家賃滞納トラブルを裁判で解決する方法と手続きの流れ

家賃滞納者は、大家さんや管理会社など、多くの賃貸人にとって頭を悩ませる存在です。

もし、支払能力のある借主が物件を探している状況であれば、滞納者から退去してもらって新しい借主へ部屋を貸し出した方がプラスですが、法的にもいきなり強制的に退去させることはできません。

そこで裁判を介して家賃滞納者を訴える必要性がでてくるのですが、裁判では立ち退き以外にも滞納した家賃の支払いを求めることができます。

今回の記事では家賃滞納者へ向けて裁判を起こす方法や、裁判費用を安く抑えるために必要なことについてまとめました。

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家賃滞納者を裁判によって立ち退きをしてもらうまでの流れ

では早速ですが、家賃滞納者に対して裁判を起こすことで立ち退きしてもらうまでの流れを確認していきましょう。

内容証明郵便を介して催告・契約解除の通知

まず、裁判所へ申立をする前に、家賃滞納者へ対して、滞納した家賃の支払いの催告、契約解除について記載した催告書を通知する必要があります。

法的には賃貸契約は大家と借主の信頼関係の元に成立した扱いになりますが、裁判において大家と借主の信頼関係がどうして崩れたのかを示す必要があり、そのためにまずは催告書を郵送しなければなりません。

催告書を郵送したのに関わらず、借主が催告に応じてもらなかった事実こそが、裁判において双方の信頼関係が崩れた原因となりえるのです。

3ヶ月の家賃滞納がないと契約解除不可

また、賃貸契約書には「催告しなくても契約を解除できる」と記載されている場合が多いですが、基本的には催告書を郵送しなければ契約の解除は有効と見なされないため、催告書の郵送はいずれにせよ必要になります。

さらに賃貸人と大家の信頼関係が重要視されることから、3ヶ月以上の家賃滞納がなければ契約解除は有効ではありません。

内容証明郵便を介して催告書を郵送する

催告書は内容証明郵便を介して郵送することが一般的ですが、内容証明郵便とは催告書を郵送した事実を証明することができるため、賃貸人が裁判を有利に進めることができます。

また、内容証明の送付にかかる費用は、内容証明料の420円、書留料の420円、配達証明料の300円、郵便料金の80円、2枚目以降の郵便に関しては1枚あたりにつき250円が追加で計上されます。

催告書の作成方法、内容証明郵便の利用方法については「強制退去を行う際の方法と手順の流れ」を参考にしてください。

裁判所へ明け渡し請求訴訟の申立

催告書に記載した支払期日を過ぎても家賃滞納者からリアクションがなければ、裁判所へ明け渡し請求の訴訟の申立を行いましょう。訴訟では建物の明け渡しと、滞納した家賃の支払いを同時にする請求することができます。

滞納分の家賃も請求することによって、建物の明け渡しの際に、部屋の中にある借主の所有財産を差し押さえることが可能です。

申立必要書類

明け渡し請求訴訟を申し立てるためには、訴状、不動産登記簿謄本、固定資産評価額証明書、代表者事項証明書(原告・被告が法人の場合)と証拠書類が必要になります。

証拠書類には、賃貸借契約書、内容証明郵便(催告書を通知したもの)、配達証明書(内容証明郵便の配達を証明する書類)などを提出することが一般的でしょう。

申立費用

申立費用は、収入印紙代、予納郵便切手代、約6000円になります。収入印紙代に関しては、不動産の時価評価額によって異なるため法律の専門家等に相談してください。

また、参考までに評価額が400万円の不動産に対する印紙代は15000円だと言われております。さらに滞納分の家賃を並行して請求するのであれば別途で印紙代がかかりますが、詳しくは「④訴状の提出」を参考にしてください。

明け渡し請求訴訟

申立から1ヶ月〜1ヶ月半で、訴訟が開始されますが、被告(家賃滞納者)が裁判を欠席すれば、裁判所は訴状で記した請求通りの判決が下されるでしょう。

もし、被告側に裁判で争う意思がある場合は、1回の期日では終わりませんが、よほど賃貸人に落ち度がない限りは裁判が長引くことはありません。

特に争点がない場合は、訴訟から1週間程度で判決が出ますが、借主が判決の内容通りに従えば立ち退きの手続きは完了ですが、申立から大体2ヶ月くらいの期間になります。
 
参照：「債権回収の民事訴訟を起こす上で抑えておきたい知識まとめ」

強制執行手続き

もし、判決の内容に従わないのであれば強制的に家賃滞納者を退去させるために、裁判所へ強制執行の申立を行いましょう。強制執行の申立には判決の送達証明書が必要になりますが、判決が出てから発行するまでに1週間ぐらいの期間が必要です。

送達証明書の発行の申立を行うためには、印紙代として150円がかかります。
 
【参照】
▶「強制執行で差し押さえするために必要な知識と方法のまとめ」
▶「強制執行の一連の流れと差押さえまでの手順の解説」

判決への執行文付与

また送達証明書の申立と並行して判決に執行力を持たせるために執行文付与の申立を行いますが、300円の印紙の貼られた申立書、判決の正本を提出しなければなりません。

申立書類

送達証明書と執行文が揃ったら、判決の正本、建物の所在地がわかる地図、資格証明書(大家・借主のどちらかが法人の場合)を加えて申立書を共に明け渡しの強制執行の申立を行います。

