明け渡し請求で借家人とトラブルにならないために抑えておきたい全知識

明け渡し請求（立ち退き請求）とは裁判所の判決を経て居住者を強制執行（強制退去）させる手続きのことを言います。

何ヶ月も家賃を滞納され、お困りのオーナー様は多くいらっしゃるのではないでしょうか。今すぐにでも立ち退いて欲しいという気持ちはもっともだと思いますが、明け渡し請求に関するしっかりとした法的な知識をつけておかなければ、逆にオーナー様の方が訴えられてしまうリスクもあります。

今回は具体的な明け渡し請求の手順と注意点、さらには弁護士に依頼すべきケースについてもご紹介していきます。

明け渡し請求訴訟を行う為の条件

裁判ですから、いくら悪質な借家人に対してであっても、そう簡単に行えるものではないということだけ予め記述しておきましょう。
 
訴訟を行うためにはまず、以下の条件をクリアしないといけません。

借家人が３ヶ月以上家賃を滞納している

賃料未払いという事実ではなく、“貸主と借家人間で信頼関係が失われたかどうか”が重要になります。したがって、１ヶ月家賃を滞納されたくらいでは裁判所は提訴を受け付けてくれません。
 
大体３～４ヶ月以上の滞納があることが受付の要件となっています。

必要なものが揃っていないと強制執行は不可能

よく明け渡し請求訴訟をしたらすぐに出て行ってもらえる（強制退去を実行できる）ものと誤解されがちですが、訴訟を行って認められたとしても、以下のものを用意してまた手続きを行わないといけません。
 
つまりは、明け渡し請求訴訟を行っただけでは目的は達成されないということです。

①債務名義

賃貸人の明け渡し請求権の存在を公証する文書のこと。
 
主に「確定判決」、「仮執行宣言付きの判決」のことを指します。

②執行文

債務名義の執行力の範囲を公証するため、執行文付与機関が債務名義の正本の末尾に付記した公証文言のこと。
 
ここでいう執行文付与機関とは、判決が言い渡された裁判所の書記官のことを示します。判決が言い渡された裁判所の書記官に申立てをして、判決の末尾に「執行文」というものを付けてもらう手続が必要になります。

③送達証明書

債務名義が相手方に送達されたことを証明する裁判所の書面のこと。法律上、強制執行を開始するためには、賃借人に債務名義が送達されなければならないと定められており（民事執行法第２９条）、この「送達証明証」が必要になります。
 
判決を送達するためには、裁判所において送達する判決正本の作成が完了している必要があります。
 

明け渡し請求訴訟の具体的な手順

明け渡し請求は自分で行うことも可能ですが、弁護士に依頼をするほうが迅速且つ誤りなく行うことが出来ます。また、明け渡し請求訴訟に至るまでには、内容証明の送達や保証人への連絡など、まずは任意で交渉を行っていることが大前提となります。
 
以下には明け渡し請求訴訟から強制執行（強制退去）までの一連の流れを記述していきたいと思います。

家賃滞納を理由に明け渡しを求める場合の流れ

訴訟の提起からは、以下の流れに沿っておよそ５ヶ月で強制執行を断行することが出来ます。

 

内容証明郵便による 滞納賃料の督促 未払いの場合の解除の通知

 ↓（１ヶ月）

訴訟の提起

↓（約１ヶ月）

第一回口頭弁論期日

 ↓（10日前後）

勝訴判決

 ↓（２週間）

借家人に対する 判決の送達

 ↓

判決確定

 ↓

強制執行の申し立て

 ↓（１～５日）

執行官との打ち合わせ

 ↓（１～２週間）

催告期日

 ↓（１ヶ月以内）

強制執行断行日

 

明け渡し請求訴訟

裁判では、建物の明け渡しに加え、滞納家賃等の支払いも請求します。（金銭の支払いも請求することで、強制執行の際に、建物の明け渡しに加えて、部屋の中に残っているものを売却して滞納家賃に充てることも可能になるからです。）
 
被告（借家人、保証人）が裁判所に出頭してきた場合は、話し合いによって和解に至ることもあり、その際には判決と同様の強制力を持つ和解調書が作成されます。この和解内容に従わなかった時は、改めて訴訟を提起することなく強制執行をすることができます。
 
