強制退去の進め方｜家賃滞納による強制退去を行う全知識

強制退去(きょうせいたいきょ)とは、借家人を法的な強制力をもって部屋から退去させることで、具体的には、建物明け渡し請求の裁判手続きを行い、明け渡しの勝訴判決等を受けて、強制執行を行います。

強制退去に至る原因の多くは「家賃滞納」です。長期的に滞納が続くようであれば、一刻も早く、家賃滞納している借家人を退去させ、新しい入居者を募集することが大切です。

この記事では、強制退去の具体的な方法を中心に、注意点や費用などについてご紹介します。

強制退去の進め方｜具体的な方法と手順

強制退去をさせるためには、最終的には、訴訟をはじめとする裁判手続きをするほかありませんが、まずは、任意交渉から始まるのが一般的でしょう。具体的な手順は、以下のとおりです。

①家賃支払い通知を送る

まずは手紙や電話などで、家賃を支払って欲しい旨を根気よく伝えましょう。

問題なく足を運べる距離であれば訪問も有益な手です。相手方である借家人の人となりや経済状態を観察し、『話し合いでの円満解決』が可能か、法的な手段を講じざるを得ないかを、を見極めるのがポイントです。

また、手紙には「いついつまでに支払いがなければ、保証人に請求を行います」という旨を記述しておくのもよいでしょう。保証人に迷惑をかけられないと思う借家人の場合には、心理的なプレッシャーから支払いや早急な退去などの解決が期待できます。

他方、一度支払うと約束した期限にも支払がなかったり、口では「払う、払う」といいながら、支払日や分割での支払いの具体的な約束をしなかったり、という借家人の場合には、話し合いの出の解決は期待できませんから、早めに法的な手段を講じる準備を始めるのが得策です。

②連帯保証人への連絡

借家人本人から何の反応もなければ、連帯保証人に対して、家賃支払いの請求を行いましょう。

③配達証明付きの督促状・内容証明郵便の送付

内容証明郵便で、未払い家賃の支払いの催促と、支払いがない場合には賃貸借契約を解除する旨の通知を行いましょう。

この内容証明郵便とは、郵便物の内容文書について、誰が誰に対していつ、いかなる内容のものを差し出したかということを日本郵便が証明する制度で、裁判では重要な証拠書類となります。

この段階で、借家人本人と連絡がつき、滞納家賃の支払い、あるいは建物明け渡しの意思が確認できれば、書面にて合意事項をまとめます。ただ、法的な文書を当事者本人だけで作ることは難しく、合意書の内容に過不足があったばっかりに、後日、法的解決で不利になることもよくあります。

弁護士をはじめとする法律専門家によく相談しながら文案を作成するか、代わりに作ってもらうようにしましょう。

内容証明の書き方

制限文字

郵便局の窓口に差し出す場合には、縦書き、横書きそれぞれに、下記の文字数・行数に納めないといけないルールがあります。

※句読点、括弧などは、１字として扱います。

これに対して、インターネット上で郵便物の差し出しができる電子内容証明の場合には、事前登録が必要という手間はあるのですが、文字数・行数の制限はない上に、24時間いつでも発送することができるので便利です。

用紙

窓口に差し出す場合には、用紙の種類や大きさは自由ですが、送る相手が１人の場合でも、同じものを３部用意します（１部作って、２部はコピーでも構いません）。

• 相手用
• 郵便局の保管用
• 自分用

他方、インターネットを利用する電子内容証明の場合には、用紙サイズはA４用紙のみです。また、データで送信しますので３部同じものを用意する必要はありません。

印鑑

実印でなくても構いませんが、文章が２枚以上になるときはその綴目に契印をしなければなりません。

④契約解除

③に記載した請求期間内に滞納家賃の支払いがなければ、賃貸借について契約解除の効果が生じます。

⑤明け渡し請求訴訟

明け渡し請求訴訟の提起を行なうことになります。訴状では、借家人本人に対する明け渡しの請求に加えて、借家人本人と連帯保証人に対する滞納分の家賃の請求も行います。

ただ、この段階まで来ていると、財産があるのに故意に滞納しているような例外的な場合を除いて、借家人本人からの滞納家賃の回収は難しくなっていることが多いようです。

裁判手続きは、当事者の主張・立証がある程度行われた段階で、裁判上の和解が勧告されて、話し合いにより条件調整が行われることが一般的です。話し合いができない、まとまらないというような場合には、裁判所が判決をすることになります。

