明け渡し訴訟の流れや手順｜訴訟のタイミングやリスクについても解説

明渡訴訟（あけわたしそしょう）とは、借主を強制退去させるために貸主側が行う訴訟のことです。裁判所に認められることで、建物（部屋）から強制的に出て行ってもらう手続きに移行できます。

明渡訴訟を行う人の多くは、借主の家賃滞納が原因です。何度催促しても一向に支払ってもらえないのであれば、最後の手段として明渡訴訟を検討するしかありません。

しかし、明渡訴訟は相手の住居を奪ってしまうことに直結しますので、簡単に請求が認められるわけではありません。

そのため、話し合いによる解決に見切りをつけ、裁判手続に切り替えるタイミングが重要です。この記事では、明渡訴訟をすべきタイミングや手順、リスクなど訴訟を解説します。

明渡訴訟の手順と流れ

家賃の滞納が理由で明渡訴訟を行い、強制退去を求めるには、まずは貸主が任意交渉をしながら以下の①②の手順を踏み、支払いがない場合には、弁護士に依頼して③④の手順を踏んで契約を解除した上で、訴えを提起していくことになります。

①家賃支払い通知を送る

まずは『話し合いでの円満解決』を目指し、家賃の支払いを催告します。また、「支払わなければ保証人に請求を行います」という旨も伝えておくようにしましょう。

②連帯保証人への連絡

催告を行っても借主本人から何の反応も得られなければ、連帯保証人に対して、同様に家賃の支払いを催告しましょう。

③配達証明付き内容証明郵便で督促状の送付

内容証明郵便で、未払い家賃の支払いの催告と、支払いがない場合の賃貸借契約解除の意思表示を行いましょう。その際、オプションとして、配達証明を付けるのも忘れないようにします。現実にはこの段階でも、貸主本人が自分で文案を書いて内容証明郵便を出している例を散見します。

しかし、この内容証明郵便とは、郵便物の内容文書について、誰が誰に宛てて、いつ、いかなる内容のものを差し出したかということを日本郵便（郵便局）が証明する制度で、裁判では有力な証拠ととなります。

それだけに、十分な法的知識のない人がインターネット等を参照しながら見よう見まねで文案を書いてしまうと、後日裁判になった際に、かえって不利な証拠になってしまうこともあります。

そのため、この段階からは、弁護士を始めとする法律専門家に手続きを依頼するようにした方がよいでしょう。

もし、ここまでのやりとりの中で滞納家賃の支払いや建物明け渡しの合意ができれば、書面にて合意事項をまとめます。

ここで作った合意書が最終的に守られずに、後にお話しする訴訟になることもあり得ます。

合意書は重要な証拠となるので、その書き方如何によって、この後の訴訟が有利にも不利にもなりえます。重要な書面ですから、弁護士を始めとする法律専門家に相談しながら作成するようにしましょう。

④契約解除

③に記載した請求期間内に滞納家賃の支払いがなければ、賃貸借契約の解除の効力が生じます。

⑤明渡訴訟の提起

契約解除、明渡訴訟の提起を行なうことになります。裁判では、建物の明け渡しに加え、滞納家賃等の支払いも請求します。

現実に、滞納家賃の回収にまで至ることは決して多くはないのですが、万一、借主が差押え可能な財産を有している場合には、金銭の支払いも請求しておくことで、それらの財産を差押え・競売等をすることで滞納家賃についても満足を受けることが可能になるからです。

被告（借主、連帯保証人）が裁判所に出頭してきた場合は、話し合いによって解決に至ることもあり（裁判上の和解）、その際には判決と同様の強制力を持つ和解調書が作成されます。この和解調書の内容に従わなかったときは、改めて訴訟を提起することなく強制執行が可能です。

また、被告が答弁書を出さずに訴訟を欠席した場合、法的に過不足のない主張をした訴状を提出していれば、裁判所は被告が原告の主張する事実をすべて認めたものとして扱い、原告の請求を認める判決をします。