また、被告が答弁書を出さずに裁判を欠席した場合、必要な証拠書類を提出していれば、裁判官は原告の請求を認めた判決を出してくれることでしょう。
 
そしてその後も、自主的に建物を明け渡して退去しないときには、建物明け渡しの強制執行をすることになります。

明け渡し請求訴訟に必要なもの

訴状の他に、以下のものが必要になります。

・不動産登記謄本
・固定資産評価額証明書
・予納郵便切手
・収入印紙
・証拠となる書類
・代表者事項証明書(法人の場合)

強制執行

強制執行とは、法律上の権利、賃金債権、建物明け渡し請求権などを強制的に実現する手続きのことです。
 
強制執行の際は、強制執行担当の裁判所の職員（執行官）が借家人を退去させることになり、その際は借家人と同居している家族は勿論、家具や動産類を全て運び出して空室の状態にします。運び出した荷物はトラックで倉庫に運んで保管します。

明け渡し請求の費用｜強制執行の費用は基本的に自己負担

この回収作業にかかる作業員やトラック代などの費用は、あくまでも自己負担となります。
 
また、申し立ての際に執行官に預けるお金「予納金」も、自己負担となります。そこから、明け渡しにかかった費用を差し引かれ最終的余りがあれば、手元に戻ってきます。
 
建物明渡の場合の予納金の基本額は65,000円です。物件や相手方が増えるごとに25,000円ずつ加算されます。

明け渡し請求訴訟を行うことでリスクもある

明け渡し請求訴訟により強制退去させることが可能になるのは事実です。しかし、良い面だけではありません。
 
どのような訴訟に関しても言えることですが、裁判には訴える側にもリスクがあるということはきちんと覚えておきましょう。

借家人との間柄が険悪になる

「裁判も辞さない」という意思が相手に伝わることで、以降相手と良好な関係を維持することが困難になる場合もあります。

相手が破産する可能性がある

れ以上返済することが困難であると判断され、精神的にも追い詰められ、相手が破産を選択してしまうこともあり得ます。破産をされると、以降取り立てることが不可能となります。

労力がかかる

裁判を行うわけですから、当然裁判所に足を運んだり、手続きを行ったりしなければなりません。前述している通り、明け渡し請求から強制退去が断行されるまでは、およそ５ヶ月間もあります。
 
弁護士に依頼せずに自身の力で行うのであればなおさら、楽なものではありません。

費用がかかる

裁判を行うにも、弁護士に依頼するにも、費用はかかってしまいます。弁護士に依頼して債権回収をする場合は、着手金と成功報酬が発生します。
 
また、家賃滞納分を回収するにしても、100％回収可能であるとは言いきれません。金銭的に余裕がなく、どうやっても支払いは困難という人からは、回収することは出来ないのです。
 

明け渡し請求を弁護士へ相談するメリットと費用の相場

これまで明け渡し請求はセルフでも行える、と記述してきましたが、やはり法的なことは法のプロである弁護士に任せてしまうのが一番賢い方法だと言えます。
 
以下には弁護士に依頼すべきである理由（メリット）をまとめていきましょう。

弁護士に依頼するメリット

裁判を行わなくても解決できる場合がある

何も裁判を行うだけが術ではありません。たいていの人は、幾度となく催促や交渉を行えば未払い分の賃料は支払ってくれるでしょう。
 
あくまでも強制執行を行うための明け渡し請求は最終手段であり、明け渡し請求を実際には行わないにせよ、その前段階である内容証明の送達などは、弁護士のサポートを受けて行うことは出来ます。

誤った行為によって訴えられることもない

くれぐれも、勝手に借主の部屋に入って所持品を処分したり、勝手に鍵を変えたりするなどの実力行使は避けるようにしましょう。
 
もしもこのような行動に出て借家人から通報されてしまうと、以下のような罪に問われることもあり、立場が一気に逆転してしまいます。

勝手に部屋の中に立ち入る：住居侵入罪
退出を要求されているのに、部屋に居座る：不退去罪
大声をあげる、暴力をふるう、怖いことを言って脅かす：脅迫罪、強要罪
家財などの持ち物を運び出す、壊す：器物損壊罪

滞納に対する抑止力になる

家賃を支払うという行為に対する優先順位が下がるからこそ、ついつい滞納が起きてしまいます。しかし、一度専門家が介入すれば問題解決後も家賃を優先的に支払うようになることが期待できます。