【関連記事】明け渡し訴訟の全手順｜明け渡し訴訟の手続きと手順まとめ

明け渡し請求訴訟に必要なもの

訴状の他に、以下のものが必要になります。
 

• 不動産の登記事項証明書
• 証拠となる書類
• 固定資産評価証明書
• 収入印紙
• 郵便切手（裁判所ごとに組み合わせが異なります）
• 会社の登記事項証明書(法人の場合)

⑥強制執行

強制執行とは、裁判等で認められた法律上の権利（貸金債権、建物明渡請求権など）を強制的に実現する手続きのことです。

強制執行の際は、現地において強制執行の手続きを行う裁判所の職員（執行官）の指揮の下、建物内にある動産類を全て運び出して建物内を殻の状態にし、さらに、鍵の交換まで行って、明渡しを実現します。

運び出した動産類は、廃品としての認定を受けたものを除き、トラックで倉庫に運ぶなどして一定期間保管することになります。

申立の時に、執行官に対してお金を預けることになりますが、これを予納金といいます。この予納金の中から、実際にかかった費用（執行官の手数料）を差し引き、手続が終わった段階で余りがあれば還付（返金）してもらえます。

建物明渡しの場合、予納金の基本額は65,000円ですが、これは物件１個、相手方１名の場合であすので、物件数や相手方の人数が増すごとに25,000円ずつ加算されます。

 

強制退去が出来る条件と注意点

すぐにでも強制退去を行いたいところですが、ここで解説する強制退去を行うための条件や注意点について、あらかじめ知っておきましょう。

強制退去は最終手段｜まずは話し合いによる解決を心掛ける

あまりにも悪質であるという場合をのぞいて、裁判所も直ちに建物明渡を命じる判決をするわけではなく、お互いの妥協案等を話し合いながら解決に至らせることが通例です（裁判上の和解）。そのため、可能であるならば、法的手続きに出る前にも、話し合いの場を設けておきましょう。

目的はあくまでも、借家人を強制的に追い出すことではなく、「賃料の滞納を解消する」「（それが難しい場合には）早期に建物の明渡しを受ける」ということを常に頭に置いておきましょう。

いきなり実力行使に出ると罪に問われる

勝手に借主の部屋に入って所持品を処分したり、勝手に鍵を変えたりするなど行動は、絶対にしてはいけません。

もしもこのような行動に出て、借家人から110番通報されてしまうと、以下のような罪に問われることもあり、状況がかえって不利な立場になってしまいます。

勝手に部屋の中に立ち入る：住居侵入罪  退出を要求されているのに居座る：不退去罪  大声をあげる、脅す、暴力をふるう：脅迫罪、暴行罪  家財などの持ち物を運び出す、壊す：窃盗罪、器物損壊罪 立入禁止の貼紙をする、玄関ドアの錠を交換する：不動産侵奪罪

強制退去が実行出来るのは訴え提起から早くても４か月後

すぐに迷惑な借家人を追い出せるものと誤解してはいけません。訴えの提起から強制退去（建物明渡）の断行まで、早くても4か月程度（相手方が訴訟を欠席した場合）、標準的には8～10か月程度（相手方が訴訟で争った場合）かかるのが実態です。

２つの条件を満たさないと強制退去が認められない

強制退去（建物明渡）が認められるには、過去の判例から１つのポイントがあります。

• 賃貸人と賃借人の間の信頼関係が破壊されるに至っていること

すなわち、単に賃料未払いがあるという事実だけではなく、「貸主と借家人との間で契約関係を続けていく上で必要な信頼関係が失われているかどうか」が重要になってくるということです。そこから、賃料滞納のケースでは、未払いとなっている賃料の額が一定程度にならないと裁判所は強制退去を認めてくれないのが通例です。