その後も、借主が自主的に建物を退去しないときには、建物明渡しの強制執行をすることになります。

明渡訴訟に必要な書類

訴状の他に、以下のものが必要になります。

１．不動産登記事項証明書（登記簿謄本）
２．証拠書類  （最低限必要だと思われるもの）
　(1) 建物賃貸借契約書
　(2) 内容証明郵便（賃貸借契約解除を通知したもの）
　(3) 配達証明書（上記内容証明郵便についての配達証明書）

３．固定資産評価証明書
４．（原告・被告が法人の場合）登記事項証明書
５．予納郵便切手 約6,000円
６．収入印紙（訴額に応じた手数料を収入印紙で納付）

⑥強制執行

強制執行とは、法律上の権利（金銭債権、建物明渡請求権など）を強制的に実現する手続きのことです。

強制執行の際は、強制執行担当の裁判所の職員（執行官といいます。）が建物内に残されている家具・動産を強制的に搬出し、家の鍵を取替え、建物の支配を借主から貸主に移します。

その際はまず、執行官が室内に呼びかけますが、借主が任意に鍵を開けない場合や不在であっても、解錠して強制的に室内に立ち入ります。そのため、あらかじめ開錠の技術者を手配して同行しています。

室内に入ったら、執行官が建物内に残されている物品を確認し、執行補助者と呼ばれる強制執行の現実の作業に慣れている業者が家具や動産類を全て運び出して空室の状態にします。運び出した荷物はトラックで倉庫に運んで保管します。

強制執行の費用は結局、貸主負担

この立退作業にかかる執行補助者の作業員やトラック代などの費用は本来、性質上、借主が負担すべきものですが、現実には借主は資力がなく、場合によっては夜逃げ状態ということも少なくないので、一旦、貸主側で立替えて最終的に持ち出しになることがほとんどです。

強制執行の申立ての時に、執行官に対して預けるお金のことを予納金と言いますが、この予納金から執行官が手続きをするためにかかった費用を差し引いた残金は手続終了後に返金されます。

なお、建物明渡しでの予納金は、基本額が物件１つ、相手方1名で65,000円です。物件や相手方が増えるにつれて25,000円ずつ加算されます（あくまでも執行官への予納金で、執行補助者に対する費用は別にかかります。裁判所によって取り扱いが異なりますが、執行補助者に対する支払いは、裁判所を介さずに申立人が直接します）。

強制執行には債務名義が必要

明渡しは原則として、裁判所が貸主の権利が正当なものだと認めた公文書（債務名義といいます）に基づいて行われることになります。そのため、判決正本や判決に準ずる和解調書、調停調書、家事審判書等のいずれかが必ず必要になります。

債務名義
確定判決	裁判所に支払い請求の訴訟を起こした際に出された判決
仮執行宣言付判決	判決確定まで待たずに『仮に執行することができる』とする宣言のついた判決
執行証書	金銭の一定額の支払、またはその他の代替物、または有価証券の給付を目的とする請求についての内容を公証人が作成した公正証書（金銭の支払い等に限られるので、建物の明け渡しでは使えません。）
和解調書｜調停調書	裁判中に和解した場合と訴え提起前の和解の場合に作成されるもの、または調停手続で合意が成立した場合に作成されるもの

強制執行までに借家人が退去した場合

明け渡しを行う期日までに空室の状態になった場合、明け渡しを行う必要がありませんので、執行官強制執行手続きの取り下げを行い、執行補助者にも連絡をして、用意している作業員やトラック等をキャンセルします。

直前になってしまうと、費用が発生してしまうことがありますので、空室になった時点で早めに取り下げを行いましょう。

明渡訴訟を検討すべきタイミング

「出て行ってもらいたい」という気持ちがあっても、訴訟を行うべきタイミングと、そうでないタイミングがあります。特に、借地借家法上、借主の権利は非常に強く保護されているため、貸主側が訴訟を行っても請求が認められないということも十分にあり得ます。

