料の支払い時期 物件を明け渡す時期　など

立ち退き料の支払い時期は、当事者間の話し合いで決めます。意が得られる時期を設定しましょう。

交渉決裂した場合は裁判へ進む

交渉で折り合いがつかず、決裂した場合は調停や裁判をすることになります。

調停では、調停委員という第三者が間に入り、当事者間の主張を聞きながら解決を図ります。
「話し合いでの解決」を目指す方法です。

調停でも解決が見込めない場合は、裁判へと進みます。

裁判では、「正当事由が認められるか」が争点になりますが、法律の関係上、貸主から立ち退きを要求するケースは、どうしても貸主側の立場が弱くなりがちです。

例えば、家賃滞納で大家が困っているとしましょう。
困っていても、主張が認められないケースもあります。
なぜならば、賃貸借契約の場合、単なる契約違反だけでは当然には契約を解約できず、信頼関係が破壊されたと法的に評価される場合に限って解約が認められるからです。

【例：家賃滞納のケース】 2ヵ月間の家賃滞納…「信頼関係が崩れた」とまではいえず、認められない可能性が高い 病気や失業で支払えない…「やむを得ない事情」として認められない場合がある あえて支払わないような悪質な場合…正当な事由として認められる

いざ裁判を起こしても、必ず勝てるとはいい切れないため、判決前に「和解」を勧められることも少なくありません。

双方の妥協点を見つけて「和解」を成立するか、裁判を最後まで進めるのか、改めて検討してもいいかもしれません。

判決

裁判の判決は、2択です。

部屋を明け渡す 立ち退き請求の棄却

裁判で、貸主の正当事由が認められると、借主に対して、立ち退き・明け渡しを命じる判決が言い渡されます。

判決が言い渡されてもなお居座る場合は、判決を元に「強制執行」というさらなる手続きを取る必要がありますが判決が命じられると入居者側は立ち退くことが多いため、強制執行が行われるのは、それほど多くはないでしょう。

一方、オーナー側の主張が認められなかった場合は、「立ち退き請求の棄却」となり、借主に退去してもらえません。

立ち退き交渉を成功させるポイント

立ち退き交渉の際は、以下のポイントを意識することが大切です。

譲歩できるポイントを検討しておく 通知や解決案の提示は書面で行う 弁護士に相談する

譲歩できるポイントを検討しておく

譲れるポイントを検討しておきましょう。

立ち退き交渉に限った話ではありませんが、100%希望通りに進むことは難しいです。

入居者にもさまざまな事情があるからです。

そのため、お互いが歩み寄れる「妥協点」を探しておくと、交渉が成功しやすくなります。

以下のような観点で、譲歩できないか検討してみましょう。

【例】 立ち退き料の一部を、次の入居先の敷金や礼金などの初期費用として前払いする 借主に、他の物件をいくつか紹介する 立ち退きの時期は、相手の物件探しの期間も含めて尊重する　など

通知や解決案の提示は書面で行う

通知だけでなく、解決案の提示も書面で行うのがおすすめです。

なぜなら、裁判などの際に証拠になるからです。

口頭のやりとりは確かに手軽ですが、「言った・言ってない」「説明した・聞いてない」と、トラブルに発展しやすい側面があります。

文書にしておくことで、いざというとき証拠になるため、不要なトラブルを回避できるでしょう。

弁護士に相談する

早めに弁護士に相談するのも、立ち退き交渉を成功させるポイントの1つです。

立ち退き要求をするにあたり、「正当事由」が認められるかどうかを慎重に検討した上で、「立ち退き料」の支払いを検討する必要があります。法的な判断が必要な上、立退料の相場なども通常わからないでしょう。

不動産や立ち退きに詳しい弁護士に相談することで、「どの程度の額になるのか」おおよその金額をアドバイスしてもらえます。

また、裁判での流れなど、さらに詳細な情報も教えてもらえるので、安心して交渉を進められるでしょう。

立ち退き交渉は、契約更新日から逆算して行動していかなければなりません。

手続きや入居者との交渉に不安がある方は、早めに弁護士に相談することをおすすめします。

まとめ｜立ち退き交渉・裁判は弁護士に相談しながら進めよう

賃貸住宅における法律「借地借家法」は、貸主ではなく借主を保護する法律となっているため、立ち退き交渉や裁判を進めるのは容易ではありません。

くわえて、立ち退き料の相場や進め方がわからず手探りになることもあるでしょう。

しかし、貸主は経営がかかっているため、何もせず「損をする」のは避けたいところです。

立ち退きを拒否されている場合や、交渉が進まない場合は、早めに弁護士に相談しましょう。

弁護士に相談すると、正当事由の有無や目安となる立ち退き料を提示してもらえます。

また、裁判の進め方や立ち退き交渉のアドバイスがもらえるため、和解を目指せるでしょう。