• 滞納家賃が概ね3か月以上になっている

これは、最近でこそ、礼金・敷金の定めのない物件も増えてきましたが、礼金や敷金の定めのある物件では、１か月程度の賃料の滞納では賃貸人（オーナー）側に実質的な損害が生じるに至っていないことから、賃貸人（オーナー）と借家人との間で賃貸借契約の継続を困難にするような信頼関係の破壊があったとは認められないからだと考えられます。

 

強制退去にかかる費用

強制退去の作業にかかる作業員やトラック代などの費用は、一旦は賃貸人（オーナー）側の負担となります。決して安い金額であるとはいえませんが、強制退去に向けて一歩を踏み出さない限り、滞納状態が続くことになり賃貸経営にとってはマイナスの状態が続きますので、事業上の必要経費と割り切る他ありません。以下では大体の費用相場について解説します。

明渡請求訴訟

弁護士に依頼を行わず、自分で訴訟手続きを行った際の費用は以下のとおりです。

貼用印紙代：訴額（建物明渡の場合には、建物の固定資産税評価額）に応じた手数料を収入印紙で納付 予納郵便切手：約6,000円（裁判所によって異なる） その他、証拠として必要となる書類（建物の登記事項証明書など）の用意にかかる費用：数千円程度

強制執行

申立てをする賃貸人（オーナー）側で、裁判所への予納金の他に、現地での立退きの作業に次要となるトラック、荷物の保管場所、当日の執行補助者や解錠技術者の費用が必要になります。

執行官への予納金の基本額：65,000円（物件や相手方が増すごとに25,000円を加算） 解錠技術者費用：1回約2万円～ 荷物の運搬費用：数10万円～100万円を超えることも（一般の引っ越し代の３倍程度かかることが多い) 廃棄処分費用：数万円～10万円を超えることも（近時は完全に分別した上での廃棄が求められることから、従前よりも高くなってきている）

これらの費用のうち、執行官への予納金を除いたものについては、裁判所に出入りして、日常的に執行官の補助をしているいわゆる執行業者に依頼すれば、概ねの費用を見積りしてくれます。

その他、建物内に残されている動産類で運び出したものに関しては、廃品と認定されない限り、借家人本人等に引き渡さなければなりませんが（民事執行法168条５項）、引き取らない場合には、それらを補完し、最終的に廃棄・処分する費用も必要になります。

強制退去における法的措置を弁護士に依頼した際の弁護士費用

相談料

まずは正式な依頼の前に弁護士へ相談を行うことになります。この相談料は、１時間で11,000円程度が相場となります。

市区町村役場や公的施設の法律相談では、無料で法律相談を行っているところもありますが、そういった無料相談の場合、相談に応じてくれた弁護士にその場で依頼することができないルールになっていますので注意が必要です。

また、初回相談は無料で行ってくれる事務所が多いクレジット・サラ金等の多重債務関係の事件と異なり、不動産関係の事件では無料法律相談は一般的とはいえません（ただ、正式に事件を依頼したときは、相談料を次に説明する着手金に充てることで、実質的に、相談料が無料となっているところもあります）。

着手金

正式な依頼を行った段階で着手金が発生します。着手金の相場は、滞納賃料の額や建物の大きさによって異なってきますので、一概にいうことは難しいですが、少なくとも10万円を下回ることはないでしょう。

着手金の額の計算は、滞納賃料の額を基準にする場合や建物の時価相当額を基準にする場合など、事務所によって計算の仕方がいろいろありますので、複数の法律事務所を比較して検討してみるのが良いでしょう。

報酬金

裁判が終わった際には、報酬金が発生します。この報酬金は、家賃滞納分などを現実に回収できたときに発生する法律事務所もあれば、裁判で勝てた（滞納賃料の支払いが命じられた、建物の明け渡しが命じられた）ときに発生する法律事務所もありますので、事件を依頼する時点でよく確認しておくことがポイントです。

裁判で請求していたことが全て認められた（又は回収できた）として、着手金の額の2倍程度に設定している事務所が多いでしょう。

着手金と同様、報酬金も事務所によって金額にかなり差が出るので、複数の法律事務所を比較して検討してみるのが良いでしょう。弁護士に依頼するメリットに関して、くわしくは後述します。