家賃の時効成立を防げる

借金には時効という制度があり、家賃滞納分においても時効の適用対象となります。
 
（これは、一定の状態が長期に渡り継続した場合、社会の法律安全の安定を図るために、その状態をそのまま権利関係として認めるという考えや、長年権利を主張しなければ保護する必要がない、という考えに基づくものです。）
 
内容証明の送達や裁判所への申し立てなどでこの時効を中断することが出来ます。
 
弁護士であればこういった手続きに関してもスムーズに行うことが出来るので、気づかないうちに時効が成立してしまったということにはなり得ません。

家賃の請求時効は５年間

家賃のように毎月定期的に発生するものについては民法169条が適用され、５年で時効によって消滅します。また、商売上の債権の時効や不動産賃貸による賃貸債権の時効も同じく5年間となっています。

≪民法169条（定期給付債権の短期消滅時効）の条文≫
年又はこれにより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、５年間行使しない時は、消滅する。

明け渡し請求を行おうと考えている人は、「滞納されているぶんの家賃はもういいから、とにかく早く出て行って欲しい」という意見の人が多いかと思いますが、知識として家賃にも時効があることは頭に入れておくべきでしょう。

時効の起算点はいつなのか？

最後に「請求された」もしくは「支払いをした」日から数えます。尚、この数え方ですが、「支払い期限（の翌日）」から5年です。
 
この期間を過ぎると時効が成立となり、未払いの賃料を回収することは非常に困難となります。

明け渡し請求から強制退去まで弁護士に依頼した際の弁護士費用

弁護士に依頼することで裁判や手続きなどもスピーディーになりますが、その際にかかる費用に関して以下にまとめていきたいと思います。

相談料

まずは正式な依頼の前に弁護士へ相談を行うことになります。この相談料は、有料であれば30分～１時間で5,000円程度が相場となります。
 
しかし今現在、初回相談は無料で行ってくれる事務所が大半ですので、自身と相性の良い弁護士を探す意味でも、何度か無料相談を活用してみるのが得策と言えるでしょう。

着手金

正式な依頼を行い、案件に着手した段階で着手金が発生します。1ヶ月の賃料が20万円以下の場合は着手金の相場は10～40万円程度が相場になります。
 
この着手金も事務所によって金額にかなり差が出るので、複数の弁護士事務所を比較して検討してみるのが良いでしょう。

報酬金

借家人の滞納家賃分の回収に成功した際には、弁護士に対し報酬金を支払うことになります。
 
この報酬金の相場は、回収できた金額の約10～20％程度に設定している弁護士事務所が多数です。

明け渡し請求が得意な弁護士の探し方

弁護士にも得意な分野、不得意な分野があります。明け渡し請求など債権の分野を得意としている弁護士の探し方は以下になります。

インターネットを利用する

一番手っ取り早く、それでいてリスクが低いのは、インターネットの「ヤフー知恵袋」や「教えてgoo」などで「明け渡し請求」というワードで検索し、実際の体験談や口コミをもとに弁護士事務所を探すことです。

無料法律相談を利用する

ほとんどの市町村や県では、月1回ほどの割合で弁護士による無料法律相談会を開催しています。広報などで相談の申込方法と日時が知らされているほか、各市町村や県のホームページの「お知らせ」などのコーナーに掲載されているかと思います。
 
こうした無料相談は事前申込の際に「どんなことを相談したいのか？」を質問されるので「明け渡し請求を行いたい」といえば、その分野が得意な弁護士さんを相談相手にセットしてもらえます。

大学の窓口を利用する

法学部や法科大学院でも、地域への貢献を目的に無料相談窓口を設けている場合があります。こちらも事前申込を行うと、債権回収の分野を得意とする弁護士に相談できるように取り計らってくれたりしています。
 

まとめ

明け渡し請求という形の裁判を行う一番のメリットは、法的な強制力を付与されるために明け渡しという目的をほぼ100％達成できるという点です。
 
しかし、逆に言えば話し合いで双方合意のもと明け渡しが行えるのであれば、それに越したことはありません。その場合は、ハガキや電話や訪問などで根気よくアクションを取ることが求められます。
 
いずれにせよ、家賃の滞納が起きたら初動が肝心です。絶対に放置せずに早急に適切な判断を取るようにしましょう。