以下では明渡訴訟に出るタイミングについて解説していますが、特に問題な借主の場合を除いて、まずは、話し合いでの解決を図ることが原則です。

３カ月以上家賃を滞納されている

賃貸借契約を終了させるには、貸主と借家人間で信頼関係が失われたかどうかが重要になります。

そのため、１ヶ月家賃を滞納されたくらいでは、裁判所は賃料の滞納のみを理由とする明渡しの請求を認めてくれません。

これは、最近では、敷金なしの物件も増えてきていますが、従前であれば月額家賃２か月分程度の敷金が借主から貸主に差し入れられているのが通例でしたから、家賃滞納がその範囲に収まっていると、貸主側に大きな損害が生じているとはいえず、貸主・借主間の信頼関係が破壊されたとはいえないからです。

そうすると、家賃滞納の期間が３ヶ月間程度に及んでいるのが一つの目安になってきます。

ただ、注意が必要なのは、家賃滞納の機関が３カ月を過ぎてから弁護士を探し始めると、あっという間に数か月たってしまうこともあるでしょうし、さらには、訴えを提起しても判決が出るまでは早くても１~３カ月程度かかることです。

いろいろな手続きをしているうちに、家賃が入ってこない期間が半年程度になることはそれほど珍しいことではありませんが、不動産経営上、決して好ましいこととは言えないでしょう。

そこで、滞納家賃が遅れ遅れでも支払われていたり、一部だけで払われているというのであれば別ですが、そうではない場合には滞納期間が３カ月に及ぶ前に、法律相談を始めたり訴え提起の準備を始めたりして、家賃の入ってこない期間をできるだけ短くするのがポイントです。

家賃未払いを放置しすぎても時効が成立する

家賃については、他の金銭債務と同様、権利行使可能な時から5年間が経過すると、時効によって権利が消滅します。

稀に、数年にも及ぶ賃料の滞納を放置している貸主もいますが、その場合、滞納賃料の一部が既に時効になっている可能性も出てきます。

そのような状況で、もしも借主側が時効を主張すると、時効になった部分については判決で権利を認めてもらうことができなくなり、回収を諦める他なくなりますので、時効期間にも注意が必要です。

近隣住民からのクレームが絶えず改善の見込みがない

騒音や異臭や奇声など、常に近隣からのクレームがあり、全く改善されないという場合です。そのような場合は、単なる家賃の滞納の場合と異なり、問題となっている行為の悪質性・異常性とその行為の続いている期間の掛け算によって、ある一定の限界（受任限度）を超えたといえる場合に、貸主・借主間の信頼関係も破壊されたものとして、明渡しが認められることになります。

問題になっている行為態様によっては、家賃滞納の場合よりもより短い期間で明渡しの請求が認められることもあるでしょう。

騒音や振動・臭気などは、受け止め方の個人差も大きいので、騒音計や臭気計測器などで記録する、迷惑な借家人のせいで体調を崩したりしたなどのケースは、通院して診断書を取得しておくといった、被害を証拠化しておくこともポイントになってきます。

暴行を受けたなど、身の危険を感じるようなトラブルがある

滅多にないケースですが、貸主や他の借主に対して危険を及ぼすような悪質な行為（物や人に暴力をふるう・暴言を吐くなど）をされた場合は、速やかに、明渡訴訟を行うべきでしょう。

そういった場合は、強制退去だけではなく、暴行罪や脅迫罪あたるとして刑事事件の立件を求めていくこともあり得ますので、弁護士に相談しましょう。

※　身体や財産への危険が差し迫っている場合には事前に警察に相談したり、その場で１１０番通報するようにしましょう。

明渡訴訟を行うリスク

明渡訴訟に限らず、我が国の裁判は弁護士を依頼しなくても、債権者（貸主）本人が直接、裁判をすることもできます（本人訴訟）。しかし、弁護士を依頼せず、債権者（貸主）本人が訴えを提起するには、一定のリスクがあるということも認識しておきましょう。

訴訟の進め方が上手でなかったために敗訴することがある

裁判官は貸主・借主間でどのようなことが起きていたのか、客観的な真実を知っているわけではありませんから、基本的に当事者の主張した事実を当事者の提出した証拠によって認定します。

逆に、客観的には生じていたことが窺われる場合であっても、裁判官が勝手に当事者が主張しなかった事実を認定したり、当事者が提出しなかった証拠を見つけ出して事実を認定することはできません。当事者にとって、不意打ちとなってしまうからです。