 

強制退去のコストを少しでも安く抑える方法

事業にリスクはつきものですし、特に、建物賃貸借契約は一定期間継続することから、将来の経済状況や借家人の資力を入居時点で正確に予測することは難しく、賃貸経営において、賃料滞納や強制退去の悩みは避けられないものです。

そのため、賃料滞納が発生し、容易に解消することが難しいと思われる場合には、早期に強制退去に向けて準備を始め、滞納期間と空室期間をできるだけ短くすることが重要です。その他に少しでも強制退去のコストを安くする方法としては、以下のようなものが考えられます。

立ち退き料を支払って任意退去してもらう

滞納期間と空室期間をできるだけ短くするためには、早く現在の借家人に退去してもらい、次の入居者と契約することがポイントです。他方、建物明渡訴訟と強制執行には、少なくない期間と少なくない費用が掛かるのが実態です。

そこで、建物明渡請求訴訟において、判決を受けた上で強制執行の手続きを行うのではなく、滞納賃料の回収にはむしろ拘らないことにして、借家人に引っ越し代程度の立退料を渡して出て行ってもらうという内容の裁判上の和解をするというのも一つの方法です。

これは賃料を滞納されている賃貸人（オーナー）の心情としては、滞納賃料の回収を諦める上に、さらに、借家人に引っ越し代を持たせるわけですから、いわば「盗人に追い銭」ともいうべき状況かもしれません。

しかし、判決から強制執行までの数か月の時間を短縮できること、場合によっては100万単位になることもありうる強制執行の費用よりも数10万円程度の引っ越し代の方が安く済むことから、経済的には合理性のある場合も考えられます。

ただ、この方法は、明渡しの約束を守らずに引っ越し代だけをつまみ食いされるという事態を防ぐために、裁判上の和解という形で行うのが安全であり、また、細かな和解条項の定め方の巧拙がスムーズにかつ確実に退去を受けられるかどうかを左右することから、弁護士に依頼した上での行うか、本人で行う場合でも、経験豊富な弁護士に十分相談した上で行うようにすると良いでしょう。

強制執行にかかった費用を相手に請求する

裁判で認められた滞納賃料の額や強制退去の費用（一部）を借家人に請求することは、法律上可能です。

そのためには、強制執行の申し立ての際に、執行官への建物明渡の申し立てだけではなく、裁判所に借家人の給与や動産類への財産差押えの申し立ても併せてする必要があります。そうすることで、借家人名義の財産があれば、そこから一部でも回収することで強制退去のコストを抑えることができます。

しかし、理屈上、請求することは可能であっても、実際に支払いを受けるためには、借家人側に差押え可能な財産があるかによるところが大きいため、必ず支払ってもらえるとは言い切れません。差し押さえるべき財産の調査については、債権回収の経験豊富な弁護士に相談するとよいでしょう。

 

強制退去を弁護士に依頼するメリットとデメリット

強制退去を弁護士に依頼することには、以下のようなメリット・デメリットが考えられます。

デメリット

費用がかかる

弁護士に依頼して裁判や債権回収をする場合は、専門家に依頼する以上、前述したように相談料と着手金と報酬金が発生します。

ただ、ご自身で裁判を行う場合には、手続や法律について調べたり、慣れない法的な書類を作成したり、証拠書類をそろえたり、さらに月一度程度の割合で裁判の期日に出頭したり、という負担があります。

本業の仕事の合間を縫ってこれらの準備をしたり、有休を使って仕事を休んだりというコストもありますし、自分の進めている裁判手続きそれ自体や手続きの中でのやり方が正しいという保証もないことを考えると、最終的には、金銭の出費だけではない、トータルコストの問題になってきます。

人間関係が悪化する可能性がある

「裁判も辞さない」という意思が相手に伝わることで、以降相手と良好な関係を継続することが困難になることもありえます。

ただ、親族関係や雇用関係のトラブルと異なり、強制退去の事件の場合には、借家人が退去する方向で事件が解決したのであれば、それ以後、賃貸人（オーナー）と借家人の法律関係は残りませんので、実際に問題になることは少ないでしょう。