また、申立の費用として予納金の65000円(請求相手が追加するごとに25000円ずつ加算)を納めなければなりません。

明け渡しまでの流れ

申立完了後は、裁判所の執行官が現地まで出向き、1ヶ月弱で退去しなければ強制退去となる旨を告知します。

家賃滞納者が退去しない場合は、執行官の監督の元、作業員が滞納者の部屋にある所有品を全て運びだした上、保管用の倉庫へ運びだす流れです。

また、運び出したものの中から換金する価値のあるものが見つかった場合、そのまま差し押さえしましょう。ここまでで大体、訴訟の申立から数えて全体で4ヶ月くらいの期間を要します。

また、立ち退きに必要な費用は、解錠費用、荷物の運搬費用、廃棄処分費用によって別途で負担することになりますが、申立時の予納金から差し引いた金額を納めなければなりません。

家賃滞納者への裁判費用を安く抑える方法

家賃滞納者へ立ち退き・賃料を回収するために必要な裁判費用は馬鹿になりません。そこで少しでも裁判費用を安く抑える方法についてまとめました。

強制執行前に立ち退きしてもらうことが前提

まず、前提として家賃滞納者に対する裁判費用で最も高額なのが強制執行の手続きであり、65000円以上の費用がかかります。裁判所費用に関しては全て家賃滞納者へ請求することは可能ですが、実務的には回収することはあまり現実的ではありません。

そのため、裁判所費用を安く抑えるためには、強制執行の手続きに入る前の段階で問題解決に至ることが必要です。

滞納者へ交渉することで和解する

そのためには、まずは家賃滞納者と和解する方向で話合いをしましょう。

心理的なプレッシャーをかける方法

もちろん、家賃滞納者とそもそも連絡が繋がらないというケースも考えられるので、その場合は催告書の内容にていかに相手方にプレッシャーをかけられるかがポイントになっています。精神的にプレッシャーをかけるために催告書に記述して欲しい内容は、

• 退去期限までに退去しない場合は訴訟を起こす

• 裁判になった場合の訴訟費用・弁護士費用は家賃滞納者の負担になる

• 連帯保証人も被告となる

の三点です。

滞納者の負担を軽減した内容を提示

また、滞納者と直に話合いができるのであれば、滞納者がどのような状況なのか耳を傾けましょう。「家賃の支払い期日の延長」、「退去日程日の調整」など滞納者が同意しやすい内容に話を持っていくことをオススメします。

もし同意に至った場合は、話し合いがまとまったら合意書を作成して合意書に法的効力を持たせるために公正証書を作成してください(参照：「債務者との交渉」)。

立ち退きする必要がない場合は他の法的手段にて賃料を回収

もし裁判所を介して滞納した賃料だけの回収を望まれるのであれば、「支払督促」、「少額訴訟」によって賃料を回収することをオススメします。

支払督促や少額訴訟は、訴訟と同様に判決と同様の効果が得られる債務名義(公的に債権を示す文書)を取得することができる上に、訴訟手続きと比べて費用が低額です。

手続きも簡易的なため申立人にとって負担の少ない裁判所を介して賃料の回収方法になりますが、立ち退きを強制させることはできません。
 
【参照】
▶「支払い督促を介して仮執行宣言付支払督促を取得する方法」
▶「少額訴訟の金額と請求可能な金額｜少額訴訟の条件と手続き」

家賃滞納案件を弁護士へ依頼するメリット

では最後になりますが、家賃滞納案件を弁護士に依頼すべき理由について解説していきます。

和解する可能性が高いため裁判所費用が安く抑えられる

まず、裁判所を介して立ち退きを実行することは可能ですが、高額な費用を家主が負担しなければならないことは先ほど申した通りですが、弁護士に依頼することで家賃滞納者と和解に至る可能性は高くなります。

その理由としては弁護士が後ろ盾にあることでこちら側の本気度が伝わるためであり、催告書に弁護士名が記載されているだけでも家賃滞納者にとってはかなりのプレッシャーでしょう。

また、もし滞納者と話し合いの場を設けることができたら、弁護士に交渉の代理人を任せることができますが、法律のプロに任せた方が依頼者に有利な内容で話をまとめることが可能です。

裁判所の手続きの負担が軽くなる

裁判所の手続きを行ったことがない人にとって、訴訟、強制執行の手続きを行うのは負担が大きいでしょう。

弁護士に依頼する大きなメリットは、面倒な書類作成など裁判所での手続きを行ってくれる上に、裁判において代理人を担ってくれるため依頼人は出頭する必要がないことです。

依頼主に合った解決方法を提案

依頼主の状況や、借主、不動産の状況によって最善の解決方法は異なります。もしかしたら訴える相手の状況によっては訴訟手続きを介さなくても解決するかもしれません。

家賃滞納関係のトラブルに携わってきている弁護士であれば、ベストな解決方法を理解しているため一度、相談に行かれることをオススメします。
 
参照：「強制退去を弁護士に依頼した際の費用とメリット・デメリット」

まとめ

家賃滞納者に対して裁判を提起することを検討されている賃貸人の方は多くいると思いますが、家賃滞納トラブルに頭を悩ませている方にとって当記事が有益なものであれば幸いです。

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