そうすると、どのような事実を取捨選択して主張するか、どのような証拠を取捨選択して提出するかは、当事者の自由であると同時に、その巧拙によっては裁判で客観的事実とは異なる事実が認定されて、負けてしまうということも起きえます。

弁護士費用を惜しんで勝つべき訴訟に負けては、元も子もありません。

労力がいる

弁護士を依頼せずにご本人で裁判を行うわけですから、当然、仕事を休んで裁判所に足を運んだり、裁判のための手続きを自ら行ったりしなければなりません。

弁護士に依頼せずに自身の力だけで行うのであれば、不慣れなことも多く、それだけ労力も時間も必要になります。

費用がかかる

ご自身で裁判を行う場合は弁護士費用は発生しませんが、その場合でも、最低限、裁判所に納めなければならない訴訟費用はかかってしまいます。

弁護士に依頼して債権回収をする場合は、着手金と成功報酬などがかかりますが、他方で、専門家に依頼する以上、前述した敗訴のリスクや手続きについて調べたり実際に裁判所に行かなければならない手間ひまについては、懸念する必要はなくなります。

そうすると最終的には、金銭の大小だけではない、トータルコストの問題になってきます。

明渡訴訟にかかる費用

郵便切手	被告(借主)が１人の場合、約6,000円程度の郵便切手を裁判所に納めます（郵便切手の組み合わせは、裁判所ごとに微妙に異なります。）。
印紙	明渡しを求める建物の固定資産税評価額（固定資産税の課税の基準となる土地・建物の評価額のこと）の2分の1の金額をが基準として、です。
弁護士に依頼した場合の弁護士費用	・着手金 正式な依頼を行った段階で着手金が発生します。建物明渡訴訟の場合は、建物の評価額を基準とすることがおおく、着手金の相場は10～40万円程度が相場になります。※事務所によって差があります ・報酬金 建物の明け渡しを認める判決等が確定した際には、弁護士に対し報酬金を支払うことになります。この報酬金の相場は、着手金の額の２倍程度に設定している法律事務所が多数です。※事務所によって差があります

借家人以外からも回収できる場合がある

不動産の賃貸借契約には、借主の他に連帯保証人を付けることが一般的です。その場合には、借主以外の者からも債権回収をすることが出来ます。

保証人からの債権回収

借家人本人が家賃などを支払わない場合、契約により保証人を立てている場合は、借主本人にかわって保証人から支払ってもらうことが出来ます。ただし、保証人には単なる保証人と連帯保証人があるのでご注意ください。

単なる保証人と連帯保証人の違い

債権者が保証人に請求しても、保証人は「まず借主本人に請求してほしい」と言って、その請求を拒む場合があります。（催告の抗弁権）

また、債権者が借主本人に催告をした後に保証人に請求しても、保証人が借主に弁財の資力があり、かつ執行が容易であることを証明したときは、「まず借主本人の財産に強制執行せよ」と言って、請求を拒むことがあります。（検索の抗弁権）

この２つの権利「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」は、単なる保証人のみに認められていて、連帯保証人には認められていません。つまり、連帯保証人は借主への催告なしにいきなり請求されても支払いに応じなければなりませんし、借主本人に差押え可能な財産がある場合でも支払いに応じなければならないことになり、単なる保証人よりも責任が重くなっているということができます。

明渡訴訟を検討中ならまず弁護士に相談を

明渡訴訟のような裁判手続は、法律のプロである弁護士に委任するのが一番賢い方法でしょう。ここでは、弁護士に依頼すべき理由や依頼するメリット、弁護士の選び方などを見ていきましょう。

専門家の中でも特に弁護士に相談するのがおすすめな理由

強制退去に関して弁護士に相談・依頼する人が多い理由は、やはり弁護士は法律に関わる全ての業務を行えるからでしょう。

弁護士には重要書類の作成や、裁判の代理人など法に関するあらゆる依頼が可能です。

例えば、前述した明渡訴訟や強制執行のみならず、滞納家賃を始めとする金銭債権の債権回収には、仮差押えという手続きが有効な場合や、占有屋のような悪質な不法占拠者がいる場合には仮処分という手続きが必要な場合もありえますが、弁護士はそういった法的手続全てに通じています。