メリット

強制退去以外の選択肢が見つかる可能性がある

強制退去のために強制執行をするしかないと思っていた場合でも、経験豊富な弁護士に相談することで、より費用も時間も抑えて回収する他の方法が見つかるケースもあります。

個々の事案の特性を踏まえて、強制執行をすることなく退去してもらうことができるような手続きの進め方や、訴訟ではない様々な裁判手続きを利用することでより簡易に退去してもら鵜など、事案に応じたより適切な解決方法を提案してもらうことができます。

相手に精神的なプレッシャーを与えられる

法律の専門家である弁護士が介入することで、借家人に「支払わなければ裁判になる」という心理的な圧力をかけることができ、その結果、借家人が滞納家賃を支払ってきたり今後の家賃滞納に対する抑止力になることも期待できます。

実際に弁護士から督促状を送ってもらうことで、今まで支払う意思のなかった相手がすぐに応じた事例が多々あります。

オーナーが直接対応せずに解決できる

当事者同士の話し合いでは感情的になりがちなため、埒が明かずに全く進展を見せないというケースが多くあるのが、不動産における賃貸人（オーナー）と借家人のトラブルです。

第三者である弁護士が間に入ることにより、冷静に交渉の成り行きを見守ることができます。

強制退去させるまでにかかる労力と時間を軽減出来る

専門家には法的知識と経験があるので、書類作成はもちろんのこと、相手との交渉も速やかに行うことが出来ます。

自分がわからないことがあっても弁護士に全て任せることが出来るので、強制退去における依頼者側の労力や時間を極力カットできます。

結果的にコストを最小限に出来る

家賃滞納の場合は例え家賃の回収が不能でも、速やかに、明け渡しの裁判手続きを行ったうえで、退去を実現することができるので、滞納による損害を最小限に食い止めることが出来ます。

 

弁護士に依頼する前に見るべきポイント

満足のいく結果を得るためにも、弁護士選びが重要になります。債権回収・強制退去の実績が豊富で腕利きの弁護士に依頼する為にも、以下のポイントについて抑えておくと良いでしょう。

費用・支払い方法が明確か

弁護士費用を口頭で明確にしてくれても、それを書面で確認できなければ、本来味方であるはずの弁護士とも揉めてしまうという最悪のケースに発展しかねません。

事件の解決までにかかる時間と費用の見積もりについては、十分説明してもらいましょう。依頼者の気持ちを汲み取り、親身になって相談に乗ろうとしている弁護士であれば、費用について、見積書を出してくれる人も少なくないはずです。

現在は、弁護士会のルールで報酬額について明確に定められた契約書を作ることが原則となっています。

知識・経験・実績が豊富か

弁護士事務所のホームページを見てみて、債権回収の中でも強制退去を含む不動産関係の事件の解決が得意かどうかを確認してみましょう。

強制退去にまつわる実績が多く掲載されていたり、強制退去を行う上での費用が事細かく書かれていたり、強制退去に関連する解説が掲載されていれば、それだけ借家人の問題解決に注力していることの証明になります。

あなたとの相性が良いか

迅速に借家人との問題解決を図る上で、弁護士の手腕は勿論、依頼者であるあなたとの相性も重要になってきます。

真摯な対応で話を聞いてくれるか、また弁護士側から債務に関しての質問を投げかけてきてくれるか、話しやすいかなど、弁護士が持つ雰囲気なども最終的に依頼を行うかどうかのポイントにしましょう。

 

まとめ

強制退去の進め方について、おさらいしておきましょう。

不動産の賃貸借においては、歴史的な経緯もあって、法律が借家人保護の色合いの濃いものになっています。そのため、不動産の賃貸借のトラブルでは、賃貸人（オーナー）側が弱い立場にあることが少なくありません。

借家人は自身の都合で転居などすることができますが、賃貸人（オーナー）は自身の都合であっても簡単に借家人に退去してもらうことはできません。
不動産の賃貸借に関するトラブルおいて、賃貸人（オーナー）の側に立って、借家人側の主張を排斥し、かつ賃貸人（オーナー）に有利な事実を十全に主張・立証するためには、やはり弁護士に依頼することをお勧めします。