他方で司法書士や行政書士の可能業務は、法律事務の全般とはされず、限定されています。

司法書士の業務内容としては不動産や会社の登記が第一にイメージされがちですが、実は裁判手続にも一部関わることができます。しかし、司法書士の裁判手続への関りは、訴状や答弁書といった裁判所に提出する書類を作成することが主で、弁護士と同じように法廷に立ったり、相手と交渉したりということは、簡易裁判所の事件に限られています。

そうすると、評価額が小さな建物の明渡しや滞納額が小さな家賃の請求であれば、裁判手続を代理できる場合もありますが、少し規模の大きな事件になると、弁護士と同じようには事件の解決に関わることができないという限界があります。

また、行政書士の業務内容は、官公署に提出する書類その他権利義務又は事実証明に関する書類の作成とされています。不動産の賃貸借関係のトラブルでは、内容証明や合意書の文案を作ったりすることはできますが、裁判関係の書類を作成することは一切できませんし、相手と交渉することも一切認められていません。

そうすると、内容証明郵便や合意書等の書類を作成してもらう他は、基本的に貸主が自分で裁判手続きを行ったり、相手と交渉する必要が出てきます。

明渡訴訟が得意な弁護士の探し方

ネットで探すのがおすすめ

弁護士には注力している分野があります。明渡訴訟を検討中なのであれば、やはり不動産トラブルが得意な弁護士を探す方法が１番おすすめです。

当サイト「ベンナビ債権回収（旧：債権回収弁護士ナビ）」をはじめ、弁護士系のポータルサイトでは多くの弁護士を比較することができますので、あなたに最適な弁護士が見つかるでしょう。

 

法テラス

法テラスでは、一定の収入を下回っている人に対し、無料相談を行っています。また、弁護士の紹介も行っています。

信頼のおける弁護士を選ぶポイント

費用・支払い方法が明確かをチェック

弁護士費用を口頭で明確にしてくれても、それを書面で確認できなければ、本来味方であるはずの弁護士とももめてしまうという最悪のケースに発展しかねません。

現在は、事件を受任する際に報酬額に関する規程を含む契約書を作成することが日弁連の規程で義務付けられています。見積書の作成にも対応してくれる事務所も少なくないことでしょう。

したがって、弁護士に依頼をする前には、事前に見積書の作成を求めたり、契約書の下案を見せてもらって、報酬額が明確に定められているかどうかを確認するようにしましょう。

知識・経験・実績が豊富かをチェック

気になる弁護士事務所のホームページに、賃貸問題の解決が得意であることが書かれてあるかどうかも見てみましょう。

明渡訴訟にまつわる実績が多く掲載されていたり、強制退去に至るまでの費用が事細かく書かれていたり、不動産トラブルに関連する解説が掲載されていれば、それだけ不動産賃貸借に関するトラブルの解決に注力していることの証左になります。

あなたとの相性の良さをチェック

迅速に不動産賃貸借の問題解決を図る上で、弁護士の手腕は勿論、依頼者であるあなたとの相性も重要になります。

真摯な対応で話を聞いてくれるか、話しやすいか、など、弁護士が持つ雰囲気も気にしてみるのが良いでしょう。

過去に問題を起こしていないかどうかをチェック

依頼を受けたにも関わらずに放置した、依頼者に説明なくして高額な費用を支払わせたなどのトラブルを起こした弁護士は、弁護士会から懲戒を受けることになります。

弁護士に依頼する際には、過去に懲戒処分歴がないかにも注意を払ってみるとよいでしょう。

まとめ

明渡訴訟の手順は以下のとおりです。

なるべくスムーズに、穏便に、確実に家賃を支払ってもらいたいのであれば、弁護士への依頼を検討しましょう。弱者を保護するための法律ですが、上手に向き合わないとその法律で借家人が弱者であると判断されてしまうこともないとは言いきれないのです。

まずは電話やメールで相談してみることから始めてみましょう。